保定律师承办诉房管局未依法定条件程序办理房屋租赁使用证案

案情介绍：张刚、张小刚系张老刚之子，张刚、张小刚的母亲于多年前去世，张老刚再娶赵红为妻，并将其名下的公房一套过户到赵红名下。但其在房管局进行过户时的条件并不符合法律规定，且过户的程序也存在不合法之处。在此种情况下，张刚、张小刚将该房管局告上法庭请求撤销其为赵红颁发的房屋租赁使用证，一审法院判决撤销房管局颁发的房屋租赁使用证，赵红不服一审判决提起上诉。本人作为该案二审的诉讼代理人详细研究了案情及相关证据，结合地方相关法律规定，成功的代理了该案，以下为该案二审的相关法律文书。 保定市北市区人民法院行政判决书 (2007) 北行初字第11号 原告张刚，男，1970年4月出生，汉族，某公司职员，住...... 原告张小刚，男，1972年2月出生，汉族，某公司职员，住...... 委托代理人x律师，河北xx律师事务所律师。 被告某市房产管理局。住所地，本市环城西路40号。 法定代表人李某，该局局长。 委托代理人xx，河北xx律师事务所律师。 委托代理人xx，河北xx律师事务所律师。 第三人赵红，女，汉族，1953年2 月出生，xx职工，住...... 委托代理人xx，河北xx律师事务所律师。 原告张刚、张小刚不服被告某市房管局2016459号房屋租赁使 用证，向本院提起行政诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告张刚、张小刚及委托代理人xx，被告房管局委 托代理人xx、xx，第三人赵红及委托代理人xx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，两原告的父亲张老刚和母亲王云于2001年 2 月28 日购买保定市国华小区二区8-3-602 室部分产权房一套。房证是两原告父亲王老刚的名字，此房合计款4万元，该房总建筑面积69.46平方米，公房面积55.85 于方米，私房面积13.3平方米，此公房每年租金940元，房租一直由原告张刚交纳，两原告之母于2003年4月28 日病故。第三人赵红于2005 年9月12日与两原告的父亲张老刚登记结婚。两原告父亲在2005 年9 月20 日未经两原告同意私自将上述房产过户给第三人，严重侵犯了两原告的合法继承权。被告在办理该房屋过户手续时，没有问及两原告的父亲有无子女，有无合法继承人等情况，就盲目办理了过户手续，被告办理房屋过户程序违法，侵犯了两原告的合法继承权。 请求法院判决揪销2005 午9 月20 日为第三人姚桂梅办的房证。 被告辩称，一、原告起诉已超过法定诉讼时效。根据法律规定公 民起诉应当在知道做出具体行政行为之日起三个月内提出，最长不得超过两午。第三人的房证是被告在2005 午9 月20 日给原告父亲张老刚办理的租赁变更手续。二被告是在2007午lo月15 日收到原告的起诉书，原告起诉已超过法定诉讼时效。二、原告诉请没有依据。被告为张老刚办理房屋转让手续是按照平等互利、自愿有偿、诚实信用、依法转租的原则进行的。收件齐全，程序合法。承租人龙惠洪自愿将自己租赁的公房手续变更为共同居住的妻子姚桂梅，显然是合情合理。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人述称，一、原告起诉已超过法定诉讼时效。根据法律规定， 公民起诉应当在知道做出具体行政行为之日起三个月内提出最长不得超过两年。2005 年9 月20 日两原告的父亲张老刚将所诉房屋赠与过户给第三人，张老刚当着第三人的面给二原告打的电话，办完过户后当着第三人又分别告知二原告，二原告并未提出过异议。二原告称不知情的说法是谎言，其起诉已超过三个月的诉讼时效。退一步讲，原告是在2007 年比月12 日起诉立案，亦超过了两年的诉讼期限。二、被告程序合法。原告之父将自己的公有住房使用权转让给再婚妻子符合保定市人民政府办公厅【999162】 文《关于转发市房管局(保定市直管共有住房使用权有偿转让暂行办法)的通知》精神 "双方自愿转让和受让直管公有住房使用权"。被告在受理后，收件齐全，审批程序合法。因此请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 审理查明:保定市国华小区二区8-3-602 室是一套部分产权 部分公房性质的房屋。