揭露：黑夜有多黑　地产就有多黑

近年来，全国各地层出不穷的购房纠纷和质量问题使房地产业成了头号被投诉对像。炒地皮、偷工减料、假按揭、价格虚高和虚假广告的问题，虽然常被曝光，却从没有得到根本解决。一资深房地产策划人曾说:“这些都是表象，房地产商有着自己的生存逻辑，而且从房地产在中国兴起的那一天就开始了，黑幕层出不穷，生生不息……”
　　阳光下的阴谋
　　黑夜有多黑我就有多黑
　　《大中华地产》
　　大约从1999年开始，以深圳为代表的中国楼市开始“阳光明媚”，消费者似乎突然沐浴在“阳光”之中，许多房地产老板不约而同地把自己的项目取名为“阳光××”。
　　地产开发商不但有建造居所的功能，似乎还有向市民播撒阳光的魔力。房地产市场果真有如此阳光吗？事实是，“黑夜有多黑，我就有多黑”。作为一个多年涉足深圳及国内房地产市场研究和咨询的半个“圈内”人，今天终于想与消费者说一说在那些高楼大厦下的“阴影”和阳光绿地上的“阴谋”。之所以有这个勇气，不过是想找个机会帮中小投资者说几句真话，说到底也是出于一个专业人士起码的良知与道德。
　　自1997年以后，从各地消费者投诉和法院经济案件看，房地产消费者投诉几乎占据一半以上，且有不断上升趋势。当然，我们看到的市场如面积缩水、房屋渗漏、虚假广告、延迟交楼、拖延办证、反租骗局、零风险投资等消费者和小业主吃亏上当的事，尽管残忍(多数人是用一生的积蓄来买房子甚至负债来置业)，但只能算是小骗而已。大、中骗子更多是骗政府、骗银行。
　　可以用很少的定金(甚至不用钱)，就可取得优惠的协议地价，剩下的地价款先欠着，从而一转眼就成了“地主”，并开始融资、合作和卖楼花
　　空手道
　　地产界的“英雄”大多是“空手道”的高手。我们可以简单分析一下他们行骗的套路。
　　一般人都知道，进入房地产开发行业，首先得有雄厚的资本和能取得较好的土地资源，而这些前提条件，地产界的大骗子根本不屑一顾，他们可以用很少的定金(甚至不用钱)，就可取得优惠的协议地价，剩下的地价款先欠着，从而一转眼就成了地主，并开始融资、合作和卖楼花。尽管房地产法规上对土地使用权的取得和房地产预售有严格的规定，但他们自有办法顺利地通过各种关节。
　　中国的农民多，于是建筑公司多，在生存法则下，建筑商垫资开发便成了公开的秘密。笔者的一位房地产老板朋友曾得意地告诉我，你以为盖房子要花钱吗？对我来说融资从建筑商开始，他们不但要先帮我把楼盖到封顶，还要交我几百万的保证金。就这样他们哭着喊着都要跟我合作。于是一块地很快就成了一个大坑。
　　规划设计单位在竞争压力下，在收到一点“出场费”后，便拿出来一个个“港式”、“英式”或“美式”的设计方案。
　　通常银行的项目开发贷款可解燃眉之急，可先用于发工资、做设计、交房租等等，或应付一下眼前的债务。脚手架搭起来后，所谓卖“楼花”或眼下时髦的“内部认购”(一般政府规定卖楼需拿“预售许可证”，而没有这个证明时，“内部认购”可先回避一下这个问题)工作便开始了。
　　这时候市场上的大小媒体、写手、广告精英、地产经纪老手等早已迫不急待。如炒作得手，白花花的银子就已经进各自的腰包了。政府的地价可以慢慢还，所有债务都可以慢慢来了。

