未经共有人同意的房屋转让合同是否有效？

    朱军与林丽是夫妻关系、林丽与林欣是姐弟关系。2004年，朱军夫妇与林欣同在莲花县城相邻各建成了带有一个门面的房屋。朱军夫妇建房期间，均由林欣出面操持打理。2005年3月，林丽将自己的身份证给林欣，由其办理了房产证，房产证和土地证都办在林丽一人名下。2006年6月28日，林丽与林欣在林丽单位签订了一份土地房屋转让合同，由林丽将该带有门面的房屋以29万元的价格转让给林欣，并将该房屋的土地使用证和房屋所有权证等证件交给了林欣，但尚未办理房屋过户手续。2006年中秋节期间，朱军得知转让该房屋后，立即向该县房产管理局递交了申请书，请求房管局不能为林丽与林欣办理该房屋权属转让过户手续，并提款到林欣家，要求解除该土地房屋转让合同，交还房屋转让费给林欣，要林欣退回房屋及相关证件，遭到林欣拒绝，后又数次交涉未果，遂于2008年1月向法院提起诉讼，要求依法确认林丽与林欣之间签订的土地房屋转让合同无效，由林欣退回房屋及相关证件给朱军。（本案当事人均为化名）

    [分歧]

    该房屋转让合同是否有效出现了两种意见。一种意见认为，该房产证登记的是林丽一人，并没有将朱军登记为共有人，根据房屋登记的公示公信力，林丽是该房屋的所有权人，林欣有理由确信林丽为该房屋的所有权人并有权转让该房屋。林丽与林欣签订该土地房屋转让合同时是双方的真实意思表示，且林欣是有偿取得房屋，并已取得该房屋的占有权、使用权和收益权，只是由于某些原因未及时办理房屋产权过户手续。所以，林丽与林欣签订的该土地房屋转让合同有效，应驳回朱军的所有诉讼请求。另一种意见认为，该房屋是朱军与林丽夫妻共同共有的财产，林丽擅自将夫妻共同共有的房屋卖给林欣，侵犯了朱军的合法权益，朱军知情后，当即阻止办理过户手续、要求解除该土地房屋转让合同。因此，该房屋转让合同是无效合同。

    [管析]

    笔者同意第二种意见。理由是：

    一、该转让房屋是朱军与林丽夫妻共同共有的房屋，林丽对该房屋无处分权。要认定该房屋转让合同是否有效，先要确认房屋的所有权是朱军与林丽共同共有还是林丽一人所有，进而确认林丽对该房屋是否有处分权。该房屋虽然登记在林丽一人名下，按照物权法规定，在登记簿上记载的权利人，法律上就推定其是该房屋（不动产）的法律上的权利人。但是，本案是在物权法施行前签订的房屋转让合同。在物权法颁布施行前，我国法律法规并未强制规定共有人必须一并登记在房产证上和记载于房屋登记簿上，实践中，大多夫妻共同共有的房屋登记在一人（一方）名下，对该类房屋的权属认定，不能仅凭房屋登记来确认，应依据婚姻法第17条和第18条关于夫妻财产所有权的规定来确认。根据本案案情，该房屋是朱军与林丽夫妻关系期间建造的，朱军与林丽没有夫妻财产约定，也无证据证明是婚姻法第18条规定的属于林丽个人财产建造的，应当认定该房屋是朱军与林丽夫妻关系存续期间所得财产建造的，属于朱军夫妻共同共有的房屋。

    婚姻法解释（一）第17条第2项规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。最高人民法院民通意见第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”上述规定表明，对共同共有的财产，部分共有人无权擅自处分。本案林丽转让的房屋是其与朱军夫妻共同共有的房屋，其在未与朱军商量、取得朱军同意的情况下，无权转让该房屋。

    二、朱军对该房屋转让合同拒绝追认。合同法第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”这条规定是合同效力待定的规定，若权利人不予追认（不同意），则该处分合同应为无效。本案林丽将夫妻共有的房屋进行转让，属于无处分权人处分了他人（朱军）的财产，其与林欣签订的转让合同应经朱军追认后才有效，。事实上，朱军得知该转让行为后，立即请求县房产管理局不能办理该房屋权属转让过户手续，并提款到林欣家，要求解除该土地房屋转让合同，交还房屋转让费给林欣，要林欣退回房屋及相关证件，遭到林欣拒绝后，遂向法院起诉，要求依法确认林丽与林欣之间签订的土地房屋转让合同无效，由林欣退回房屋及相关证件。可见，朱军对该房屋转让行为是极力反对的。因此，该房屋转让合同无效。

    三、林欣明知该转让房屋是朱军与林丽共同共有，仍与林丽签订房屋转让合同不属于善意。所谓善意，在民法上主要是指明知与否的主观状态。在行为人不知动产或不动产不属于让与人所有的情况下，可以认定其主观为善意，如果明知则应认为恶意。在房屋交易关系中，该明知的时间点应从开始签订房屋转让合同至办理转让登记手续时。如果受让人明知该房屋不是登记簿上记载的人所有，该登记簿上记载的人无处分权，仍与之订立房屋转让合同，说明该受让人主观上是恶意的，这种明知是他人之物仍与之交易转让的行为，与民法的诚实信用原则相悖，不属于善意，所取得的利益不能受到法律的保护。本案转让的房屋在建造时，是由林欣出面操持打理，房产证也是由林欣一手办理的，且林欣是朱军的内弟、林丽的亲弟，其对朱军家的情况和该土地房屋的权属很清楚，即其明知该土地房屋是朱军夫妻共同共有的，其若要购买该房屋应征得朱军夫妻共同同意，或者在林丽出让该房屋时，林欣应问朱军是否同意转让，最好是朱军也要在该转让协议上签名。但是，该转让房屋合同是在未取得朱军的同意下，林欣与林丽在林丽单位签订的，其行为不能构成善意，尽管林欣支付了合理的价款，甚至办理了房屋转让登记手续，也不能适用善意取得制度。

    综上所述，本案转让的房屋系朱军与林丽夫妻共同共有的财产，林丽在未经朱军同意的情况下，将该房屋转让给林欣，朱军知情后表示极力反对，且林欣明知该转让的房屋系朱军与林丽共同共有，在未征求朱军是否同意的意见情况下，仍与林丽在林丽单位签订该房屋转让合同，其主观上并非出于善意，林丽与林欣进行的房屋转让行为，侵犯了朱军的合法权益，该土地房屋转让合同应为无效。杨伍姑