该房总建筑面积69.46 平方米，公房面积55.85 平方米，私房面积I33I平方米，公房每年租金940元。房证曾是两原告父亲张老刚的名字。两原告之母于2003 午4月28 日病故。张老刚于2005午9 月20日与第三人赵红登记结婚，并于2005 年9 月20 日，到被告处将该处公房房本过户到第三人赵红名下。二人向被告提交了房屋坐落居委会的证明信、双方的身份证、户口本复印件、结婚证复印件。 张老刚在证明上签署了同意过户的意见，被告直管公房管理 服务中心、直管公房经营管理处在证明上签署同意按规定办理"并加盖了公章，被告直管公房管理服务申心与第三人赵红签订了租赁合同，被告当日将上述房屋承租人变更为赵红，为其发放了租赁使用证。使用证上载明了租金、房屋间数、总面积。公房面积、私房面积等情况，第三人赵红檀当时常住户口及身份证地址均在x省。 被告在为第三人办理房屋租赁变更手续依据时依据了1999 年9 月23 日《保定市直管公有住房使用权有偿转让暂行办法》的相关规定。该办法第三条规定，按照平等互利、自愿有偿、诚实信用。依法转租的原则进行。第五条规定，市直管公有住房使用权的转让人，须是房屋的合法承租人，受让人须具有保定市市区常住户口。第十二条规定，办理转让市直管公有住房使用权时，当事人双方应当交验如下证件:。…。。4、转让人同住的家庭成年人同意转让的书面意见;5、双方的身份证、户口簿。第十三条规定了办理转让市直管公有住房使用权的程序:I、转让当事人到市房管局填写《申请表》和《审批表》;2、转让当事人到房 屋辖区房管所办理评估、验证手续;并签订转让协议;3.转让当事人 到市房管局办理房屋使用权转让手续。 本院认为:原告请求判决撒销被告2005 年9 月20 日为第 三人赵红办的房证，于2007 年8 月31 日向本院提起行政诉讼，未超过法定的两年诉讼时效。第三人称两原告在被告作出行政行为时知情的主张，因无证据支持，本院不予采信。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条、第六条的规定，被告是保定市房产管理的主管部门。负责辖区内的房产管理工作，具有对原告所诉的保定市国华小区二区8-3-602 室房产的行政管理职权。该法第五十四条规定，住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策，一一。该房系部分产权的市直管公有住房，被告依据《保定市直管公有住房使用权有偿转让暂行办法》的相关规定对该房进行过户转让登记，依法有据。该办法第五条规定，受让人必须具有保定市区常住户口。第三人赵红于2005 年9月12 日与张老刚结婚，当时不具有保定市市区常住户口，其不具有受让人的资格。该办法第十二条规定，当事人双方还应当提交 "转让人同住的家庭成年人同意转让的书面意见"，原告之父张老刚转让该房给第三人姚桂梅时，原告张刚在此房内居住，其是与转让人同住该房的家庭成年人，张老刚应征得起同意，并向被告出示书面意见。该办法第十三条规定了转让市直管公有住房使用权的程序，被告末依据该程序办理保定市国华小区二区8-3-602 室的转让过户。另外被告主张其在办理该 房公房部分的转让过户时是不管私房部分的处理情况的，该种主张不能成立。因为，保定市国华小区二区8-3-602室的公房和私房部分是混同的，具有不可分割性，公房房证上对私房面积予以了体现，只进行部分处理是不符合法律规定的。综上所述，被告在为第三人办理保定市国华小区二区奉3-602 室部分公房面积55.85 于方米的第206459 号《租赁使用证》时;未严格按照《保定市直管公有住房使用权有偿转让暂行办法》的规定执行，主要证据不足、程序违法，应予撒销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第二项之规定，判决如下; 撤销被告某市房产管理局Z005年9月Z0日为第三人赵红颁发 的 "第Z0I6459铲 《保定市之管公有住房租赁使用证》。 案件受理费50元，由被告某市房产管理局承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递 交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副木，上诉于河北省保定市中级人民法院。                                        