然而，随着买方市场的到来，卖楼也非易事。一旦失手，也很麻烦。大骗子们自有高招，还是银行的钱好骗。眼下国家不是鼓励购房按揭吗，市场上没人买，我可以自己买，发动员工买，找一堆身份证填进合同不就ok了，反正银行也不知道，谁是张三、李四和王二麻子。目前，国内银行的房地产按揭成数至少有7成，这样，按合同70%的资金就可以收回了。万一没钱还贷，也没钱“供楼”，就来个“釜底抽薪”，索性让银行当一回“房东”吧，这样给法院也可带来可观的生意。这种“关联交易”和“假按揭”还有一个好处，就是可以填高成交价格，1万元／平方米的商铺可填成2万元、3万元(完全看胆量)，4000元／平方米的住宅可以填成5000元／平方米、6000元／平方米，因为银行通常对一手楼的价格不需评估(即使要评估也有大把“评估师”来)，所以弄不好170%的资金都能“套”回来。如果还有剩余的房子，可以折算为施工队的房款、报纸所欠的广告费、设计公司的设计费，策划家的策划费……。于是一个流程完成了。“英雄”们可以去做报告了。
　　胆子不够大骗术不够高的“中骗”往往只能骗骗同行和小业主。拿到“空头”的项目，就可以找人“合作合作”了，在“考察”了一批批被地产神话激动得摩拳擦掌的“意向”单位后，他们最终选择了一两个既有“实力”又“没经验”的投资人做合作伙伴。由于深圳等城市的国土部门规定“合作建房”(指一方出地，一方出资)需经审批，而目前又明令停止审批，于是乎许多真正的投资人都成了“黑户”，成了砧板上的肉。我今天要补多少多少地价，投资人被割上一刀；我今天要去政府改变用地功能、调高容积率，割上两刀；我要去政府提前拿《投资许可证》、《规划许可证》、《开工许可证》、《预售许可证》，割上三刀；工程队来要钱了，再割一刀；法院送传票来了，也要割一刀……。许多与“土地方”合作的投资人曾泪流满面地对笔者说：“现在，我终于知道什么是房地产了。”当然，如果合同签得不好，情况也会倒过来，“投资人”骗“地主”的例子也不少，原理一样。
　　至于小业主，那就太好骗了，连小骗子也驾轻就熟。中国人在长期的公有制的熏陶下，当市场经济的大门敞开后，似乎比哪个国家的人都热衷于投资，更何况是实实在在的不动产。正如我一个在深圳投资房地产而深度套牢的朋友的一句悔言：“嗨，真不该听我爷爷的，他在我们儿时就教导，你们以后发达了买地买房肯定没错”。这是骗子的群众基础。
　　买房子的人当然不带尺子，也不懂“得房率”是怎么计算出来的，骗子们想，如果在每人身手黑他1平方米，一个项目加起来也是个好大的数；
　　小业主当然不是学材料和搞建筑的，所以买的都是美国、意大利和香港的原装进口门窗、涂料和大理石；
　　地价是可以先“欠”着政府的，买房的哪里知道，不交完地价也可以卖房子，于是房产证一拖再拖；
　　买家有多少人了解变来变去的土地规划(也没法了解)，于是窗前的“海景”几年后就消逝了，或者第二年立交桥就架上了楼顶；
　　你去告吧，骗子们说，我是“发展商”，我怕谁？你们是一盘散沙，胳膊还想拧大腿？

有没有输家呢？只有一个，那就是广大的中小业主，他们不但买房子、买环境，也买了这部高价的“多赢”机器
　　赢家和输家
　　近几年，“双赢”一词在商界十分时髦，现在是新经济时代，经济全球化、一体化的时代，是合作时代，而合作双方都应该有利可图才行，用一句通俗的广东话，应该是“做生意嘛，你赚你的，我赚我的”。这恐怕就是所谓“双赢”吧。笔者认为，在所有的行业中，可能房地产发展商最懂双赢，甚至是多赢。因此，他们也最具号召力，因为所有服务商都愿意围着房地产商转，以求双赢机会。现在，我们来研究一下“大、中、小骗子”行骗的传导机制———双赢机器吧。
