物权未变动不影响合同效力

【案情】1994年4月，原告祝某与被告余某双方经人介绍签订了房屋买卖契约，双方约定：由原告祝某出资63000元购买被告余某个人婚前所建的房屋及厨房空地，被告将房屋权属相关证明交付给原告；由原告负责缴纳房屋交易税及相关费用；原告将全部购房款付清后，被告一个月内即腾出该房。1994年5月，原告入住该屋并居住至今。2007年3月，原告准备扩建时，却被房产部门告知需先办理过户手续，于是原告要求被告协助办理该房屋产权过户登记手续，被告拒绝了协助，并要求原告把该房卖回被告。

    在双方协商未果情况下，原告便起诉至本院，要求责令被告履行协助办理房屋过户手续之义务。

被告余某认为：首先，当时双方办理的应当是典当协议，而不是买卖协议，并口头说明了等自身经济状况好转后，便赎回该房。其次，该协议并没有得到房屋的另一共同所有人其妻子同意，故该合同无效。

   【审判】铅山法院认为：首先，被告主张双方办理的是典当协议，该主张被原告否认，亦无任何证据证明，而且被告也承认只在签订协议之前有口头典当意思表示。根据双方所签订的房屋买卖契约中条款，该契约已明确房屋买卖合同得实质内容。故原告该主张不成立；其次，被告主张出售该房屋并未得到其妻同意，故被告认为该出售行为无效。根据本案查明情况，该栋房产仍系被告婚前财产，且签订该协议之时，被告之妻也在现场，并在原告支付全部购房款后，按合同约定搬出该房，并由原告实际居住至今，可以认定其妻已默认该合同。故被告抗辩合同无效的主张不能成立。

    因此，原被告双方签订得房屋买卖协议，依法成立。依据《物权法》第十五条，《民通意见》第八十五条规定，判决被告履行其协助原告办理房屋过户手续之义务。判决后，原被告双方均未提出上诉。

   【评析】笔者认为：第一，被告辩称其行为系典当行为，按我国民法理论和《担保法》规定，典当是典当关系的双方当事人通过典当特定物品取得（支付）典当金并定期回赎的民事法律行为，典当本质上属于担保物权，只能适用在动产上。本案中，被告的主张无任何证据证明，且其“典当”合意只是在签订买卖合同之前。故其主张应不予认定。

第二，原、被告之间房屋买卖属于典型的不动产交易行为，也是典型的不动产物权变动。被告出卖房屋时是为了获得价款，原告支付价款的目的在于获得该房屋所有权。可以得知，物权变动的原因即房屋买卖合同，相对应的是，该房屋所有权的转移就成为这一原因的结果。在本案中，两种不同的权利变动是在两种不同的法律基础上进行的。依据买卖合同所产生的法律关系是债权债务关系，其建立的基础是双方当事人的意思表示，在双方当事人就订立房屋买卖合同的意思表示达成一致时，合同即产生约束力。我国现行法律关于物权变动采取债权形式主义模式①，即物权因法律行为发生变动时，当事人之间除有债权合同外，尚需履行登记或交付的法定方式。因此，债权合同的效力是独立存在的，只要符合《民法通则》第五十五条规定的条件，即具备以下三个条件（1）行为人具有相应的行为能力；（2）意思表示真实；（3）不违反法律或者社会公共利益。该债权合同就生效。它不受物权能否变动，物权是否变动的影响，即使物权不能变动，债权合同仍然有效。

    合同是否有效，从签订之日就已经确定，而不能通过合同是否履行来决定合同的效力，合同的效力是独立存在的。合同是否履行，涉及的是否违约的问题而不是合同是否有效问题。因此，合同的效力不能根据是否办理物权登记来认定。否则的话，卖方为了获取不正当利益，为了不履行合同，就不去办理房地产过户等级，结果就使合同无效，这样的话，合同的效力就由一方当事人决定了，显然这在民法理论上是说不通的，同时在实践中也必将扰乱社会主义市场经济秩序，违背了诚实信用原则。

    故在房屋买卖合同纠纷案件中，该类因物权未变动而主张合同无效的抗辩理由，法院不应予以支持。

 作者：铅山县人民法院 朱贵林、吴汉炜