审判长 xx 审判员 xx 审判员 xx                                     2007年11月23日                                         书记员 xx 上 诉 状     上诉人(原审第三人):赵红，女，汉族，1953年2月出生，某职工，住....。     被上诉人(原审原告):张刚，男，汉族，1970年4月出生，某公司职工， 住......。     被上诉人(原审原告):张小刚，男，汉族，。1972年2 月出生，某公司职员，住....     被上诉人(原审被告):某市房产管理局，住所地......     上诉请求: 请求撤销(2007)北行初字第ll号判抉书。     上诉人因不服既与事实相悖，又无法律依据的-审判决提出上诉，理由如下：     一、本案不存在过户的问题。     上诉方于2005牵9月12日与张老刚(争议房屋原户主)依法登记结婚(有结婚证为证)，成为一个户头上的合法天妻关系。在与房管局形成的租赁关系中，无所谓写谁的名字，我们是一户，不存在过户到谁的户头上的问题。     二、上诉方的户口已于2006年2月迁到保定(有户口及身份证为证）一审判决不应在2007年11月审理此案时仍以上诉方没有“保定市常住户口”为由撤销上诉人的房证。这是不符合当前十七大所倡导的建设和谐社会的精神的。     三、一审判决与法无据。     作为法律文书，应是依据法律，一审判决依据的是房管局的《保定市直管公有住房使用权有偿转让暂行办法》，与法相悖。     四、张老刚过户给上诉人时两个被上诉人是同意的。     上诉人之夫张老刚，除本案除争议的房屋之外，还有大电宿舍4-1-201面积为120平米的房屋一套。因第二上诉人在北京工作。所以将大电的房屋赠与第一被上诉人，将争议的房屋过户给上诉人。      在过户和赠与时，张老刚都征求过二被上诉的意见，这一情况有张老刚的同事马龙，朋友何英、杨定的证言证实，他们之所以提起行政诉讼，就是回避有过同意的民事行为不应反悔。      五、本案已过诉讼时效，一审不应予以受理和支持。      关于时效，上诉人为什么要放到第五点来讲，是因为本案的事实是会使上诉人的权益受到法律保护和支持的。      一审时效的破绽是一看就明了的2007年8月31日立的案，是不会到2007年10月15日才送达的被告及第三人之手的。该如何裁量这个问题，是二审法院的权利，上诉人不多讲。      综合以上五点，请求二审支持上诉人所提出的撤销（2007)北行初字第11号判决书的诉请，以保护上诉人的合法权益。      此呈 保定市中级人民法院                                                           上诉人：赵红                 2007年12月28日 上诉答辩状     答辩人:张 刚，男，汉族，1970年4月出生，某公司职工，住......            张小刚，男，汉族，1972年2月出生，某公司职工，住......     被答辩人(原审第三人）:赵红，女，汉族，1953年2月出生，..职工，住......     原审被告:某市房产管理局，住所地..... 答辩人就被答辩人张某不服保定市北市区人民法院( 2007 )」北行 初字第11号行政判决，提出上诉一案，提出答辩如下:     一、本案房屋租赁存在过户问题。     2005年9月12日被答辩人张某与答辩人的父亲张老刚依法登记结婚，成合法夫妻关系。但张老某与房管局形成的国华小区二区8-3-602室租赁关系是张老刚婚前所形成，与被答辩人没有任何关系。     赵红和张老刚结婚后，张老刚与房管局的租赁关系并没有因此改变，也没有变成双方共同的租赁关系。张老刚于2005年9月20日将国华小区二区8-3-602室赠与被答辩人赵红并办理了过户手续。根据我国《房地产管理法》的规定，赠与属于房地产转让方式之一，必须办理相关过户手续。本案被答辩人赵红和张老刚在房管局没有按照法定程序，进行房屋评估，填写申请书，审查审批表，签订转让合同，办理权属证书等等。 因此，本案存在房屋过户问题。