一种游戏要能玩下去，参与者就必须有利可图或有良好的预期。所以房地产价格的曲线必须像股市里的“庄股”那样，应“稳定”上升，这样才能吸引场外的投资。也就是股市中说的“拉高出货”吧，这样才有暴利可图，于是作为大众获取信息的传媒，就起着关键性的作用。媒体，尤其是报纸显得十分关键。
　　据统计，目前中国的几大城市的地方报纸广告收入高达数亿，其中一半以上来自于地产商
　　中国的房地产已进入“品牌”时代，发展商的荣誉感比谁都强。笔者曾在一个“明星楼盘”的售楼中心看到13个大大小小的奖杯和奖牌，不但有部优、国优还有国际奖。
　　房地产“记者”也成了抢手货，个个是造市的天才。一个项目如果“开盘”(上市)效果不好，而为了激发人气，在“房记”们的笔下会被报道成：“××楼盘开盘第一周狂销200套”，或“××楼盘风暴，今日登陆我市，再掀楼市狂飚，首期内部认购的200个单位，当天被抢购一空”。当然，这些故事往往配有感人的图片。
　　“有钱能使鬼推磨”、“瘦死的骆驼比马大”，发展商需要的不止是双赢，而是多赢。
　　发展商说：设计大师们，如果你有比今年法国更时髦的设计方案，我就给你干；
　　职业吹鼓手们，能不能把稻草说成金条，写吧，我是“明星”，我们只会制造“明星楼盘”，5000大洋一篇；
　　广告人，画吧说吧，我们的楼比画的说的更美，阳光有多好，我就有多好；
　　地产代理人和策划大师们，还有没有更新的“概念”可以包装？什么智能、生态、绿色、教育、现代、国际，这些概念已不好用了，还有没有附加值可以挖掘？否则扣你们钱。
　　万一人气还不够怎么办？那我们公司的员工包括建筑工人都统统去扮演买家角色，针对中国消费者的羊群效应，我们的“开盘”需要的人越多越好，每个人可以发50元一天的补贴。
　　这就是骗子们创造的双赢和多赢机器，它制造了一个又一个的地产神话，销售了一个又一个的“庄盘”。
　　有没有输家呢？只有一个，那就是广大的中小业主，他们不但买房子、买环境，也买了这部高价的“多赢”机器。
　　骗子们还有数不清的促销之术，他们精通心理学，所以定的价叫“起价”，一个均价每平方米6000元的住宅楼，可能“起价”是每平方米3988元，但是从来没人买到过那套房；他们大方得送你全套进口高级装修和家电价值总计20万元，但假如你不要他送时，他只能给你退5万元；他们也很强调服务品牌总是请“××国际知名物业公司”担纲管家，但实际上是他老婆的公司一手操办，只不过是挂羊头卖狗肉而已；他们也会用法律来捍卫自己的权利，明明是晚交了一年楼，但他们总能开出证明，系由“不可抗力因素”造成工期拖延，故不需承担责任；他们更是比尔·盖茨，所有的楼都是数码社区、智能大厦；许多地产销售高手可以日进千金，如果你特别看中了哪个单位的话，他肯定说昨天刚被人定走了，当然如果你给他钱，他肯定可以圆你的梦……
　　由于房地产的学问如此之深，于是传经送宝的人也大受欢迎，近一两年“房地产经营秘诀”之类的书可以装一大筐，笔者有一位老乡，原在内地写诗，来深圳后当起了房地产策划人。笔者最近还看到一本叫“xx诡计”的大部头，该书特设了“总策划”的头衔，据说是一个几乎不会写字的高中肄业生(可能他也想打入地产“策划”业)。
