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胡某与宜昌华银物业管理有限责任公司物业管理费纠纷案

发布日期:2009-08-20    文章来源:互联网
 [案情]

    原告胡某,学生。

    法定代理人胡兵(系原告胡某之父),无职业。

    被告宜昌华银物业管理有限责任公司(以下简称华银物业管理公司。

    2004年1月7日,原告与宜昌华银世纪欧洲城有限公司(简称华银世纪欧洲城有限公司)签订《世纪欧洲城商品房买卖合同》一份,约定买受人同意在业主委员会成立之前,其所购商品房委托被告华银物业管理公司进行前期物业管理。2004年1月16日华银物业管理公司与华银世纪欧洲城有限公司签订《前期物业管理合同》一份,约定将世纪欧洲城小区委托华银物业管理公司实行前期物业管理,负责向业主和物业使用人代收代缴水电费,暂定水费1.40元/吨。原告先后于2004年1月28日、2004年9月19日、2005年6月2日从华银物业管理公司处购买了700吨水,华银物业管理公司以1.40元/吨收取水费,共计980元。原告诉称其所住楼层为四楼,属一次供水的范围,被告华银物业管理公司应按宜昌市物价局规定的1.19元/吨水费标准代收水费,却自拟1.40元/吨水费标准收取水费。原告先后3次从被告华银物业管理公司处购买了700吨水,被告华银物业管理公司多收取水费147元。水价属于政府定价,未经物价部门批准,被告华银物业管理公司无权提价。请求判令:1、被告停止侵权;2、被告返还多收水费147元。被告华银物业管理公司辩称,原告不是一次供水的终端用户,自来水公司的一次供水的终端用户是整个小区,被告华银物业管理公司收取水费的标准是和业主有合同约定的,并得到了原告的认可。原告属二次供水,其中的水耗应由原告胡雪这样的小业主分摊。原告起诉的主体不适格,只有在成立业主委员会后,才可以和开发商签订新的水价合同,故应驳回原告的诉讼请求。

    另查明,2003年11月28日,宜昌华银世纪欧洲城有限公司物业管理分公司与宜昌市自来水公司签订了供水协议及同城委托收款合同,2003年12月20日宜昌华银世纪欧洲城有限公司物业管理分公司委托华银物业管理公司与自来水公司办理每月缴纳水费的手续。宜昌华银世纪欧洲城有限公司物业管理分公司在自来水公司的档案号为0052060。双方当事人均提供了相应的证据在卷佐证。

    [审判]

    宜昌市西陵区人民法院审理认为,原告方认为其购买的是商品房,作为商品房的配套设施,水表应当是一户一表,原告是用水的终端用户,但就此主张未提供证据,本院不予确认。被告华银物业管理公司主张其是终端用户,并提供了自来水公司的水费发票及污水处理票据,供水合同,以及报装档案号,这些证据表明华银物业管理公司是自来水公司的终端用户,事实清楚,证据充分,本院予以确认。原告与华银物业管理公司在物业管理费收缴协议中虽未约定水费价格,但胡雪以水价1.40元/吨向华银物业管理公司购买用水,应视为与华银物业管理公司达成了口头买卖协议,该协议是双方真实意思的表示,本院对该协议予以确认。华银物业管理公司辩称其不是适格主体,本院认为原告与开发商华银世纪欧洲城有限公司签订的合同约定其所购商品房委托华银物业管理公司进行前期物业管理,华银物业管理公司实际也履行了管理义务,收取了水费,故华银物业管理公司应属本案适格主体,华银物业管理公司的该辩论意见不能成立。综上,对原告的诉讼请求本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条之规定,判决如下:驳回原告的诉讼请求。案件诉讼费200元(原告已预交),由原告负担。

    一审宣判后,原告不服一审判决,向宜昌市中级人民法院提起上诉称:1、判令被上诉人停止侵权;2、由被上诉人返还上诉人多收取的147元钱。因为城市供水价格属于政府定价,物价局规定宜昌市居民水价1.19元/吨,二次加压对象不超过1.33元/吨;上诉人住在四楼,不是二次加压对象。再就是供水企业在未接管居民小区物业管理等单位的供水职责之前,对居民小区物业管理等临时供水单位实行趸售价格。趸售价格可在居民用水价格上扣减4%—10%,扣减部分应能弥补总表到分表的合理损耗,因此只能按1.19元/吨收取。并提供了相应的新证据。被上诉人华银物业管理公司答辩称:一审判决认定事实清楚,适用法律正确,服从原判决。

