律师对《物业服务纠纷司法解释》的解读

　1、物业合同对业主的约束力？

　　物业合同由建设单位或业委会与物业服务企业签订，根据合同的相对性的传统理论，既然，业主不是合同一方当事人，那么，其就不应当被物业服务合同直接约束。实则不然，2009年10月1日起施行的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：物业服务合同对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

　　2、物业服务合同的无效情形？

　　物业服务合同做为合同的一种，首先应当符合《合同法》第52的规定，否则该物业服务合同为无效或可撤销的合同。除此之外，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同； （二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款，为无效合同或无效条款。

　　3、物业的承诺是否可以作为物业服务合同的一部分？

　　《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权请求法院判令物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　4、物业违规收费，业主是否有权拒交？

　　《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。

　　5、房客不交物业费，业主承担连带责任！？

　　《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。

　　6、物业不合格，想解聘，应该怎么办？

　　首先，根据《物权法》第76条的规定，应由专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半的双过半的业主同意，解聘物业企业。

　　其次，由业委会书面通知物业企业解除物业服务合同，自该通知送达之日解除物业服务合同。

　　再次，业委会要求物业企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，交还物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金，业主要求其退还已经预收但尚未提供物业服务期间的物业费。

　　最后，若物业公司拒不退出，业委会有权起诉物业企业，要求退出并交还相关材料和设施。

　　7、物业服务终止，业主尚欠物业费，由谁负责偿还？

　　《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第二款规定，物业服务合同终止后，物业服务企业应向拖欠物业费的业主主张权利。

　　8、房客是否受制于物业管理合同和物业规约？

　　答案是肯定的。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，房客实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，法院应当参照本解释关于业主的规定处理。



【作者简介】
钱钧，北京市盈科律师事务所律师。