浅谈实践中房屋承租人的优先购买权

房屋承租人的优先购买权是指出租人在出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人购买房屋的权利。《合同法》第230条确认，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。优先购买权的权利属性为形成权，其实质系属对出租人选择合同对方当事人自由的限制。民法通则实施意见中规定出租人在转让房屋所有权时，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民发法院宣告该房屋买卖无效。这些规定会使我们很迷惑，该优先购买权的行使只允许宣告买卖合同无效，而承租人的优先购买权最终很有可能不能转化为利益。

    实践中，经常会有当事人提出请求判决被告出租人将房屋卖给原告，而现有的法律告诉我们房屋买卖合同要有双方的合意，但他们事后形成合意的可能因为涉诉而成为不可能。一般而言，出租人会待租赁合同履行完毕，进而要求解除租赁关系，而不会再将房屋出卖给原承租人。试举一例，2008年9月，李一将其房屋一套出租给王二，租期一年。同年11月，李一因手头紧将该房以20万卖给张三，王二得知，觉得该房在楼市上至少22万，故诉之法院主张优先购买权，李一得知反感，两者交恶。该案在司法实践中，无外乎法院判决李一与王二之间买卖合同无效，张三最终也得不到该屋。  

    理论上，对于承租人的优先购买权的实现大致有两中观点，其一；主张房屋承租人的优先购买权可以对抗出租人与第三人在租赁期间形成的买卖关系，请求法院该宣告买卖关系无效，但法院不宜直接判决承租人在同等条件下取得该出租房屋的所有权，因为合同成立以当事人之间合意为必要条件，直接判决显然违背意思自治原则。其二；主张房屋承租人的优先购买权不但具有对抗第三人的效力，同等条件下亦可请求法院判决承租人取得房屋所有权。笔者认为第二种观点虽为激进些，却真正可使优先购买权人实现利益。而且，通过解释我们可以认为其并未侵犯当事人的意思自治，出租人向第三人发出要约（当然也有可能承诺），此情形下我们也认为向承租人也发出了要约，如果承租人承诺的话，在同等条件下，出租人就应与承租人订立买卖合同。这种要约虽是特殊的，但在出租人未告知承租人的情况下，出租人应有承担此默示的义务，或者在未告知情形下承受责任或不良后果。

江西省德安县人民法院：邓辉龙