注意十八“看”，买房无后患--贾明军律师

注意十八“看”，买房无后患--贾明军律师 

  “衣食住行”是人生的大事，“住”尤为重要。在寸土寸金的上海，有一套舒心的住房，对每个普通人都是一种向往，因此，买房无疑成为人生中的大事。但是，如何购买一套称心如意的商品房呢？总结笔者多年的经验，建议购房者从十八个方面评判自己初步中意的商品房。
    第1 看：房屋所在位置
    不动产座落位置是影响其价格的最重要因素，房屋所处位置对其使用和保值、增值起着决定性的作用。虽然位于市中心的房价始终居高不下，但其保值增值功能也较有保障，因此，即使买房的首要目的是为了居住，购买商品房时，在条件允许的前提下，仍应充分考虑房产位置的重要性。在选择区位时还要注意小区位于所处地段、交通是否方便，有多少路公共汽车能够通到小区。
    第2：  看房屋出售价格
    价格自然是购房的核心。一个楼盘由于所属朝向、位置、层数不同，价格也会有差异。看价格的比较时，首先要弄清价格到底是什么价，有的是“开盘价”，即最低价；有的是“均价”；有的是“最高限价”；有的是整套价格、有的是套内建筑面积价格。而房屋出售时是“毛坯房”、“初装修”还是“精装修”，也会对房屋的价格有影响。因此，购房者应当注意价格计算的依据是哪种价格。
    第3： 看小区整体配套
    配套是否完备，直接影响着居住的舒适性。一个成熟的社区，应当具备学校、超市、菜市场、小区餐厅、健身器材、会所等便民设施，这些服务设施的价格，也是购房者应当了解和掌握的基本信息。
    第4：  看小区绿化情况
    根据上海市的有关规定，新建居住绿地率不应低于30%.绿地率是指居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。绿色不仅让人赏心悦目，放松身心，而且对于保障人身健康十分重要。因此，了解拟购房产所在小区的绿化率，也是一个重要的参考因素。
    第5： 看小区整体布局
    主要看小区的平面规划设计，诸如建筑容积率、车库位置、垃圾清运场所、水泵房位置等。其中较为重要的二个指标是建筑容积率和日照间距。
    建筑容积率是指建筑物地面以上各层建筑面积的总和与建筑基地面积的比值。一般说来，居住区内的楼层越高，容积率也越高。为了取得更高的经济效益，一些开发商会提高建筑高度，争取更高的容积率。但容积率过高，会出现楼房高、道路窄、绿地少的情形，大大影响居住区的生活环境。
    日照间距是指在居住区规划中，为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量，要求条形住宅长轴外墙之间保持一定的距离。《城市居住区规划设计规范》及《上海市城市规划管理技术规定》对日照时段和日照间距做了相关的规定。日照间距越大，越能保证您能够沐浴阳光的明媚。对经常在家的老人和儿童来说，阳光入室是保证他们身心健康的基本条件。有效的日照能改善住宅的小气候，保证住宅的卫生，提高住宅的舒适度。
    第6：  看小区内部交通
    由于住宅小区的主要功能在于居住，因此，保障交通安全是非常重要的。特别对于小区内常有玩耍的孩子，如果车辆随意出入，对于保障安全是非常不利的因素。目前，沪上有些小区做到了“人车分流”，汽车在小区外直接进入小区地下车库，车行与步行互不干扰，小区内没有汽车穿行、停放、噪音的干扰。因此，注意小区内交通设施及布局，对于购房者而言是非常重要的。
    第7：  看室内通风状况
    通风好，会增加屋内空间的流畅，调解室内的温度。如果小区容积率过高，楼盘之间围合过紧，或是前后倚靠高大建筑物，会严重影响室内通风。
    第8：  看拟购房屋的户型
    购房者应该注意“玄关”设计，屋内“动静”分区。即经常有人出入的客厅、餐厅与相对安静的卧室应不要紧紧相连，从客厅不能直接看到卧室内的陈设等。 厨房、卫生间应为整体设计且有独立可靠的排气系统。下水管道及回水不得在室内外露等。另外，在考虑装修改变整体室内结构时，不能破坏室内的承重墙结构。
    第9：看室内及公共设备
    主要指住宅设备与公共设施。住宅设备包括管材、门窗塑材、电源开关品牌、粉墙涂料等。主要应注意选择这些设备质量是否精良、安装是否到位，是否有方便实用。公共设施如电梯的品牌、规格、底楼大厅石料质材等，要注意这些材料是否与售楼书中的描述是否一致。
    第10 ：看节能设施的安装
    住宅应采取冬季保温和夏隔热、防热及节约采暖和空调能耗的措施。如果拟购房屋有安装太阳能装置的条件更佳。
    第11： 看室内私密性措施的防范
    随着时代的发展，人们越来越重视自己个人生活空间的私密性。住宅之间的距离除考虑日照、通风等因素外，还必须考虑视线的干扰。若设计考虑不周，两栋楼之间往往能够相互看到，个人隐私一览无余，因此，购房时应予以注意。
    第12 ：看防止噪声污染的措施
    噪声来自两个方面，一个是小区外部的噪声。上海道路、轻轨、地铁三位一体“的产生的噪声对周围的影响是很大的；另一个是小区内部的噪声，如水泵房、垃圾清运车产生的噪声。噪声对人体的危害是多方面的，它不仅干扰人们的生活、休息，还会引起多种疾病。《住宅设计规范》规定，卧室、起居室的允许噪声级白天应小于50分贝，夜间应小于或等于40分贝。住宅应与居住区中的噪声源如学校、农贸市场等保持一定的距离；临街的住宅为了尽量减少交通噪声应有绿化屏幕、分户墙；楼板应有合乎标准的隔声性能，一般情况下，住宅内的居室、卧室不能紧邻电梯布置以防噪音干扰。拟购房屋为底楼的应注意避开地下室水泵房的干扰。
    第13  ：看结构
    住宅的结构类型主要是以其承重结构所用材料来划分的，一般分为砖混结构、钢盘混凝土结构、框架结构等。对于多层住宅而言，一般是砖混结构，它的优点是造价低，保温隔热性能好，便于施工。缺点是房屋开间、进深受限制，室内格局一般不能改变，墙体结构占据空间过多，整体性、耐久性较差。钢筋混凝土结构适用于中高层住宅，其中高层住宅以全现浇剪力墙结构为佳，多层或小高层、高层住宅常用框架结构。总体说来，钢筋混凝土结构抗震性能好，整体性强，防火性能、耐久性能好，室内面局较砖混结构灵活。但这种结构的施工难度相对较大，结构造价也相对较高。
    第14 ：看抗震防火
    根据抗震防火性能是判断楼盘好坏的一个重要指标。对于小高层或高层住宅，应注意是否安装了防烟楼梯以消防设施。
    第15：看商品房使用年限
    如果拟购二手房，住宅使用年限是一个重要的指标。住宅的使用年限是指住宅在有形磨损下能维持正常使用的年限。住宅的折旧年限是指住宅价值转移的年限，是由使用过程中社会经济条件决定的社会必要平均使用寿命。不同建筑结构的折旧年限国家的规定是：钢筋混凝土结构60年；砖混结构50年。此外，住宅所占土地的规划用途不同，使用年限也会不同。对于居住用地，其使用年限一般为七十年。对于商业用地的使用年限为四十年。因此，购房人应当十分注意拟购房屋占地的土地规划用途，必要时，可去小区所在的区、县房地产交易中心查询。