海南海口律师李武平房屋买卖纠纷：按揭房转让未经银行同意，被判无效

[案情简介]
委托人李某因与杨某发生房屋买卖合同纠纷，刘某起诉到法院要求李某支付购房款及高达5万元的违约金。李某找到李武平律师为其代理，李武平律师根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定主张《房地产买卖协议》无效，得到法院支持，为委托人挽回违约金损失。具体判决如下：

海口市龙华区人民法院
民事判决书
(2009)龙民一初字第475号
原告刘某,男,1980年1月18日出生,汉族,住海口市和本南路和城市广场712号.
被告李某,男,1980年2月29日出生,汉族,住海口市龙昆北路金融花园E幢404房.
委托代理人李武平,海南正凯律师事务所律师.联系电话：13907551010。
原告刘某与被告李某房屋买卖纠纷一案,本院受理后,依法由审判员陈泰武独任审判,公开开庭进行了审理.原告委托代理人陈创文,被告委托代理人李武平到庭参加了诉讼.本案现已审理终结.
原告诉称,原告与被告与2008年9月11日签订《房地产买卖协议》,约定:被告将属已所有的位于海口市龙昆北路XX花园XX房房屋一套,建筑面积182.22平方米(房产证号为:海房字第XX号)出让给原告买受(该房已办理银行按揭,借款合同号为:再交易2004
—0108号,按揭期限至2019 年7月15日止.被告尚欠银行贷款约100000元),价格人民币120481元,被告尚欠银行贷款100000元由原告承担.同时约定,本协议签定后被告在三个月内清空标的房屋,将房屋及房屋相关文件交付给原告使用,如在三个月内未清空房屋,原告有权要求被告退还购房款并按第5条第一项第四目支付违约金人民币5万元给原告.签定合同后,原告与2008年9月11日支付购房款120481元给被告.但至今被告没有将房屋清空,并将相关文件交付给原告使用,以构成违约,故向法院提起诉讼,请求判令:1、解除原告与被告于2008年9月11日签订的《房地产买卖协议》;2、被告返还购房款人民币120841元及其利息给原告,利息按中国人民银行一年其流动基金贷款利率计算;3、被告支付违约金人民币50000元给原告;4、本案诉讼费、诉前保全费,评估费等费用由被告承担.
被告辩称,一、原告与被告签订的《房地产买卖协议》,因违法《物权法》强制性规定为无效合同,原告主张解除合同、支付违约金的诉讼请求没有法律依据,依法应予驳回其诉讼请求.2008年9月11日,原告与被告签订的《房屋买卖协议》,约定将被告已有的海口市龙昆北路金融花园E幢404房出让给原告.合同签订时,该房为被告抵押给银行贷款的按揭房,其转让尚未得到抵押权人银行的同意(原告也未代为偿还债务).根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间,抵押人未经抵押权人银行的同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权人的除外”的规定认为,原告与被告签订的《房地产买卖协议》,因违法《物权法》规定,依法应为无效合同,原告主张解除合同、支付违约金的诉讼请求没有法律依据.二、该纠纷名为房屋买卖,实为个人借贷.事实上原告所从事的是放贷业务,从中获取高额利息,被告实际借款为10万元,在打借条时多出的20481元的高额利息.
经审理查明,2008年9月11日,原告与被告于签订一份《房地产买卖协议》,约定:被告将其所有的海口市龙昆北路XX花园XX房.出让给原告,该房建筑面积为182.22平方米,双方约定的出让价格为120481元,办理产权证及土地证费用由被告承担;付款方式为协议签订后,原告向被告支付房款120841元并承担被告的银行按揭.房屋交付为协议签订后,被告在三个月内清空房屋,并向原告交接有关房屋的相关文件等;同时,合同还对双方的权利义务和违约责任作了相关规定.合同签订后,原告于当日向被告支付房款120841元,但被告至今没有依约履行交房和与原告办理过户手续等义务,原告亦没有履行为被告付清所欠的银行按揭贷款或与银行重新办理银行按揭手续的约定.被告购买海口市龙昆北路金融花园E幢404房,并于2004年3月已办理银行按揭,按期限15年至2019年7月15日止,银行按揭贷款一直由被告支付,但现尚未还清.庭审中,被告称本案名为房屋买卖,实为个人贷款,原告从事的是放贷业务,被告向原告借款10万元,在打借条时多出的20841元为高额利息,但对上述抗辩被告没有提供相应的证据予以证明.
另查,原告于2008年12月25日向我院申请诉前财产保全,我院于2008年12月26日做出(2008)龙民保字第5号民事裁定书和(2008)龙民保字第5-1号民事裁定书,裁定冻结申请人刘某名下的银行存款100000元和查封被申请人李某名下的位于海口市龙昆北路XX花园E幢404房。
上述事实有《房地产买卖协议》、收据、裁定书、庭审笔录及当事人的陈述在卷为凭,足以认定.
本院认为,原、被告买卖的房屋已设置了抵押权,双方在没有经得抵押权人同意的前提下私自处置抵押物,违反了《物权法》的相关规定.根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定:“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权除外”.故双方所签订的《房地产买卖协议》属于无效合同.无效的合同自始法律约束力.原告诉请判令被告返还购房款人民币120841元及利息有理,本院予以支持;原告诉请解除本案《房地产买卖协议》和判令被告支付违约金50000元没有法律依据,本院不予采纳.被告抗辩称本案是借贷而不是房地产买卖,其实际借款数额是10元,在打借条时多出的20841元为高额利息,因被告为提供响应的证据,本院不予支持.据此,根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十八条规定,判决如下:
一、 限被告李某于本判决书生效之日起10日内偿还原告购房款120841元及利息(自2008年9月11日起计至本判决限定履行之日止,以本120841元按银行一年同期贷款利率计算);
二、 驳回原告刘某的其他诉讼请求.
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息.
本案受理费1855元,由原告负担544元,由被告负担1311元;诉前保全费1370元由被告负担.
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对当事人的人数提出副本,上诉于海南省海口市中级人民法院.
审判员 陈泰武
二00九年四月十日
书记员 蔡仁吉