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浅析开发商按揭贷款保证的法律风险防范

发布日期:2009-11-22    作者:南京谢瑛律师
浅析开发商按揭贷款保证的法律风险防范
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 作者:南京律师谢瑛
 
    房地产开发公司与房屋买受人签订《商品房买卖合同》,通常约定买受人付款方式为首付款加银行按揭贷款。银行与买受人签订借款合同,银行与开发公司签订保证合同。上述二个合同通常以一份合同书的形式体现,名称为银行个人住房借款合同(抵押加阶段性保证合同)。 通常在日常实务中,根据法律关系形成的时间顺序依次为:
    其一,开发公司与银行签订的银行为公司开发物业提供按揭贷款合作关系。
    其二,开发公司与买受人之间的商品房买卖合同法律关系。
    其三,买受人与银行之间的借款法律关系。
    其四,开发公司与银行之间的保证法律关系。
    其五,在买受人取得所购住房的房屋所有权证后,买受人与银行之间的抵押法律关系以及作为阶段性的保证合同法律关系终止。
    总之,在按揭贷款保证法律关系群中包括上述互为前提的五种法律关系。
在日常的社会实践中,作为银行借款人的购房人由于自身和其他原因,很可能会在履行借款合同过程中出现履行借款合同还款义务主观不能或客观不能的情况,从而导致开发公司承担担保责任的法律风险的出现。房地产开发公司对此应如何防范呢?
开发公司对风险的防范可采取以下法律手段:
    其一,开发公司与买受人签订《商品房买卖合同》时,将开发公司与银行签订的《合作协议》的相关内容约定在《商品房买卖合同》中,如买受人应当与银行签订借款合同,借款的期限,借款的金额等。
    其二,在《商品房买卖合同》中要约定买受人办理完毕房屋所有权登记手续并取得房屋所有权证的时间。现有的《商品房买卖合同》作为示范文本,只规定了房地产开发公司将办理房屋所有权证的资料报房产管理机关备案的时间,但没有规定买受人应于何时办理完毕房屋所有权登记手续并取得房屋所有权证的时间,这是一个很大的漏洞,应当通过补充协议的方式进行补充。
    其三,在《商品房买卖合同》中要约定在买受人取得房屋所有权证后,应立即与贷款行签订抵押合同。 以上三种法律防范手段中可以通过约定违约金,以及约定合同解除条件等具体内容来防范开发公司的风险。
    其四,可以以第三人提供保证、买受人或第三人提供质押物或质押权利凭证以及抵押物等反担保的方式来保护开发公司的合法权益 。以上三种方式,应由开发公司与第三人、买受人签订保证合同、质押合同、抵押合同来实现。
    其五,如发生开发承担保证责任或者民事赔偿责任的情形,开发公司应承及时行使诉权来保护自己的合法权益。如要求买受人支付违约金,解除合同,收回房屋,赔偿损失等;也可以向保证人、质押人、抵押人分别主张保证责任以及优先受偿权等。
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