该房屋买卖及土地承包经营权转让是否有效

    一、基本案情

    原告：王某某

    被告：洪某某

    原、被告于2002年4月17日经协商达成协议：由原告将位于武汉江夏区某某街道办事处某某村某某湾的一栋二层楼房以28000元的价格转让给被告，如果未能办理所让房屋的产权证，原告必须退还28000元，协议签订后，被告向原告支付了28000元，原告将房屋交付给被告，同时将其在何家湖村承包的7、56亩田地转让给被告耕种、管理。当天由何家湖村在协议上签署“同意两家协议，房屋转卖、土地经营权转包。”2002年至2003年间，被告以原告的名义向何家湖村交纳了有关农业税费。2002年5月23日武汉市江夏区房产局向洪某某颁发了转让房屋的所有权证。后洪某某对房屋进行了改建和装修。2004年因该地区被征用，国家给予征地补偿。2004年4月27日原告以双方自行达成的协议违反国家规定为由向法院提出诉讼，要求确认协议无效，由被告返还房屋及承包的7、56亩田地。在审理过程中，原告未能提供相关证据。被告提供双方协议书及其办理的房屋产权证书，则要求确认协议有效。

    二、审判

    本案在审理过程中，原告承认双方签订房屋卖买合同，并收到卖房款28000元，转让7、56亩田地给被告耕种均是事实。被告向法庭提供了双方协议书、江夏区房管局所颁发的武房权证夏字第0201788号房屋产权证书、证人证言等等证据。证明双方的转让行为合法有效，应受法律保护。法院经原告人申请到江夏区房管局调查核对，该房屋产权权证是有效权证。但原告否认自已协助被告办理产权过户的事实。经调阅被告申办房产证的所有资料，发现被告是以自已作为承建人的名义申请办理的房产证。原告提出被告所办证违反国家规定，要求法院予以撤销。因法院在该案审理中无权撤销此证，故中止诉讼。原告向法院提出行政诉讼，要求江夏区房管局撤销该房产证。法院行政庭经审查发现江夏区房管局确实违反规定发证，判决撤销该证。该案恢复审理后，法院经过多次做调解工作，促成双方当事人达成协议：一、王某某与洪某某自愿解除双方2002年4月17日签订的买卖及转让协议；二、由洪某某将房屋及7、56亩田地返还给王某某，由王某某返还购房款28000元，并支付洪某某房屋改建、装修费及土地投入收益共52000元，合计80000元。后双方均自动履行了协议。

    三、评析

    本案争议焦点在该房屋买卖及土地承包经营权转让行为是否有效和受到法律保护。

    第一种观点认为该房屋买卖及土地承包经营权转让行为有效，应受法律保护。理由是：

    1、  一是双方所订协议是双方真实意思表示。首先审查原告的主体资格，原告王某某系武汉市某某区某某街道办事处某某村村民，在二轮延包中依法享有7、56亩土地的承包权，其主体资格符合法律规定。二是审查原告能否将自已土地承包经营权对他人转让。根据《中华人民共和国农村土地承包法》（以下简称“土地承包法”）第二十六条规定，承包期内，发包方不得收回承包地。承包期内，原告全家搬入城区生活，原告方可以保留自已承包的土地、也可以进行土地承包权流转。原告选择土地承包权流转，因而与被告洪某某协商一致后签订转让协议书，该协议是双方的真实意思表示。

    2、协议内容未违反法律规定。根据《土地承包法》第三十二条规定，通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其它方式流转。原、被告之间的行为并不违反该条规定。并且符合《土地承包法》第三十七第规定，土地承包经营权采取转包、出租、互换或者其它方式流转，当事人应当订立书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意。原、被告在土地承包经营权流转时经过发包方同意，且发包方某某村在协议上签署：“同意两家协议，房屋转卖、土地经营权转包。”加盖该村公章。从表面上看协议内容是符合《土地法》的规定，可以进行土地流转，房屋是王某某自已主动转让给洪某某的，从形式上看也没有违反《合同法》等等的规定。且在承包期内，被告按规定交纳了各种规费。

