擅改小区规划 业主告倒开发商

 ２０００年、２００１年间，上海某房产开发商将自己建造的静安丽舍——恒辉阁房产，对外进行预售。宣传广告上有小区楼房间距有５０米、小区绿化率为５０％的内容，期间，该房产开发商分别以１９９７年和２０００年版《上海市商品房预售合同》，与购房业主签订合同。２０００年版合同中约定：“开发商不得擅自变更已经与业主约定的小区平面图，若确需变更的应当征得业主书面同意；开发商未征得业主同意变更小区的平面布局，业主有权要求开发商恢复，如不能恢复的，开发商应当向业主支付总房价款的３％违约金。”１９９７年版合同中约定：“开发商不得擅自变更该房屋的建筑设计，确需变更的应当征得业主同意并报规划管理部门审核批准”、“未征得业主同意变更该房屋的建筑设计，业主有权退房；业主退房时，开发商除如数退还业主已支付的全部购房款外，还应按付房价款５％向业主支付违约金”。合同签订后，业主们先后支付了全部购房款，入住了所购的房屋。２００２年２月，开发商又开始建造静安丽舍二期，并张贴经修改后的小区规划平面图及开工敬告，业主们才得知原为点式高层建筑１号楼（荣辉阁），经重新规划已变为板式建筑，与恒辉阁的间距从原来的５０米缩小为３０．４米。业主们对开发商擅自变更小区规划表示不满，纷纷要求开发商赔偿违约金损失费。该小区的３８户业主们于今年３月向法院起诉，要求开发商支付擅自改变小区规划的违约金约４０万元。

    本案的争议焦点，房产开发商是否擅自改变小区规划而导致对业主们的违约？

    业主认为，根据开发商提供的售楼宣传资料，小区规划平面图显示１号楼应为点式高层建筑。尽管双方未将该小区规划平面图附属在合同中，但开发商在宣传资料中所附的平面图应视为对整个小区业主的承诺，包括现起诉的３８户业主在内。现开发商把１号楼点式改板式，违反了售楼时对业主的承诺。

    房产开发商则表示，变更小区规划是获有关部门批准的，在对二期房屋申报建设工程规划许可时，发现原规划不科学，故整合统一合并建造；宣传资料中的标图属不特定的，仅属一种方案；宣传资料中的平面图，没有作为合同附件附属在合同中，应认定双方对小区规划并无约定。即使构成违约，也应按照合同内容作退房处理。

    法院审理后认为，房产开发商在销售广告和宣传资料中所附的小区规划平面示意图，显示的是小区平面布局具体明确，这对双方预售合同的订立及房价的确定有重大影响，应视为要约。尽管平面示意图未附属在双方签订的《上海市内销商品房预售合同》中，但亦应视为合同的内容之一，对当事人双方均产生约束力。该图中明确注明１号楼为点式高层建筑，开发商未经业主们的同意，却在静安丽舍二期施工中，改成了板式建筑，使得楼间距缩小至３０．４米，明显违反了小区规划，属于违约行为。至于开发商提到规划经过市计委批准同意的，但这也是由该开发商先行提出的。有关部门也是根据开发商的报告，再作出批准意见的，并不是政府有关部门强制要求变更的，归根到底是开发商根据自身发展的需要而变更了小区的规划。在部分１９９７年版本的合同中，开发商强调合同约定规划变更，构成违约作退房解决。但业主们现只主张违约金，故不适用双方的约定内容，鉴于这部分业主在该版本约定过违约金金额，遂法院作出了判决，开发商赔偿业主违约金。

    笔者认为，售楼处的广告附图及模型宣传，是房产开发商对购买楼盘业主的一种承诺。今年６月１日起施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

    作为开发商的预售广告宣传，对商品房的买卖合同订立及房屋价格的确定有重大影响。应该说开发商的小区规划宣传，是经过有关部门规划许可后所采取的一种赢利性的活动。商品房的销售广告和宣传资料，既对开发商的销售起着促进作用，同时又对开发商起着制约作用。一旦开发商利用销售广告和宣传资料，作不切实际的虚假承诺，欺骗部分业主，到头来不但要赔钱，还会使企业的名声遭受影响。

李鸿光