　　从房地产投资理论的角度看，房价和收入的比例应在3-6：1之间可能是适当的，租金回报至少应高于同期的银行利息，才有投资价值。

中国地产：价值几何
不动产市场是一个独特而又复杂的商品市场。除了市场供求关系外，土地政策、住房政策、产权结构、城市规划及广泛的经济人口因素都影响着市场价格。以深圳为例，从1994年后，人口激增和市场短缺造成的高房价，一直呈下滑趋势，如果从二手转让市场和租金的价格来看，深圳存量商品楼的转让价格和租金的账面值已跌去将近一半，而另一方面，深圳的房地产却始终豪气冲天，价格居高不下。房地产的大“秀”场可谓千姿百态，如“会展秀”、“网络秀”、“演讲秀”、“样板秀”、“联盟秀”、“广告秀”、“文章秀”等等不一而足。这是中国地产市场绝妙的一幕。
　　蛇年刚至，深圳的各大报刊以显著的广告板的位置登出了某香港地产代理机构的一篇所谓最新楼市报告，称深圳等广东城市的“中高档住宅”将在年内再涨6%，在去年某调研机构竟发布了一个“重大研究成果”，称未来5年内会有百万港人在深圳和内地置业，一些媒体也争相报导，似乎20年后香港将变成一座空城(香港目前有600多万人)，中国楼价要直逼香港(目前深圳和香港的房价比大致为1：8)。房价一定还会涨，特别是豪宅，快来买吧！
　　许多朋友经常问我何时该买房？买哪里的房？买什么样的房？弄得笔者总是难以应对。毕竟房地产市场太复杂。首先，住房是生活必须品，你不买就得租，当投资价值不高而你经济又不宽裕时，选择租自然更好。其次房地产受前述诸多因素的影响，个别性也很强，需要好的投资分析和顾问。最后，中国的地产市场太复杂了，中国的许多城市似乎也没有边界，而西方城市却有严格的立法，市区不可随意扩大，建筑物也不可随意改动，中国的城市土地似乎像“最后的晚餐”，可以无计划无节制的去吃，反正政府卖地可以赚大钱，商人搞房地产可以赚大钱。
　　西方的房地产价格评估理论当然要适合中国的国情。中国地产底价值几何？不知道。从房地产投资理论的角度看，西方房地产市场已证明，就住房而言，房价和收入的比例应在3-6：1之间可能是适当的，租金回报至少应高于同期的银行利息，才有投资价值(当然还有市场预期等因素)。
　　所幸的是，进入新世纪，政府己经开始治理这个时常让骗子们兴风作浪的市埸，从今年起政府有关部门修改了房地产销售合同的部分不合理条款，规定了更加严格的预售条件，同时正在进一步改革土地出让制度......
　　郑重声明：所有业内相关的机构和个人在看到此文后，切莫“对号入座”，当然，自我对照一下也无大碍。以深圳为代表的中国房地产业是改革开放后发展最为迅速的产业之一，它改变了我们的城市和我们的生活，但是要保持一个健康、稳定的让投资者和消费者都满意的房地产市场，我们必须戳穿中国的“地产黑幕”。
　　我们期待着这样一天，消费者能对发展商说：“阳光有多好，你就有多好”。
　　地产黑幕——地皮被炒成了黑色
　　《大中华地产》
　　2002年3月下旬，一资深房地产策划人李丁(化名)告诉记者：“这些都是表象，房地产商有着自己的生存逻辑，而且从房地产在中国兴起的那一天就开始了，黑幕层出不穷，生生不息……”在得到不透露姓名的承诺后，李丁点燃了一支香烟，在烟雾缭绕中，他向记者描述了真实的房地产界。
