本案建筑材料涨价不是情势变更适用范围

【案情】2004年3月，雷某与甲公司签订了一份商品房预售合同。合同约定：雷某购买甲公司一套商品房，房屋按每平方米980元计价，房屋总价款为10.5万元，交房期是2005年5月1日。合同载明了付款方式、付款日期及其相关事宜。预售合同签订后，按照合同的约定，雷某如期交付了前两期的房价款，第3期的房价款交付未到期。

    2005年2月，甲公司因市场建筑材料价格上涨而导致房屋建造的成本增加，遂向雷某提出房屋价格每平方米提高100元，并发出了书面通知。雷某表示异议，认为商品房买卖合同已经订立，不能随意变动，不同意甲公司提高房价。甲公司则以情势变更为由，坚持房价上调。因此，雷某寻求法律保护，一纸诉状将某公司推上了被告席，要求甲公司按商品房预售合同履行。

   【分歧】本案的争议焦点是情势变更原则是否构成房地产公司提高商品房售价的理由。对此，产生两种意见分歧：

    第一种意见认为，甲公司如果继续以每平方米980元售出，则房地产市场的客观变化将会带来显失公平的结果。因此甲公司可以根据情势变更原则提高商品房售价。

    第二种意见认为，雷某和甲公司签订合同后，确实发生了市场建筑材料上涨的情况，但属市场正常波动，甲公司不能片面强调客观情况的变化而转移风险责任。因此，甲公司不能根据情势变更原则提高商品房售价。

   【评析】甲公司在预售商品房时，完全是根据市场行情确定其销售价格的，甲公司对于建筑材料是否涨价及其他费用是否增加，是应当预见的。如果出现预见失误，导致建筑成本增加，这本身是一种商业风险，应当由销售方承担。如果允许房地产开发企业以建筑材料涨价为由提高销售价格，就会使房地产公司随意借口自己缺乏经验或不了解行情而任意变更合同内容，就将出现销售方只能盈利不能亏损的情况；假如甲公司可以以建筑材料涨价为由提高销售价格，那么，购房人也可以建筑材料跌价为由，要求降低销售价格，而这是销售商不会同意的。因此，不管从维护依法成立的合同的严肃性出发，还是从合同当事人权利义务平等出发，对于双方订立的房屋价格，合同双方当事人均应遵照履行。至于甲公司以建筑材料市场价格变化等为由要求变更合同价格条款或解除合同的，除非其能证明出现了不能预见、不能避免并不能克服的客观情况除合同基础动摇，达不到合同目的，继续按合同约定履行显失公平，否则不能变更合同。

    情势变更原则是现代各主要国家合同法中的一项重要原则。情势变更原则是指合同生效后至履行合同完毕前，因发生当事人不可预见并不能克服的客观情况，致合同存在的基础动摇或丧失，若继续维持合同效力则显失公平，故允许变更或解除合同。情势变更原则的宗旨在于维持合同当事人之间的利益平衡，追求商品经济所要求的公平精神。它适用于合同虽能继续履行但继续履行将显失公平的场合，而非适用于合同不能履行的场合。对情势变更原则我国《合同法》未作规定，这不是疏漏，而是立法未采纳这一意见，但情势变更原则体现的是公平原则，所以在情势发生重大变化时，可以适用公平原则。《合同法》第8条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律变化。第60条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第77条规定：当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。本案中，雷某和甲公司并未在所签订的商品房预售合同中就诉争房屋的价格调整问题作出约定，在此情况下，甲公司未与雷某协商一致就擅自提高商品房售价的行为就是单方面变更合同的行为。根据以上法律规定，甲公司的单方面变更合同的行为应属无效。

    根据情势变更原则的内涵要求，情势变更原则的适用条件，可归结为：

    1、在客观上，须有情势变更的客观事实。这是适用该原则的前提条件。所谓“情势”是指合同生效时作为该合同赖以成立的环境或基础的一切客观情况。所谓“变更”是指合同生效后至履行终止前，该合同赖以生效的环境或基础情事发生异常变动，造成合同基础动摇或丧失。

    2、在主观上，情势的变更须是当事人无主观过错。即情势变更的发生，必须是因不可归责于双方当事人的事由引起的，才可能适用该原则。如果情势的变更因可归责于当事人的事由造成的，则有主观过错的当事人应承担由此而产生的风险，其不得以情势变更为由来请求免除自己的过错责任。也就是说，作为民法基本支柱的“过错责任”论不能受到情势变更原则的冲击。

    3、在原因上，须有情势变更发生的不可预见性，且当事人不能克服这种变化。如果当事人在签约时能够预料该事件的发生，或者能够克服该事件的，则该事件发生的风险，应由当事人自己承担，而不得请求适用该原则。

    4、在时间上，情势变更须发生在合同生效以后、合同关系终止以前。即情势变更须发生在合同履行期间，当事人才能主张适用情势变更原则。如果合同是在情势变更后的基础上成立的，则不涉及情势变更的问题，如果在合同履行终止后发生情势变更，因该合同关系已经消灭，也不涉及情势变更问题。

    5、在结果上，须因情势变更而致使原合同的履行将对一方当事人没有意义或者造成重大损失，即当事人之间的权利义务显失公平。这是适用情势变更原则的实质性条件，适用这一原则的目的在于救济因情势变更所引起的交易上显失公平的结果。

    6、在程序上，协商程序是适用情势变更原则的必须程序，即情势发生变更，一方当事人首先应与对方就合同的内容重新进行协商，只有协商不成时，才能通过法定程序向法院或仲裁机构提出适用这一原则的请求。

    建筑材料涨价属正常的价格波动，不是情势变更适用的范围。关于预售商品房的价格问题，最高人民法院作过如下规定：预售商品房的价格，除国家规定的“微利房”、“解困房”必须执行国家定价的以外，合同双方根据房地产市场行情约定的价格，也应当予以保护。一方以政府调整与房地产有关的税费为由要求变更合同约定价格的，可予以支持。一方以建筑材料或商品房的市场价格变化等为由，要求变更合同约定的价格或解除合同的，一般不予支持。本案甲公司提高价格的理由是市场上建筑材料价格有所上涨，按照法律规定，此理由是不能成立的。故法院对雷某的诉讼请求予以支持。

 

 

 

 作者：彭跃进 章筱青