商品房面积误差纠纷的处理问题

案情简介? ２００１年７月７日，王元、高天公司签订《北京市外销商品房预售契约》，约定王元所购房屋建筑面积暂测为２６６．３６平方米，每平方米售价为１２４４美元，房款总计为３３１３５２美元。预售契约第二条约定：王元、高天公司双方同意，结算房款时，房屋的实测建筑面积的误差不超过暂测建筑面积的正、负１％（含）时，按照本契约第三条所述房屋单价（每平方米１２４４美元）据实结算；房屋建筑面积误差超过上述约定幅度时，自高天公司向王元出示测绘部门实测面积数据之日起三十日内，王元、高天公司双方同意按补充协议之约定处理。同日，王元、高天公司签订了《补充协议》，其中第六条约定：王元、高天公司双方同意，房屋交付时，房屋的实测建筑面积与暂测建筑面积的误差不超过暂测建筑面积的正、负１％（含）时，双方按主契约第三条规定的房款总数结算，不再以其预售单价另行结算；房屋建筑面积误差超过上述约定幅度时，超过部分应在收到北京市测绘部门实测建筑面积文件之日起三十日内，按主契约第三条规定的房屋预售单价进行房款结算，多退少补。２００２年９月８日王元办理房屋入住手续。２００３年６月１４日，高天公司再次向王元出具房屋面积分摊计算明细表，注明该房屋的实测建筑面积为２８２．２２平方米。据此，王元所购房屋的实测面积比合同约定面积增加了１５．８６平方米，面积误差比为５．９５４％。对房屋面积误差是否为约定不明的情形等问题，双方发生争议，王元诉至法院。

    ?法院审理? 法院经审理认为，王元与高天公司之间的预售契约、补充协议及相应附件是双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应认定合法有效。上述协议内容对如何处理房屋面积误差约定明确，不属于相关司法解释规定的“购房合同双方对面积误差约定不明”的情形，据此判决驳回王元的诉讼请求。

    ?法理分析?

    一、商品房面积误差纠纷的处理原则

    根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，本案的处理结果符合商品房面积误差纠纷处理的一般原则：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

    长期以来，开发商销售商品房面积缺斤少两的现象比较普遍，因面积误差引发的纠纷、诉讼不胜枚举。为此，２０００年９月１３日建设部和国家工商行政管理局印发的《商品房买卖合同示范文本》第５条对面积确认以及面积误差的处理作出了相应的规定，将绝对值３％作为衡量点。实行了一段时间后，作为行业主管部门的建设部又以部委规章的形式在２００１年４月４日颁布的《商品房销售管理办法》第２０条中对此加以明确，并详细说明比例的计算方式：面积误差比＝（产权登记面积－合同约定面积）÷合同约定面积×１００％。虽然合同示范文本、部委规章对此问题都有明确的规定，但按照最高人民法院相关司法解释规定，部颁规章在法院审判工作中可以参考但不宜作为准据法引用，因此法院在民事判决中引用《商品房销售管理办法》判定面积误差的法律责任时，存在法律上的障碍。２００３年３月２４日颁布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》解决了这一难题，从示范文本、部委规章、司法解释３个方面形成当事人合同约定与行政部门行使行政管理权、人民法院行使审判权的有机统一。

    二、交付的商品房面积通常以产权登记面积为准，实务中常以测绘结果表作为计算商品房交付面积的依据

    本案中对涉争商品房的实际交付面积是依据房屋的实测面积计算的。通常说来，应以商品房的产权登记面积作为交付面积的标准，《商品房销售管理办法》第２０条就规定为产权登记面积，而其第４５条第４款规定的产权登记面积是指“房地产行政主管部门确认登记的房屋面积”。但是在商品房买卖实务中，上述规定很难执行。如开发商未缴清土地出让金、配套费用，政府工作部门效率低下而长期拖延等现象较为严重，致使小业主在入住后很长一段时间都可能无法领到产权证，这样就很不利于当事人主张权利以得到合法保护。

    有基于此，最高人民法院相关司法解释未沿用《商品房销售管理办法》中的“产权登记面积”概念，仅叙述为“建筑面积”，实务中常以测绘结果表作为建筑面积的合法依据。《房产测绘管理办法》第１８条规定，房地产行政主管部门只对测绘成果进行形式审查，只要测绘单位操作规范，产权登记证所登记的面积就以测绘成果表所记录的面积为准。此外，该规章还在第１７条规定，买受人对测绘单位提供的测绘成果有异议的，可以委托国家认定的房产测绘成果鉴定机构鉴定。在诉讼或仲裁阶段，可以申请人民法院或仲裁机构委托鉴定。这种做法比较实际，当事人在交付房屋时间的前后一般就可以拿到测绘表，对面积误差纠纷的及时解决有一定的益处，买受人可以尽快选择是否退房，如果发生退房，也有利于开发商尽快二次销售。

    随着房地产业的迅猛发展和住房制度改革的深化，如何公正处理商品房买卖合同纠纷，依法保护商品房买卖合同当事人的合法权益，规范房地产市场的交易行为，已成为法学理论界和司法实务界迫切需要解决的问题之一。新出台的司法解释在很多方面对商品房交易中的不当行为进行了约束，对小业主的合法权益予以充分保护，故在其颁布后有很多业主提起诉讼维权，这是公众法律意识提高的良好体现，值得欣慰。但是，需要提醒的是：诉讼维权需要理性，当事人意思自治是合同法的基本理念，购房合同及补充协议是商品房交易的关键，合同内容的约定是维权的基石，诉讼之前一定要理性、审慎地研究相应的合同，避免支付无谓的诉讼成本。

北京市第二中级人民法院 盛 蔚