    3、被告已办理房产证，合法拥有该房产。原、被告的行为并未损害国家、集体、他人的合法利益。

    因此认为原告诉讼无理，应认定双方的转让行为有效。

    第二 种观点认为，双方的转让行为无效，不受法律保护。

    理由1、是虽然协议是双方的真实意思表示，协议内容也没有违反国家规定。问题是对被告的房产证不能作形式审查。而且要作实质性全面审查。首先对该房产证进行形式上审查，原告提出双方达成协议后并未协助被告办理房产过户手续，但被告确实提供了江夏区房产局出具的房屋产权证。从形式上看没有瘕疵。因此只能对房产证进行实质审查。在原告方申请法院到房管局对房产证的真实性进行调查取证时，我们审查被告提供房产登记的材料是否合法、齐全。被告依据规定提供了相关材料申请书、身份证等。再看被告提供登记的手续和材料的内容的真实性，发现被告是以自建人身份申请办理的房产证。被告明明是从原告人手中通过转让行为获得的房产，为什么以自建人身份申请办证？被告为什么要隐瞒自已是城市居民的真实身份？虽然《中华人民共和国合同法》等法律上没有明文规定，但根据国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知[国办发（1999）39号]规定 ：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用权证和房产证。2003年12月22日，武汉市人民政府关于加强农村村民建房管理工作的通知武武[2003]87号文件也规定：农村村民的住宅不得向城市居民出售，城市居民不得占用农村集体土地建住宅，也不得购买农村村民的住宅；土地、房产行政主管部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用权证和房屋所有权证。根据以上规定，江夏区房管局在为被告办理房产证时违反国务院及武汉市政府的法规，由于这一法律事实存在，原告要求返还所买房屋的诉讼请求从民事角度无法满足。原告申请中止诉讼，就江夏区房管局违规发证事实提出行政诉讼。在行政诉讼中，法院查明江夏区房管局确属违规发证，将该房产证予以撤销。

    2、双方转让行为不受法律保护。被告的房产证因为其违反法律规定办证不受法律保护，已被法院行政判决撤销。如果没有房子住，被告承包经营诸多不便，从本案实际情况看，双方的土地承包经营权转让没有违反法律禁止性规定，还能否受法律保护？如果土地流转受法律保护，被告没有房子住，又怎么样进行土地承包经营？笔者赞成房屋买卖及土地承包经营权转让无效。但纵观本案在转让过程中，由于当初双方对法律误解，发生了买卖房屋及转让土地承包经营权，又是双方自愿行为，虽然被告是城市居民户口，不能在农村购买农民房产，被告为了合法拥有该房产，隐瞒真实情况后，江夏区房管局错误地为被告办理了房产证后，被告在经营期内，将房屋进行了加层和装修，又投入了大量的资金。如果说确认协议无效，被告将返还房屋及土地承包经营权流转给原告，原告也清楚现在的房子已不是当初的房子，被告投入的资金原告必须补偿。如何补偿？被告更是一肚子委屈，当初双方转让时还办了酒，请了当地村委会及左右邻居见证。现在法院判决返还给原告，自已人财两空，又很没面子。如果判决，则要进行鉴定才行。当事人的诉讼成本必然增加，在这种情况下，法官的释明权和引导相当重要。承办法官经过向被告了解投入资金情况后，给原告做大量解释，让原告换位思考，终于调解审理此案，达成了前面的调解协议，而且双方履行完毕。此案虽然成功调结，但从目前农村土地流转情况看，类似情况依然存在。农村改革开放30多年，一部份先富裕的农民只要在大城区购买房产就可以将户口转入城里，生活及经营转入城区，他们不可能回去种地，他们的土地承包经营权一订30年不变，又不能撂荒，不发达地区的土地经营权其他农户也不想要。目前城里下岗职工生活困难，也愿意到农村承包经营土地，按农村习惯作法是房产、土地、农具（含耕牛）一并转让。城市居民到农村承包土地如何处理目前法律没有明文禁止规定。政策只规定城市居民不能购买农民房产。如果不能购买房产，承包经营也不方便。农村土地资源纠纷案件法律适用和政策方面应作出明确规定，否则法院在审理中不能调解处理的案件判决后，引起执行难和涉诉上访多。不利于农村经济发展和生活稳定。在目前情况下，乡镇、街道办事处农村经管组织应健立土地流转管理机制。建立土地流转合同的订立、鉴证、登记制度。根据形势发展需要，制定新的惠农政策。使农村土地流转依法、自愿、有序良性发展。

武汉市江夏区人民法院 舒腊荣