房产证逾期办理开发商如何担责

房屋产权证是拥有房屋的惟一合法凭证。有没有这本产权证，对业主行使权利会产生较大的影响，无论是买卖、交换、租赁和抵押，或者是资产重组、招商引资等都要求有明晰的产权关系和合法的产权证书作为保证。但在实际生活中，有的开发商迟迟未能将房屋产权证办出来，从而损害购房者的权利。２００３年６月１日正式实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》），对办理房屋产权证的期限及法律责任做了明确的规定。

    在《解释》正式实施后，关于业主状告开发商，要求其承担逾期办理房屋权属证书赔偿责任等案件激增，已经引起了房地产业界的强烈震动；且此类案件涉及的当事人多，一个楼盘少则几十户，多则几百户，涉案金额大，如处理不妥，又存在不特定的社会稳定问题。因此，法官在审理过程中如何考虑审判效果与社会效果的有机统一，是审理此类案件的难点。

    一、开发商承担逾期办理房屋权属证书赔偿责任的界限问题

    开发商的行为为什么构成违约？究竟谁应为逾期办理房屋产权证买单呢？这是审理此类纠纷案件的前提。

    在实践中，办理产权证书的大致步骤为：首先，开发商要向房管局提供齐全的房屋前期资料，如规划许可证、用地许可证、拨地图、开工证、土地出让合同或用地批准书、国有土地使用证、竣工核验证、竣工图纸等。第二，根据上述资料，由测绘部门进行实地测绘并绘制管理图。第三，根据实际测绘的面积结果到房管局交易部门立契过户。第四，凭借买卖契约，房管局房政部门审核后装订齐备的档案并制证、发证。从这个过程看，要把房产证如期地办理出来，开发商起主要作用，不是开发商一家就能独立完成的。因此，有些购房者在相当长的时间内仍拿不到产权证，原因有可能是开发商本身存在的诸如房屋前期资料不全、未能通过有关部门综合验收、未能委托办理实地测绘手续等“硬伤”。对于非因开发商的缘由而导致的逾期办证，如房管局有关测绘及行政部门因作业繁忙而延缓了发证时间。这个时候，争议就来了，而且往往形成最激烈的争议焦点。

    《解释》规定开发商承担责任的前提是：由于出卖人的原因。对此，在法理上应理解为在主观上，开发商是诚信的，这个诚信具体体现为开发商自以为未侵犯他人权利的心理状态；在客观上，开发商全部完成了他的义务，完成办证操作规程中属于开发商的那部分义务，当然包括开发商协调其与第三人之间的关系。案件纠纷的现实表现是房产证的逾期办理，是购房者未能如期拿到他的产权证，但我们在审理过程中，应该具体问题具体分析，分析这个现实表现的背后原因，是一个主客观都应该同时考虑的原因，而不能一刀切。这是我们处理此类案件的哲学基础。

    二、开发商承担逾期办理房屋权属证书赔偿责任的程度问题

    在确认开发商承担逾期办理房屋权属证书赔偿责任的前提下，接下来的一个问题就是承担的程度到底有多大。这个问题更多是停留在判决的技术层面，但同样也存在诸多争议：

    争议一：银行按揭部分是不是属于已付购房款总额？根据《解释》规定，购房款总额的多少，就决定开发商要赔多少。但开发商在抗辩时经常认为违约金是按实际的购房款总额来计算，购房者支付购房款含银行按揭贷款，应按其目前实际支付为据计算。对此，笔者认为，原告办理银行按揭，要付出资金使用费用，且贷款也实际进入了被告账户。因此，银行按揭部分应属于已付购房款总额。

    争议二：开发商要赔到哪一天？一般来说，计算开发商承担责任的起算点是可以明确的，但房产证还没办出来，也不知道什么时候能办出来，那么，开发商是否应该继续赔下去？我们认为，没办出来的原因有很多方面，责任也应该是多方位承担的，不是开发商的责任，他们的责任不能被无限扩大，不能由他们承担。因此，对于原告一般要求逾期办理产权证的违约金计至产权登记之日止的诉求，通常的司法实践是判决开发商承担至履行完办理讼争房权属证书的约定义务时止。

刘 宏