   宜昌市中级人民法院审理认为,本案的争议焦点是上诉人原告以水价1.40元/吨向华银物业管理公司购买生活用水买卖合同是否有效?华银物业管理公司以1.40元/吨将生活用水卖给原告是否构成侵权?从华银世纪欧洲城有限公司与原告签订的《商品房买卖合同》看,双方在关于物业管理方面约定:买受人同意在业主委员会成立之前,其所购商品房委托华银物业管理公司进行前期物业管理,即上诉人原告是接受华银物业管理公司进行前期物业管理的。华银物业管理公司根据其与华银世纪欧洲城有限公司签订的《前期物业管理服务合同》的约定,将生活用水以1.40元/吨的价格卖给原告。尽管华银物业管理公司与华银世纪欧洲城有限公司签订的《前期物业管理服务合同》对第三人不具有约束力,但华银物业管理公司以该约定的生活用水价格卖水给原告,是原告自愿购买的,其意思表示真实,买卖合同有效。华银物业管理公司并未侵权。宜昌市自来水公司只对终端用户华银物业管理公司,原告是华银物业管理公司的供水对象,而二次供水中的管网维修、水电损耗,并未另外要求二次供水对象原告承担。虽然上诉人原告住在四楼,不需要二次加压,但其并不是宜昌市自来水公司的终端用户,也没有剥离于二次供水对象之外,这是不争的事实。因此,华银物业管理公司以1.40元/吨的价格买给原告,并未违反宜昌市物价局《关于世纪欧洲城物业服务费指导价的批复》中“允许指导价上浮幅度不超过20%”的规定。故上诉人原告上诉要求被上诉人华银物业管理公司退还147元和判令被上诉人停止侵权之理由不能成立。原判认定事实清楚,判决正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件诉讼费200元,由上诉人原告负担。

    [评析]

    本案原是一件争议标的很小的简单民事案件,但由于其涉及的法律问题在全市住宅物业小区中具有代表性,因而该案的审理和判决便具有了普遍性和典型意义,关系到全市所有住宅物业小区的物业管理秩序,甚至社会稳定。综观原被告双方的争议,集中体现在价格公平的诉求与小区物业管理意思自治的权利冲突。

就原告方而言,其作为城市居民,理应享受城市统一的供水价格,体现价格公平。对此,依据国家计委、建设部《城市供水价格管理办法》等规定,由湖北省物价局、湖北省建设厅制定的《湖北省城市供水价格管理实施细则》(暂行)第5条明文规定:“城市供水价格属于政府定价的范畴,……制定和调整城市供水价格,应实行听证会制度和公告制度。”第16条规定:“供水企业在未接管居民小区物业管理等单位的供水职责之前,应对居民小区物业管理等单位供水实行趸售价格。趸售价格可在居民生活用水价格上扣减4%—10%,扣减部分应能弥补总表到分表的合理损耗。……”其第24条规定:“城市中有水厂独立经营或管网独立经营的,允许不同供水企业执行不同上网水价,但对同类用户,必须执行同一价格。”第25条规定:“城市供水应逐步实行装表到户、抄表到户、计量收费,各地应尽快制定分布实施计划和配套措施。”自2003年9月1日起施行的《物业管理条例》第45条规定:“物业管理区域内,供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。”上述规定,都集中体现了一个精神,即城市居民应当享受统一的供水价格。从这一点上说,原告的诉求应该得到尊重。

    但问题是原告是住宅物业小区的业主,其购买的商品房的水表并未与宜昌市自来水公司直接相连,其并非自来水公司的终端用户,因而不能直接享受政府确定的1.19元/吨的水价。从证据情况看,被告才是市自来水公司的终端用户,按照有关规定,它执行政府指导价,即宜昌市物价局《关于世纪欧洲城物业服务费指导价的批复》中规定的:“供水二次加压费用据实计算分摊”,“允许指导价上浮幅度不超过20%”,其按1.40元/吨标准收取水费未超过规定的上浮幅度20%。在该物业管理区域内,被告华银物业管理公司以1.40元/吨标准卖水给胡雪,胡雪先交钱,后买水,事实上构成水买卖合同关系(供用水合同实质上是一种特殊的买卖合同),其事先知道水价,意思表示真实,买卖合同应属有效。按照《合同法》相关规定,已经成立的合同只有在内容和形式上违反了法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益时,才属无效合同。本案中,该用水买卖合同显然不符合无效合同的要件。被告华银物业管理公司也不构成侵权。一、二审法院的判决是合法有据的。

    但对于原告来说,确有不够公平的地方。其住在四楼,用水不需要二次加压,她虽是二次供水对象,却不是二次加压供水对象,要她承担与加压供水对象一样的水价,确有不公。但这种不公还不构成显失公正,不足于导致供水合同的撤销。从宜昌市其他物业区域情况看,有的小区是实行的区分水价,即对6楼以上(含6楼)需二次加压供水的业主实行加压水价,6楼以下不需二次加压供水的业主实行普通水价,稍高于市自来水公司的统一水价,低于加压水价。还有的物业小区实现了6楼以下业主水表直接与市自来水公司相连,直接享受市自来水公司的统一水价。有的物业小区供水价格比被告执行的水价还要高,被告执行的水价应属中档。根据《物业管理条例》的相关规定,在物业管理区域内,有关物业管理和服务事项,是由全体业主通过一定组织形式实行自治的,业主享有相当的自治权。在被告没有违法和违约的情况下,要解决原告的这种不公平待遇问题,还得根据意思自治的原则,按照《物业管理条例》的相关规定,通过行使业主权利,提议召开业主大会会议,提出修改水价的建议;由业主大会会议选举产生业主委员会,重新选聘或解聘物业管理企业;由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同,确定大家都能接受的水价方案。这才是一个可行的办法。但愿本案的审理,能对规范全市物业管理秩序起到积极的促进作用。

 

宜昌市中级人民法院:姚继坤

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