　　我从来没有在正规渠道批到过地皮。李丁说，谁不想光明正大挣钱？实在是弄不到手。征地是开发楼盘的第一个环节。按规定，房地产开发商具有相应资质就可以申请地皮，但实际操作却是另外一回事。
“地皮早就被有关系的人瓜分了，他们神通广大也胆大包天。比如几年前深圳宝安土地分局的一个负责人(事发后畏罪自杀)独自一人就把城区的土地卖光了。”“一开始，我的报告总是被挑三拣四，批评得一无是处，不是达不到要求就是已经规划完毕，没地方了。三天两头修改，他们总能挑出毛病。最后，我弄懂了，找到国土局办公室的一个秘书，通过她牵线搭桥和局长见了一面，然后专门到他家里拜访了一次，地很快批下来，而且土地出让金可以先欠着，赚了钱再说！”
　　记者：“没人查？”
　　李丁：“谁查，他能查自己吗？”
　　按照李丁提供的信息，只要贿金及时交上，至于国家的土地出让金，可以具体问题具体解决。很多地方制定了若干土地优惠政策，至于如何优惠就看官员的脸色了。“他特别提到他所供职的公司有个秘密账本，里面记录了所有见不得人的开销，”他们的嫖娼费也记在里面，这些费用我们要列入楼盘开发总成本的。“权钱交易成了楼盘开发的第一块基石，由此衍生的地下土地交易市场，”在每个城市都存在，凡是大权在握者基本上都握着几张紧俏批文，即使手头没有，他也会通过一些渠道弄到手。为了印证他的说法，记者查阅了几年来关于贪官的近百篇报道，发现几乎每个贪官都与房地产腐败有关，而所谓的阳光拍卖“不到10%。”
　　据权威资料，1999年以前，90%的土地实行的是非市场价格的协议出让。如此大的“空白地带”自然成了“寻租”的沃土。其中的典型莫过于前广东省副省长于飞，他利用职权为女儿的皮包公司(用9998元港币在香港注册)批地3500亩，一转手，狂赚2800万元人民币。“这件事是在于飞倒台后才被曝光的。”要是他没有倒台呢？记者不敢深想。    当前是第5页分页：97123456788:显示全部  
　　“地皮早就被有关系的人瓜分了，他们神通广大也胆大包天。比如几年前深圳宝安土地分局的一个负责人(事发后畏罪自杀)独自一人就把城区的土地卖光了。”“一开始，我的报告总是被挑三拣四，批评得一无是处，不是达不到要求就是已经规划完毕，没地方了。三天两头修改，他们总能挑出毛病。最后，我弄懂了，找到国土局办公室的一个秘书，通过她牵线搭桥和局长见了一面，然后专门到他家里拜访了一次，地很快批下来，而且土地出让金可以先欠着，赚了钱再说！”
　　记者：“没人查？”
　　李丁：“谁查，他能查自己吗？”
　　按照李丁提供的信息，只要贿金及时交上，至于国家的土地出让金，可以具体问题具体解决。很多地方制定了若干土地优惠政策，至于如何优惠就看官员的脸色了。“他特别提到他所供职的公司有个秘密账本，里面记录了所有见不得人的开销，”他们的嫖娼费也记在里面，这些费用我们要列入楼盘开发总成本的。“权钱交易成了楼盘开发的第一块基石，由此衍生的地下土地交易市场，”在每个城市都存在，凡是大权在握者基本上都握着几张紧俏批文，即使手头没有，他也会通过一些渠道弄到手。为了印证他的说法，记者查阅了几年来关于贪官的近百篇报道，发现几乎每个贪官都与房地产腐败有关，而所谓的阳光拍卖“不到10%。”
