略谈无处分权人转让的房屋是否都适用善意取得制度

 物权法第106条规定了善意取得制度。根据该条规定，不动产善意取得应同时具备四个要件：一是出让人转让不动产时无处分权，即不具有真正的权属，无转让的权利；二是受让人取得该不动产物权时系善意；三是以合理的价格有偿转让；四是办理了该不动产转让登记。符合上述四个要件的，即构成不动产善意取得，受让人善意取得的不动产物权受法律保护，原所有权人无权追回，只能向无处分权人请求赔偿损失。善意取得制度通过对善意无过失的第三人取得利益的确认，有助于保障交易安全，维护正常的交易秩序。那么，登记簿上记载的房屋所有权人（以下简称“登记权利人”）转让所有权登记错误的房屋是否都适用善意取得制度？笔者认为，登记权利人转让所有权登记错误的房屋并非都适用善意取得制度。

    在房屋所有权登记错误的情况下，登记权利人明知该房屋不是自己的，或者不是自己一人所有，自己对该房屋无处分权，但在受让人善意时，无论无处分权人善意抑或恶意，都适用善意取得制度，问题的关键是要看受让人是否善意。所谓善意，在民法上主要是指明知与否的主观状态。在行为人不知的情况下，可以认定其主观为善意，如果明知则应认为恶意。因此，善意和恶意的判断，应当以第三人受让取得房屋时是否知晓出让人转让的是他人的财产为准。在具体适用上，笔者认为：

    1、一般受让人应适用善意取得制度。一般的受让人、尤其对登记权利人不熟悉、不了解的受让人，因其情况不明，也不知道该登记房屋的真实状况，他只合理信赖登记簿记载的权利人为房屋所有权人，从而签订转让合同，并支付了合理价款，办理了房屋转让登记，则该受让人主观上是善意的，所取得的房屋所有权应受到善意取得保护，即使真实权利人举出确实的证据证明登记错误，而且自己对该登记没有过错，受让人从登记权利人处取得的房屋物权仍适用善意取得制度。

    2、受让人在交易时明知的，不能适用善意取得制度。受让人明知该房屋不是登记权利人所有，该登记权利人无处分权，仍与之订立房屋转让合同，说明该受让人主观上是恶意的，这种明知是他人之物仍与之交易转让的行为，与民法的诚实信用原则相悖，所取得的利益不能受到法律的保护。即便是支付了合理价款，办理了房屋转让登记手续，仍不能适用善意取得制度，不能取得该房屋所有权。c对该明知的时间点应从开始签订房屋转让合同至办理转让登记时。

    3、受让人与出让人系亲友关系的，不能适用善意取得制度。因为亲友之间的房屋所有权状况、有无处分权，相互了解、知情。这一点与受让人在交易时明知而不能适用善意取得制度的原理一样。笔者所在法院就有这样一起案件，甲与乙系夫妻关系，乙与丙是姐弟关系，甲乙夫妻俩和丙同在一处相邻建造带有店面的房屋，且甲乙建房期间均由丙帮助操持管理。2004年，该房屋建成，乙将自己的身份证给丙，请他帮办房产登记，丙将甲乙共建房屋登记在乙一人名下。2005年，丙欲购买甲乙该共有房屋，并多次征求甲意见，甲未答应，2006年，丙与乙在乙单位签订了该房屋转让合同，并支付了合理价款，乙将房产证等交给了丙，甲知道后，书面向房管部门要求不予办理转让登记。同时要求丙返还房屋及证件、退回房款未果，遂诉至法院。该案在审理中对该房屋的权属认定、合同效力及能否适用善意取得争议较大。笔者认为，从该房屋物权变动的原因和过程看，该房屋属于甲乙共同共有，不能只看登记簿上无甲共有情况记载就认定甲不是共有人。丙明知乙无该房屋的处分权，并在征求甲的意见遭拒绝后，仍与乙订立转让合同，对丙的行为，应认定其主观上具有恶意，其与乙订立该房屋转让合同系合同法第52条规定的恶意串通、损害第三人利益情形，该合同应为无效，即使支付了价款，办理了过户登记，也不能构成善意取得。

作者： 莲花县人民法院 杨伍姑