以经济适用房报批 按商品房公开销售----此类特殊的房屋买卖合同纠纷咋处理

甲开发公司开发建设的某花园小区住宅楼，是按照经济适用住房报建审批的，但以商品房向社会公开销售。２００４年３月２５日，某公司经理乙某以５６万元购买了该小区房屋一套，建筑面积为２００平方米。当日，乙某付清了全部购房款，并实际入户。２００４年５月１５日，乙某在办理房屋产权证时发现其所购房屋实际建筑面积为１８４平方米，且为经济适用住房，遂与甲公司发生纠纷，并诉至法院。乙某认为，甲公司交付的房屋比合同约定的建筑面积少１６平方米，面积误差比已达到８％，远超过最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房司法解释》）第十四条第二项规定的３％，本人虽然同意继续履行合同，但甲公司应按《商品房司法解释》的相关规定，双倍赔偿面积误差比超过３％部分的购房款。另外，甲公司所出售的房屋为经济适用住房，应按经济适用住房的价格收取房款，故应返还本人因此多支付的购房款。

    本案的焦点问题为：１．本案是否适用《商品房司法解释》；２．应否支持乙某关于应按经济适用住房的价格确定房屋价格的主张。

    合议庭第一种意见认为，《商品房司法解释》的调整对象应为商品房买卖法律关系，此种法律关系的客体应为商品房，而甲公司所售房屋是按照经济适用住房报建审批的，其与乙某形成的是以经济适用住房为客体的房屋买卖法律关系，虽然乙某购房时并不知道该房屋的真实属性，但并不能因此而改变其与甲公司所形成法律关系的性质，故本案不应适用《商品房司法解释》；经济适用住房所依附的土地是划拨取得的，开发公司的建设成本远低于商品房，且购房人在转让房屋时需补交土地出让金，故经济适用住房的价格应低于商品房的价格，乙某关于按经济适用住房的价格确定的其所购房屋价格的主张，应予支持。

    合议庭第二种意见认为，甲公司开发建设的房屋虽然是按照经济适用住房报建审批的，但通过其销售对象及销售价格等因素，不难判断其销售行为已具备商品房销售的特征，故本案应适用《商品房司法解释》；经济适用住房的建设成本虽然低于商品房，但房屋价格属于当事人意思自治的范畴，应由买卖双方通过协商确定，故乙某关于按经济适用住房的价格确定的其所购房屋价格的主张，只能通过与甲公司协商解决，法院不应予以调整。

    笔者认为，应从研究和审查《商品房司法解释》的调整范围以及房屋买卖合同的效力出发，来研究本案的处理原则。

    一、关于《商品房司法解释》的调整范围问题。该解释第一条对其调整范围作出了明确规定，即“房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。可见，该解释的调整范围应从如下两个方面界定：一是房地产开发建设者为房地产开发企业；二是开发建设的房屋是向社会公开销售。因此，非房地产开发企业开发建设的房屋或对购买人有限制条件的房屋（如安居工程），均不适用该解释。经济适用住房是政府为照顾无住房的中低收入居民而组织建设的具有福利性和保障性的住房，其在开发用途、建设主体、买受人资格、土地取得方式、房屋标准与价格以及再次转让程序上都与商品房有着较大的区别，且其报建、买卖以及转让行为主要以《国务院关于深化住房制度改革的决定》、《国家安居工程实施方案》、《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》等有关住房制度政策以及合同法的一般规定为依据。故经济适用住房的买卖合同不应适用《商品房司法解释》的规定。

    本案中，甲公司开发建设的房屋虽然按照经济适用住房报建审批，但由开发公司建设，且对社会公开销售，并非《商品房司法解释》所排除适用的真正意义的经济适用住房的销售行为，相反，其行为符合该解释关于调整范围的规定，故本案应适用《商品房司法解释》。甲公司为降低开发成本，套用国家对经济适用住房优惠政策的违规开发行为，仅应受到建设行政部门的处罚。因此，乙某关于甲公司应双倍赔偿面积误差比超过３％部分购房款的请求，应予支持。

    二、关于房屋买卖合同的效力问题。买受人与开发公司签订商品房预售或销售合同时，不知道所购房屋是按照经济适用住房报建审批，如购房者以不能够办理《商品房产权证书》为由而主张合同无效、撤销或解除，因房屋是按经济适用住房报建审批，所以开发公司无法实际交付商品房（构成合同的自始客观不能履行），且其在销售中存在欺诈行为，故对其主张应予支持，且因合同无效、撤销或解除是因开发公司的过错导致，故对购房人依据合同法第五十八条或九十七条的规定而要求开发公司承担赔偿责任的主张，应予支持。

    本案中，乙某与甲公司签订房屋销售合同时，不知道所购房屋为经济适用住房，有权利以销售中存在欺诈或无法办理《商品房产权证书》为由而主张撤销或解除合同，但乙某同意继续履行合同，即放弃行使法定的撤销权和解除权，故双方形成的销售合同仍为有效。此时，乙某主张以经济适用住房的价格确定购房款，应视为对开发公司提出的变更合同请求，其请求只有在开发公司同意的情况下才能够实现，法院无权直接调整。

    综上，笔者同意合议庭第二种意见。

张洪洋