　　据权威资料，1999年以前，90%的土地实行的是非市场价格的协议出让。如此大的“空白地带”自然成了“寻租”的沃土。其中的典型莫过于前广东省副省长于飞，他利用职权为女儿的皮包公司(用9998元港币在香港注册)批地3500亩，一转手，狂赚2800万元人民币。“这件事是在于飞倒台后才被曝光的。”要是他没有倒台呢？记者不敢深想。

地产黑幕——银行被贷成了黑色
　　《大中华地产》
　　记者：“多少钱可以操作一个楼盘？”
　　李丁：“一个号称总成本1亿元的楼盘，开发商的实际总成本不超过1000万元。有背景的人连这1000万元都可以不用出，他们自有办法。”
　　拿到批文后，开发商开始到银行融资。“我们的成本和外界所了解的成本不一样，对于一个开发商，他们的实际成本主要由两部分组成，公关费和关系，二者缺一不可。”其它成本如何解决？“银行贷款。”
　　为了鼓励投资，国家金融政策曾对房地产大幅倾斜，但这种政策倾斜成了房地产商投机的最佳途径。按规定，银行贷款的前提是开发商前期投入25%的资金，但“他们才没那么傻。”
　　一房地产公司副总告诉记者，银行的人会对开发商进行指点。比如向开发商透露只有银行内部才知道的“打分制度”，这是对开发商资质认定的一个重要指标，不允许向外透露，但我们会先打听谁是经办人，然后通过特殊渠道把他们请来。他们会告诉我们分数是否达标，并指导如何修改资产负债表以提高分数便于贷款。这样，我们就神不知鬼不觉地成了资产优良的公司。
　　“这个环节最关键，一旦打通就意味着成功了一半。”
　　开发商通过抵押批文和楼盘从银行获取建设资金后，接下来就是用“假按揭”套取更多资金。其典型操作手法是，搜集员工的身份证或一些不知情的人的身份证，签订虚假售房合同，然后和真合同混在一起从银行获得按揭贷款。记者：“银行不会怀疑？”
　　李丁：“说句实话，所谓无商不奸。我们这套把戏他们清楚得很。但拿人手短，只要能骗过国家，他们自然会睁只眼闭只眼。一个楼盘如果运作顺利，一般两年半就可以卖完。随着销售结束，这些见不得人的东西自然烟消云散。”
　　对此，记者采访了银行界有关人士，并梳理了一下房地产公司的资金流向，发现楼盘销售实际上在假按揭阶段就已完成。先期的抵押贷款可以让开发商的资金退出来，而按揭贷款则让他们提前获得利润，后期销售不过是把银行的贷款填平而已。买方和卖方的关系在这个过程中悄悄发生了转移，而建筑成本和楼盘风险实际上由银行承担，这就是房地产商津津乐道的“空手套白狼”.这也不难解释诸多房地产老板为什么能够携款潜逃.
　　“如果销售不理想怎么办？抵押给银行，按市价评估。”
　　据了解，西部某城市一银行支行行长是个中高手，她和开发商串通一气疯狂贷款，短短几年，违规贷出资金几个亿。事发后，她迅速和开发商达成攻守同盟，补办抵押手续，对抵押楼盘高额评估，结果抵押的楼盘价值高于贷出资金，该行长毫发无伤，甚至要求官复原职！
　　以上违规操作的后果是：银行的呆账，房地产开发商欠款曾在其中占了24%，与之相比，老百姓按揭欠款只占了0.4%.如此巨大的落差只能用机制缺陷来解释。

　地产黑幕——媒体成了“黑色喇叭”
　　《大中华地产》
　　媒体靠我们养着呢！谈到媒体，李丁流露出一丝不屑。
　　楼盘开工后，开发商开始策划包装上市。李丁向记者展示了周末的时间安排：上午接受某新报记者采访，中午和某时报房地产专刊主编吃饭，下午在某咖啡厅和某电视台广告部主任喝茶，晚上则和某晨报副主编共进晚餐，他们只有一个目的——广告。
