陈鸿志与保利公司商品房预售合同定金纠纷案

【案由】商品房预售合同纠纷

【关键字】 诚意金   立约定金   书面形式   一致意思表示

【案情摘要】

上诉人（原审原告）：陈鸿志

被上诉人（原审被告）：保利(成都)实业有限公司(以下简称保利公司)

2008年9月28日，陈鸿志在参加成都市2008年房地产秋季交易会过程中，看中了由保利公司开发建设的位于成都市蜀龙路南段1980号的“保利公园198”楼盘，并于当日向保利公司支付了项目认购“诚意金”20 000元，保利公司出具收据一份(编号0001821)。

2008年10月4日，陈鸿志挑选房屋后，与保利公司签订了《保利公园198认购书》(认购书编号000081，定金收据号0001821)，约定陈鸿志挑选的房屋编号为5号楼1单元802号，建筑面积89.32平方米，定价401 793元。第一条“付款办法”中“定金＿万元”栏被划掉。该认购书第四条第(1)项约定：“乙方(指陈鸿志)在签订认购书后，须于2008年10月20日前到保利(成都)实业有限公司签约收款中心交纳第一期房款及签署《商品房买卖合同》，逾期未办理视为中途违约，乙方不得向甲方(指保利公司)索还定金，甲方有权将该物业另行出售……”；第四条第(8)项约定：“乙方在签订本认购书时已阅读甲方提供的《商品房买卖合同》及其附件和《按揭须知》，并认可其所述内容”。当日，保利公司在收取陈鸿志认购“诚意金”的收据右上方加盖了“已转定金不予退还”的条章。

认购书签订后，因陈鸿志经济发生变化，陈鸿志未在认购书约定的时间内与保利公司签订正式的《商品房买卖合同》。陈鸿志遂要求保利公司退还其认购“诚意金”20 000元，遭到保利公司拒绝。陈鸿志遂向原审法院提起诉讼。

一审法院作出如下判决：驳回陈鸿志的诉讼请求。案件受理费300元，减半收取150元，由陈鸿志负担。陈鸿志不服，向成都市中级人民法院提起上诉。

【裁判】

成都市中级人民法院经审理，判决如下：

一、撤销成都市武侯区人民法院（2008）武侯民初字第4656号民事判决；

二、保利（成都）实业有限公司退还陈鸿志“诚意金”20 000元。

上列有给付义务的款项限自本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一审案件受理费150元，二审案件受理费300元（均由陈鸿志预交），由保利公司负担，保利公司应在履行上述义务时一并向陈鸿志支付。

【法理分析】

本案系在商品房的预售过程中针对诚意金与定金的关系问题以及相关的处置所引发的纠纷，其焦点在于陈鸿志交纳的20 000元“诚意金”是否转为立约定金，保利公司是否应当退还该20 000元，故在分析该案件时也需要围绕该焦点来梳理线索：

前提认定：即该商品房预售合同的效力及诚意金的性质的认定。

本案当事人双方针对购买保利公园198楼盘中5号楼1单元802号房屋的相关事项进行了约定，签署了《保利公园198认购书》。合同生效需要满足法律规定的生效要件，同时不得违反法律的禁止性规定。而合同生效的法律要件在于合同当事人必须具备缔约行为能力、当事人意思表示真实、合同不违反法律或者社会公共利益、合同内容确定可行。

在本案中，合同签订的双方均为具备相应缔约行为能力的主体，同时双方在签订该合同时是自愿的，不存在受欺诈、胁迫或者是存在重大错误的情形，合同的内容在于确定关于购买标的房屋的相关事项，是商品房预售合同。由于该合同已经能够满足生效要件，同时又不具备违反法律强制性规定的情形，其效力应当得到认可。

双方在签订合同之前的9月28日，由上诉人陈鸿志向保利公司支付了项目认购“诚意金”两万元，保利公司出具收据。该笔诚意金的性质在于向售房人表明购房者的购房意愿，其只起到一个预约的作用，并不是法律意义上的定金性质，更多地类似于订金的作用。

责任认定：即本案诚意金是否已经转化为立约定金的判定及其归属的认定。

所谓立约定金又称订约定金，是为了担保主合同签订而约定的定金。对于定金的归属是这样规定的：债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因此本案的焦点在于判定诚意金是否转化为定金，首先需要判断保利公司在诚意金收据的右侧加盖“已转定金不予退还”的条章的效力、认购书上有关定金内容被划掉是否可以认为当事人就定金事宜未做约定等。

关于定金的约定属于当事人之间意思表示一致的自愿行为，只要签订合同的双方当事人就定金事宜形成书面的一致约定，该定金条款即是有效的。本案中由于认购书上关于定金的规定被划掉，因此需要当事人对此作出合理的解释和足够的证据佐证。由于保利公司对在诚意金收据上的盖章行为得到陈鸿志认可的主张无法提供足够的证据证明，因此对于该条章的效力不予认可。而由于双方已经在定金条款被划掉的认购书上签字，就表明合同双方当事人对于定金事宜并未形成书面的约定，这是违反了定金成立的要件的，因此该笔诚意金并未转化为定金，在陈鸿志改变主张不购买保利公司的房屋的情况下，该笔诚意金需由保利公司归还。

【法律风险提示及防范】

定金作为合同双方当事人履行合同约定事由的重要担保，在商品房的销售中经常使用。但是由于定金的双倍担保效力，法律也规定了定金条款或者合同成立的形式要件，即定金需以书面形式约定，这是双方当事人表明自己愿意受到定金约束的一致意思表示，因此需要当事人谨慎思考，并以书面的形式固定下来。仅仅以某种形式的条章的方式单方篡改已交付的诚意金的性质是无法得到法律认可的。

因此在双方当事人就合同约定事项达成一致意思表示，愿意以定金条款作为合同履行、成立或者解除的担保时，需要在合同中明确定金的含义及性质，并且需要双方当事人的签字盖章作为效力的认可要件。

【相关法律法规集成】

1.《中华人民共和国合同法》

第115条  ‌当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

第60条  当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

2. 《中华人民共和国担保法》

第90条  定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。

3.《中华人民共和国民事诉讼法》

第229条  被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

李莹