该案是否适用善意取得制度
方某、田某系外婆与外孙女(21岁)关系,与儿子王某同住一合用公房内,承租人为王某。2006年12月1日,王某夫妇未经方某、田某同意,私刻方某图章,冒充方某签名,向该房所属房管部门提出分房申请。该房管部门未经核实于当天准予分户。同月,王某未经方某同意,将其租赁的房屋出售给第三人李某。为此,方某、田某于2007年3月将王某夫妇和该房管部门作为共同被告,向法院起诉,以王某夫妇未征得合用公房同住人同意,假冒方某签名提出分户申请,在分户后未经同住人同意出售合用公房;房管部门未尽认真审核义务,致使王某夫妇非法分户得以实现。为此,要求法院确认该分户行为无效,该房屋出售行为无效。
【分歧】
法院在审理后,基本认定上述事实,但在适用法律时,产生了不同意见。第一种观点主张适用善意取得制度。认为李某属善意第三人,法律保护善意取得第三人的利益,故原告可以就王某夫妇的非法行为向其要求赔偿,而对其要求确认房屋买卖无效不能支持。第二种观点认为违法行为不适用善意取得制度,本案应支持原告的主张。
【评析】
笔者持第二种观点。民事法律行为的法律效力以合法为基础。民法通则第五十四条规定:“民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。”第五十五条规定:民事法律行为应当具备不违反法律或者社会公共利益的条件。合法性是民事行为法定效力的基本条件。民事法律行为不得违反法律,违法的民事行为不受法律的保障,也不能发生民事法律效力。善意取得制度作为民法重要的物权制度,同样受到民法基本原则的约束。
善意取得是指从无权转让人取得占有的善意第三人,根据物权法善意取得制度的规定取得占有物的所有权。善意第三人获得无权转让人转让财产,须以合法占有所有物为前提。如果无权转让人不占有所有物或所有物为非法取得,则不适用善意取得制度。以前者而言,无权转让人转让他人占有的财产,善意第三人未取得物的占有权,通常为无效行为,不适用善意取得制度,其法律后果由无权转让人承担。民法通则第六十六条规定:无权代理人“未经追认的行为,由行为人承担民事责任。”“代理人不履行职责而给被代理人造成损害的,应当承担民事责任。”合同法第四十八条规定:“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。”法律没有规定这种无权转让情况下,善意第三人能够根据善意取得制度的规定取得他人所占有的所有物。
以后者而言,善意取得制度必须符合法律的强制性规定。其一,无权转让人对占有物的关系必须合法,或者说无权转让人对占有物的占有关系必须有合法的依据。比如保管人、试用人、租赁人对保管物、试用物和租赁物的占有。无权转让人仅仅是无权转让或无权处分。如果无权转让人转让的物是他人偷盗来的,则不适用善意取得制度。民法通则第七十二条规定:“财产所有权的取得,不得违反法律规定。”民法通则第五十八条第五款规定:“违反法律或者社会公共利益的民事行为无效”。其二,善意取得行为不得违反法律的规定。比如,物权未按法定方式公示者,不具有对抗善意第三人的法律效力,即对善意第三人不具有追及效力。但是,如果抵押权已经登记,抵押人将抵押物擅自转让与第三人,则第三人不得以善意取得制度对抗抵押权人,因为担保法第四十九条规定:“抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。”
本案涉及的公房分户及合用公房的买卖,法律有明确的规定。城市房地产管理法第三十七条规定:共有房地产,未经其他共有人书面同意,不得转让。该市《房屋管理条例》也规定:公房分户应征得同住成年人的同意。在本案中,王某夫妇为达到出售合用公房的目的,伪造原告方某的签名,未征得同住成年人田某的同意,欺骗房屋管理部门?违法办理公房分户;房屋管理部门未认真审核,使得王某夫妇得以违法分户。同时,王某夫妇在分户后未征得合用公房同住人的同意,即将其所住公用公房出售,违反了我国城市房地产管理法的规定,且违法性质明显。因此,根据违法行为不适用善意第三人制度的原则,本案应判决分户行为和卖房行为无效。
江西省龙南县人民法院:赖 贇
- 此款是否属于善意取得 3个回答0
- 如何驳斥买受人不是善意取得 1个回答5
- 这下面几种能善意取得吗 2个回答10
- 该案中王老与杨先生的合同是否有效,并且该案适用哪些法律?谢谢 5个回答5
- 请问该案中的合同是否有效,同时本案适用哪些法律?谢谢 4个回答20
- 微信群“踢人”属于社群成员之间的自治行为不属于民事法律诉讼调整的范畴
- 情侣分手后在网络频繁发布不当言论贬损对方,法院这样判
- 实际施工人能否在工程款范围外主张发包人承担违约责任
- 远亲不如近邻!
- 李**贩卖、运输毒品案 ——贩卖、运输毒品数量巨大,且系累犯和毒品再犯,罪行极其严
- *有限公司与上海*携运物流有限公司深圳分公司、上海蝉联携运物流有限公司海上货物运输
- 徐州*金属资源有限公司与圣克莱蒙特航运股份公司、东京产业株式会社海上货物运输合同
- 肖*故意杀人案——吸毒后交通肇事,持刀捅刺执行公务的民警,致1人死亡、1人轻伤,罪行极其严重
- 杨**运输毒品案——假释考验期内组织怀孕妇女运输毒品,数量特别巨大,且系毒品再犯,罪行极其严重
- 蔡**贩卖、制造毒品案——伙同他人制造、贩卖毒品,数量特别巨大,罪行极其严重
- 杨*贩卖毒品案——利用未成年人贩卖毒品,依法从重处罚
- 於**贩卖毒品案——多次零包贩卖毒品,依法严惩
- 臧*贩卖毒品案——通过互联网贩卖毒品数量大,且系毒品再犯,依法严惩
- 张*以危险方法危害公共安全案——吸毒后驾驶机动车肇事并连续冲撞,系累犯,投案自首,依法惩处
- 鲁*非法生产制毒物品案——非法生产邻氯苯基环戊酮,情节特别严重,依法惩处