　　按规定，楼盘必须具有五证两书才能销售，但媒体的眼睛似乎突然出现了盲点.据一份媒体研究报告，2001年房地产广告占了媒体全年广告量的55.67%以上，相当多的报纸都有房地产专刊，我们是他们的米饭班主，他们敢说什么！
　　媒体炒作的花样很多，阳光、绿地、海景，污水四流的地方可以被说成天堂。李丁说，开发商都培养了一些记者，形成一个内部圈子，他们定期写吹捧新闻，制造概念。比如最近报道的北京的一条臭水沟居然被说成水晶楼盘。
　　在媒体与房地产商的合作中，最具影响力和最有效的莫过于明星楼盘评选。明星楼盘是媒体的绝妙发明。看起来很堂皇，很现代，实际上，一样见不得人！
　　李丁说，明星楼盘评比的一个重要指标就是广告投放量，昆明某报的十大明星楼盘几乎就是广告投放量排名。一般而言，省级明星楼盘的标准是50万元，国家级明星楼盘的标准是200万元。10个明星楼盘加上若干推荐楼盘，粗粗一算就是上千万纯利润！
　　冠名明星楼盘后，灰姑娘往往变成金凤凰。昆明某楼盘参加明星楼盘评比前，几百套房子只销了70多套，评上明星楼盘后，不到一个月只剩了几套，开发商脸都笑歪了。而与之对应的是北京美丽园刚刚评上明星楼盘就因楼板裂缝被告上法庭，把这种楼盘评为明星，媒体是不是应该负误导之责？
　　同时，媒体的过度竞争也给房地产商带来相当大的压力。李丁表示铺天盖地的房地产专刊让我们不得不上，媒体是公信力的象征，如果谁缺席了他们的评比，几乎等于自动放弃了市场。如此一来，媒体的利益和开发商的利益紧紧捆绑在一起，他们能公正吗？
据调查，一个楼盘的广告投放量从50万元～500万元不等，占开发商实际投资的30%～40%.现在的房地产公司太多，广告效果相对于几年前大打折扣，惟一的办法是加大广告投入。
　　开发商的资本以关系和贷款为主，但广告却需要现金投入，媒体不是傻子，没钱想上广告或评明星楼盘，门都没有！因此，开发商只有将后期建设资金投入广告窟窿。很多楼盘出现配套设施不完善的问题，在这里就埋了病根。从某种角度而言，房地产广告繁荣是以透支楼盘质量为代价的。
　　媒体靠我们养着呢！谈到媒体，李丁流露出一丝不屑。
　　楼盘开工后，开发商开始策划包装上市。李丁向记者展示了周末的时间安排：上午接受某新报记者采访，中午和某时报房地产专刊主编吃饭，下午在某咖啡厅和某电视台广告部主任喝茶，晚上则和某晨报副主编共进晚餐，他们只有一个目的——广告。
　　按规定，楼盘必须具有五证两书才能销售，但媒体的眼睛似乎突然出现了盲点.据一份媒体研究报告，2001年房地产广告占了媒体全年广告量的55.67%以上，相当多的报纸都有房地产专刊，我们是他们的米饭班主，他们敢说什么！
　　媒体炒作的花样很多，阳光、绿地、海景，污水四流的地方可以被说成天堂。李丁说，开发商都培养了一些记者，形成一个内部圈子，他们定期写吹捧新闻，制造概念。比如最近报道的北京的一条臭水沟居然被说成水晶楼盘。
　　在媒体与房地产商的合作中，最具影响力和最有效的莫过于明星楼盘评选。明星楼盘是媒体的绝妙发明。看起来很堂皇，很现代，实际上，一样见不得人！
　　李丁说，明星楼盘评比的一个重要指标就是广告投放量，昆明某报的十大明星楼盘几乎就是广告投放量排名。一般而言，省级明星楼盘的标准是50万元，国家级明星楼盘的标准是200万元。10个明星楼盘加上若干推荐楼盘，粗粗一算就是上千万纯利润！