答辩人所说的 "无所谓写谁的名字，我们是一户”是不成立的。     二、被答辩人的户口是通过2005年9月20日办理房证后才于2006年2月迁到保定，但在办理房屋过户时被答辩人常住户口及身份证地址均在某省，并没有本市常住户口。依据《保定市直管公有住房使用权有偿转让暂行办法》的第五条规定，受让人必须具有保定市区常住户口。保定市房管局对该房进行过户转让登记，没有认真审查被答辩人赵红当时不具有保定市市区常住户口，其不具有受让人的资格。一审判决审理以该理由撤销被答辩人的房证是正确的。     三、一审判决依据的是我国《城市房地产管理法》，与法有据。     一审判决依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条、第六条的规定，原审被告是保定市房产管理的主管部门，负责辖区内的房产管理工作，具有对答辩人所诉的保定市国华小区二区8一3一602室房产的行政管理职权。该法第五十四条规定，住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策，…。该房系部分产权的市直管公有住房，原审被告依据《保定市直管公有住房使用权有偿转让暂行 办法》的相关规定对该房进行过户转让登记，依法有据。一审判决认定的是原审被告保定市房管局办理房屋过户时没有依据《保定市直管公有住房使用权有偿转让暂行办法》第五条的规定。     四、被答辩人所讲张老刚过户给她时两个答辩人是同意的是没有事实依据的。     答辩人之父张老刚转让该房给被答辩人张刚时，答辩人张刚在此房内居住，其是与转让人同住该房的家庭成年人。张老刚没有征得其同 意，更没有答辩人的书面意见。被答辩人所讲的给答辩人电话告知了，答辩人没有提出异议是没有任何依据的。一审被答辩人也没有提供任何证据证实。     二审上诉状中被答辩人提供的马龙，朋友何英、杨定的证言没有任何意义。根据最高人民法防《关于行政诉讼证据若干问题的规定》第七条第二项规定，原告或者第三人在第一审程序中无正当事由未提供而在第二审程序中提供的证据，人民法院不予接纳。因此，被答辩人所提供的证人不应得到采纳。 "     五、本案没有超过诉讼时效。     原审被告保定市房管局于2005年9月20日为被答辩人赵红办的房证，答辩人于2007年8月31日向本院提起行政诉讼，请求判决撤销原审被告的行政行为。根据最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释(法释(2000)8号)第甲十一条的规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期产赵人从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。答辩人的起诉未超过法定两年诉讼时效。被答辩人称两答辩人在被告作出行政行为时知情的主张，因无证据支持，法院的应当不予采信。至于本案是2007年8月31日立的案，到2007年10月15日才送达到被告及被答辩人之手是法院工作的程序，并不能由此认定答辩人的诉讼超过诉讼时效。     综合上述;答辩人认为一审判决事实清楚，证据充分，程序合法。一审人民法院的判决是正确的。希望二审人民法院依法公判，依法驳回被答辩人的诉讼请求，维护答辩人的合法权益 。     此致   保定市中级人民法院                                 答辩人：张刚 张小刚                             河北省保定市中级人民法院 行政判决书    (2008)保行终字第24号 上诉人 (原审第三人)赵红，女，1953年2月11日出 生，汉族，x职工，住...... 委托代理人xx、xx，河北xx律师亭务所律师。 被上诉人(原审原告)张刚，男，1970年4月9日出生，汉族，xx 公司职员，住...... 被上诉人 (原审原告) 张小刚，男，1972年9月24日出生，汉族， xx公司职员，住xx 委托代理人要鸿志，河北树仁律师事务所律师。 原审被告某市住房保障和房产管理局(原保定市房产管理局) 。 法定代表人李某，局长。 委托代理人xx，河北xx律师事务所律师。 