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贷款购房常见问题

文章来源: 互联网 作者:admin
贷款购房常见问题 

商业性贷款购房程序
  
一、借款人与银行指定开发商签订购房协议;   
二、借款人向银行提供购房协议、个人身份证、户口薄原件及复印件3份。个人月收入证明(单位资信证明)。同时提供银行要求的质押、担保手续。(一些银行对借款人年龄有限制,如不能超过60岁等);   
三、按银行要求在该银行开立账户,缴付购房首期款(一般是30%),确定贷款额度;  
四、银行审批,发放贷款。购房协议生效,借款人开姓按期还本付息。   
   
公积金贷款购房程序    
  
一、借款人向担保公司提供相关资料证明:夫妻双方(若有共同还贷人,还需提供参与还贷人)的身份证、户口薄等原件及复印件3份;借款人的婚姻状况证明及复印件3份;夫妇双方(参与还贷人)的月收入证明原件及复印件一份;占房价40%或以上的自筹资金证明交存到房地产交易中心或售房单位出具的收据原件及复印件两份;购房合同原件和复印件2份;   
二、申请组合贷款的借款人(含其配偶),须由单位提供单位公积金账号及本人(含其配偶)公积金月缴额(单位在《个人住房置业担保贷款申请呈报表上填写并盖章。);    
三、确定拟贷款额度,由贷款银行、城市房改资金管理中心、担保公司进行审批;   
四、审批通过后签订相关合同,办理有关手续。银行发放贷款。借款人按期还本付息。
  
 申办按揭贷款的费用 

1、律师费
2、公证费
3、证件保管费
4、房产抵押登记/备案 /注销费。
  
申办个人购房抵押贷款应缴纳哪些税费?
  
    申办个人抵押贷款,购房人通常要支付印花税、公证费、登记费、保管费及其他各种费用,但因提供按揭的银行不同,在收费项目及标准上,也存在一定的差异。下面列出一些例子仅供参考。
             部分银行按揭费用一览表
提供按揭的银行   收费项目      收费标准       备注 
中国建设银行 (1)抵押备案登记费、  370元/套房地产登记所
广州市分行     服务费                收取
       (2)合同公证费     200元/套     代公证处收取
       (3)代理服务费     视贷款额度每套
        (含律师费、会计师费) 500-1500元不等
       (4)证件保管费     80元/套.年
       (5)印花税贷款额的   0.05‰      代税务局收取
        (6)保险费     每年按总房价1‰计算 代保险公司收取
                 一次性按供楼年限交齐 
 
 
        (1)抵押备案登记费    70元/宗    代房地产登记所收取
 农业银行                            
广州市羊城支行 
       (2)他项权利登记费   房价的0.5‰ 代房地产登记所收取
       (3)文件工本费     20元/宗     申请贷款时收取
       (4)证件保管费     200元/套   批准贷款申请后收取
       (5)印花税            贷款额的0.5‰   代税务局收取
       (6)合同公证费        30元/套         代公证处收取
       (7)保险费            每年按总房价1‰计算 
                                  一次性按供楼年限交齐
 

             (1)相关业务律师手续费 贷款额的3‰      代收
工商银行广州市  
德政中路支行 
             (2)文件资料保管费     250元/套

             (3)印花税            贷款额的0.05‰   代税务局收取
             (4)保险费          按年按房价的1.5‰收 代保险公司收取
 
 
提供购房抵押贷款的主要银行及贷款的偿还 
 
可向个人提供购房抵押贷款的主要银行
    目前可向个人提供购房抵押贷款的银行由建行一家发展到十余家,开办楼宇按揭业务的主要银行:
1、中国建设银行:房地产信贷部。该行在个人住房抵押贷款市场上占有主导地位,市场上占有率达70%。
2、中国工商银行:房地产信贷部。起步尚早,但尚未全面开展此项业务。
3、交通银行:房地产信贷部。起步虽早,但尚未全面展开此项业务。
4、中国农业银行:信贷部。尚处起步阶段,但发展迅速。
5、中国银行:信贷部。业务量少,但起步早,在局部地区影响大。
6、广东发展银行:信贷部。目前尚只在局部范围内开展此项业务。
7、深圳发展银行:信贷部。目前尚只在局部范围内开展此项业务。
8、中信实业银行:信贷部。目前尚只在局部范围内开展此项业务。
个人贷款的偿还方式 
一、按所签的货款合同规定分月等额偿还贷款。客户应于贷款合同规定的每月还款日前主动在其购房储蓄帐户上存足其每月应还的贷款本息,由银行扣收每月应还款; 
二、提前还款:客户应提前一个月向银行提出申请,能免去所提前时间的贷款利息,但利率仍按原贷款期限的同期利率执行。
贷款购房怎样还贷划算 