　　冠名明星楼盘后，灰姑娘往往变成金凤凰。昆明某楼盘参加明星楼盘评比前，几百套房子只销了70多套，评上明星楼盘后，不到一个月只剩了几套，开发商脸都笑歪了。而与之对应的是北京美丽园刚刚评上明星楼盘就因楼板裂缝被告上法庭，把这种楼盘评为明星，媒体是不是应该负误导之责？
　　同时，媒体的过度竞争也给房地产商带来相当大的压力。李丁表示铺天盖地的房地产专刊让我们不得不上，媒体是公信力的象征，如果谁缺席了他们的评比，几乎等于自动放弃了市场。如此一来，媒体的利益和开发商的利益紧紧捆绑在一起，他们能公正吗？
　　据调查，一个楼盘的广告投放量从50万元～500万元不等，占开发商实际投资的30%～40%.现在的房地产公司太多，广告效果相对于几年前大打折扣，惟一的办法是加大广告投入。
　　开发商的资本以关系和贷款为主，但广告却需要现金投入，媒体不是傻子，没钱想上广告或评明星楼盘，门都没有！因此，开发商只有将后期建设资金投入广告窟窿。很多楼盘出现配套设施不完善的问题，在这里就埋了病根。从某种角度而言，房地产广告繁荣是以透支楼盘质量为代价的。

反黑斗士
　　“留给对方的余地就是留给自己的墓地；创造自己的天空就会摧毁别人的梦想。”这是写在作家出版社最新推出的长篇小说《地产鳄人》扉页上的两句“警示”语。该书作者乔萨大胆地将笔触指向此前没有人问津的领域——房地产业操作黑幕，少数不法分子暗箱操作楼盘牟取非法暴利的丑恶事实随着作家的笔触被公之于众。昨天，这位勇敢的房地产反黑斗士接受了记者的采访。
反黑斗士揭露房产黑幕
　　近几年，揭露“产业黑幕”的小说及影视作品颇受读者瞩目，而百姓最关注的地产业却少有人问津。并非地产界人士的乔萨告诉记者，在和北京房地产商人交朋友的过程中，他萌发了创作一部揭露地产黑幕小说的想法。为此，他花了整整三年的时间和各色地产商人交朋友，在亲眼洞悉了种种地产黑幕后，捧出了这本《地产鳄人》。乔萨介绍说，这本38万字的新书分为“鳄斗恶”和“恶斗鳄”两部分，通篇充斥着阴谋、利益谋杀，而大家熟知和不太了解的炒地皮、偷工减料、假按揭、价格虚高、虚假广告、空手套白狼、钱权交易等地产界问题都能在小说中找到影子，书中所描述的城市“盛京”显而易见是北京的化身。这满篇尔虞我诈的地产阴谋均来自于乔萨的眼见耳闻，件件都有事实可依。乔萨笑着告诉记者这样一个例子：“我的一个房地产朋友看完《地产鳄人》后，'警告'我说，别在他媳妇面前提这本书，为什么？做贼心虚呗，自己对号入座了”！
　　房产原罪使人瞠目结舌
　　采访中，乔萨告诉记者，他通过这本书举了许多具体的事例，希望为消费者们在买房时提供一些前车之鉴或者说免遭上当的指南。熟谙地产内部的乔萨随便为记者举了书中一个例子，就足以验证地产业的黑幕重重：征地是开发楼盘的第一个环节。房地产开发商具有相应资质就可以申请地皮，但实际操作却是另外一回事。他们用空手套白狼的本领将预算成本翻几倍，有背景的人连成本都可以不用出。开发商通过抵押批文和楼盘从银行获取建设资金后，接下来就是用叫“假按揭”的办法套取资金，让员工、朋友等签订虚假售房合同，然后和真合同混在一起从银行获得按揭贷款。工程招标多半是骗人的，因为开发商把工程分包给和自己有关系的人。到了后期开发商就逐渐从楼盘中淡出，把问题全甩给物管，从而把自己的“原罪”洗刷了，捧着老百姓的钞票开发新的楼盘去了。