上诉人赵红因原审被告为其颁发房屋租赁使用证一案，不服保 定市北市区人民法院(2007) 北行初字第11号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。 原审认定，原告请求判决撒销被告2005年9月20日为第三人赵红颁发的房屋租赁使用证，于2007年8月3l日向本院提起行政 诉讼，未超过法定两年诉讼时效，第三人称两原告在被告作出行政行为时知情的主张，因无证据丈持，本院不予采信。被告依据《保定市直管公有住房使用权有偿转让暂行办法》的有关规定对该房进行过户转让登记，依法有据。该办法第五条规定，受让人必须具有保定市区常住户口，第三人赵红于2005年9月12日与张老刚(原告之父)结婚，当时不具有保定市区常住户口，其不具有受让人的资格。该办法第十二条规定，当事人还应提交 "转让人同住的家庭成年人同意转让的 书面意见"，张老刚转让该房给赵红时，原告张刚在此居住，张老刚应征得其同意，并向被告出示书面意见。该办法第十三条规定了转让市直管公有住房健用权的程序，被告未依据该程序办理转让过户。另外被告主张其在办理该房公房部分的转让过户时是不管私房部分的处理情况的，该种主张不能成立，该争议房是公房和私房混同的，具有不可分割性，公房证上对私房面积予以了体现，只进行部分处理是不符合法律规定的。因此被告为第三人办理的第2016459号保定市直管公有住房租赁使用证未严格按照《保定市直管公有住房使用权有偿转让暂行办法》的规定执行，主要证据不足，程序违法，判决辙销该证。赵红不服上诉称，-、本案不存在过户问题，我和张老刚是合法夫妻，在与房管局形成的租赁关系中，我们是一户，无所谓写谁的名字;二、上诉人的户口已于2006年2月迁到保定;三。-审判决只依据《保定市直管公有住房使用权有偿转让暂行办法》与法无据;四、张老刚过户给上诉人时两个被上诉人是同意的;五、木案已超过诉讼时效，请求二审法院撒销-审判决。被上诉人张刚、张小刚辩称，-审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，请求依法驳回上诉。 经审理查明，2001年12月龙惠洪通过有偿转让购得保定市国华 小区二区8-3-602室，该房是部分公产性质的房产，总建筑面积69.46平方米，公房建筑面积占55.85平方米，私房建筑面积占13.61平方米，公房每年租金940元。保定市住房保障和房产管理局为张老刚办理了保定市直管公有住房租赁使用证。2003年4月28 日被上诉人之母病故。2005年9月记日上诉人与被上诉人之父张老刚登记结婚，并于2005年9月20日到原审被告处办理了该争议房产过户登记手续，原审被告根据《保定市直管公有住房使用权有偿转让暂行办法》的规定为上诉人颁发Z0I6459号保定市直管公有住房租赁使用证。2007年8月被上诉 人得知原审被告为上诉人颁发租赁证，2007午8月31日向原审法院起诉。以上事实有对双方的询问笔录，原审法院庭审笔录予以证实。 本院认为，争议房产是属于部分公产部分私产性质，其在使 用上具有不可分割性。被上诉人及其父未对该房私产产权依法处理，张老刚即申请原审被告将该处房产过户给赵红，原审被告依据《保定市直管公有住房使用权有偿转让暂行办法》的规定为赵红颁发了租赁使用证属程序违法。原审法院判决撤销该证适用法律正确，但认为原审被告颁证时未严格按照《保定市直管公有住房使用权有偿转让暂行办法》的规定执行，主要证据不足"的理由欠妥。被上诉人家庭成员应先对该房私产产权依法处理，再申请原审被告按照公有住房有偿转让的相关规定进行登记，原审被告直接为上诉人登记发证违反法 定程序。上诉人提出的上诉理由没有事实及法律依据，木院不予支持。依照《申华人民共和国行政诉讼法》第六十一条 (一)项的规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 案件受理费50元，由上诉人赵红负担。 木判决为终审判决。 审 判长 xx 审 判员 xx 代理审判员 xx                                                                                                                      2008年2月21日                                                书记员 xx