保护被拆迁人的新设想

 拆迁是房地产开发必不可少的，所有的法律规制以拆迁合同为基础。对于被拆迁人而言，其房屋所有物灭失，物权将变为债权。依债权排他性弱于物权之基本法理?被拆迁人权益于拆迁合同签订之时已大打折扣，争议一旦发生，被拆迁人则处于极其不利之地位，可以主张的只是债权请求权。比如，拆迁后新产生之地上物没有按合同交付被拆迁人?其损失如何计算？如被拆迁人之请求权基于物权?则可就房屋于未交付期间的租金主张返还?但因为被拆迁人是基于债权之请求权?这样如主张租金则缺乏依据?而大多只可以获得同期贷款之利率。相当多的情况下，租金远高于利率?地产商返还利息后还是有利可图。笔者认为，也许只有改变对权利属性的认识，才能解决这个问题。

    依据传统民法，物权与债权有严格区分。传统物权法所指的物是有形物，而权利作为无形物不可能作为物权的客体。而法律为调整社会关系之工具?随着社会关系的发展?法律也将随之变化。也许于特定情况下?权利这种无形物可以作为物权的客体。在某种意义上说，有价证券就是一种以债权为客体的所有权，如最明显的提单和仓单。日本民法第８６条规定：无记名证券视为动产。有价证券一般都是债权的载体，所以，可以看出这种债权物权化的做法也得到了法律的认可。笔者以为，我们有可能将这种方式用于拆迁合同的法律规制中，也就是说，法律对拆迁合同中被拆迁户的债权可以相应地物权化，设立一种债权所有权。具体而言：首先，法律应该对把被拆迁人对于新所有权的请求权这种特殊的债权不规定诉讼时效，使诉权永续。其次，应明确规定因地产商之恶意不交付房屋的，在后买受人未办理产权证明之前，被拆迁户可以选择主张对房屋的所有权或者折价补偿，且可以主张地产商返还同一时期、同一地段、相同建设标准的房屋的租金，如租金低于同期贷款利率的可以主张利率。

    这样，可以免去签订拆迁合同，只要当事人协商一致就可到房地产登记部门去办理登记，并由此部门签发有价证券，其上载明双方约定的主要权利义务，如有特殊约定可以进行背书。此种证券有公信力，体现出的就是一种基于债权的所有权。当房屋一旦实际交付，则债权为客体的所有权消灭，新的不动产所有权形成。如果地产商恶意不交付房屋，则被拆迁人也是以有价证券为基础，对所有权来行使请求权。显然，这比单纯的债权请求权更加容易得到法律的保护。这样一来，可以使交易更加快速、经济，也加强了对被拆迁人的法律保护。被拆迁人的原不动产所有权虽然灭失，但转化为一种以债权为客体的所有权，权利本身的性质并没有发生变化，同时他也是通过这种以债权为客体的所有权来期待新的不动产所有权的。这种债权所有权的证券制度从根本上说是以债权为所有权的实质客体，而有价证券只是债权形式上的载体，债权如果消灭了，证券自没有存在的必要。而此制度作用在于被拆迁人于地产商恶意违约的情况下，能有效地保护自身利益并且对地产商的恶意违约进行惩罚提供更有利的法律依据。原则上，当后买受人办理产权证后，被拆迁人不能再主张返还房屋的所有权，因为物权获得的先后是以公示公信凭证的产生顺序为依据，而非合同的订立顺序，被拆迁人在拆迁合同订立后所可以主张的是一种债权所有权，只是原来的债权得到了强化，还不能等同于新的不动产所有权，同时这样也是保护市场繁荣和交易安全的需要。

周天舒