  从建行首推贷款买房业务到今天“要买房找银行”观念的深入人心,银行买房按揭贷款已成为购房者获得住房的一种很有效的手段。
  然而,无论是银行还是房地产发展商,甚至媒体,在积极提倡、宣传买房贷款的同时,对于“怎样还款”并没有给购房人一个明确的说法,以至于许多购房人在还银行贷款方面存在着不少误区。
  贷款买房先还利息后还本金?
  李先生通过向银行贷款32万元购买了一套商品房,30年还清贷款,月供1650元。
  他自己算了一笔账:贷款32万元(本金)×银行月利率×360个月535000多元,这意味着30年以后,他还给银行的钱比银行贷给他的本金(即贷款额)多了20多万元。
  随后,他又通过多方了解,发现其实在还贷款过程中,前一些年,每月所还银行的1650元中,绝大部分是利息,而32万元本金还的则很少。即如果在后十几年当中,剩余的贷款有能力一次还清的话,所还的钱基本上大部分是本金。举例说明:李先生所要偿还银行的535000元,过了20年之后,他所剩余的贷款有能力一次付清,所还的款项起码有60%以上是本金。也就是说,前15年还的大部分是利息,后15年还的基本是本金。
  李先生说:“如果是这样的话我就不划算了,我正是因为资金有困难才贷款的,到了20年以后有钱了要一次性还款,我只占用了银行20年的本金,但差不多30年的利息都先期还给了银行。”
  李先生的想法代表了不少对房贷尚存疑虑的购房人,30年银行贷款,利息与本金几乎一半一半,而先还的是利息,后还的才是本金,果真如此吗?
  建行人士指出许多购房人还款算法有误
建行北京市分行房地产信贷部常仕昱在接受记者采访时指出了一些购房者计算还贷中存在的误区。
  常仕昱以贷款30万元,贷款期限30年(360个月)为例,贷款年利率为5.58%(月利率为4.65‰),由按月等额还款的计算公式可知月还款额为1718.46元。此时,本金与利息的比例是什么样呢?
  借款人获得贷款后第一个月应还利息为:
  300000×4.65‰1395元
  借款人获得贷款后第一个月所还本金为:
  1718.46-1395323.46元
  借款人第一个月还款后剩余贷款本金为:
  300000-323.46299676.54元
  借款人获得贷款后第二个月应还利息为:
  299676.54×4.65‰1393.50元
  借款人获得贷款后第二个月所还本金为:
  1718.46-1393.5324.96元
  借款人第二个月还款后剩余贷款本金为:
  299676.54-324.96299351.58元
  以后各月的还款依此公式类推。
  也就是说,购房人在还贷款方面存在的误区主要体现在将30年的利息算入了贷款,其实利息是随着本金的不断减少而相应下降的。
  按上述公式可知,借款人第60个月(假设)还款后即还款五年后剩余贷款本金为277674.08元,在此时,假设三种可能看看还款方式有何改变。
  1.提前全部还清贷款
  将剩余贷款本金277674.08元还清即可。
  2.提前还款10万元
  提前还款10万元后,剩余贷款本金变为177674.08元,剩余贷款期限变为300个月,贷款利率为5.58%(假定利率不变),由按月等额还款的计算公式可知月还款额变为1099.58元。
  3.遇人民银行调整利率
  假定30年个人住房贷款利率由5.58%变为4.59%(月利率为3.825‰),将剩余贷款本金277674.08,剩余贷款期限300个月,贷款月利率3.825‰代入按月等额还款的计算公式可得月还款额为1557.62元。
  怎样还银行贷款划算
  建行人士承认,购房人在还款前一些年中,利息负担较重,因为本金基数大,利息相应也高,到了后一些年中,随着本金基数的减少,利息亦会逐步减少。但这样一来,对于想到时候一次结清剩余贷款的人来说就有些不划算了,因为那时利息的比重已经很小了。
  因此,该人士给购房人提出一个建议,在贷款的前几年中,争取能多还款,比如一下子还5万,使总贷款中的本金基数下降,那么在剩余的贷款中,也许将来只有十几万,但偿还年限尚有20多年,利息负担很小,这样就不必急于一次还款了。别忘了,一下子还掉的那些钱,是不用付一分钱利息的。
 
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