楼花按揭合同纠纷银行可否列当事人

【案情】 2007年11月14日，原告姜某和麻某（夫妻）与被告九江县某房地产开发公司签订了一份商品房买卖合同。合同约定：原告在被告开发的同仁花园第二期工程7号楼预购一套商品房，总价款为24万元(已履行)；交款方式是首付款18万元，原告当日与某农业银行办理楼花按揭合同，贷款支付其余8万；交房时间为2008年6月30日前;并就其他事项进行了约定 。在原告履行义务后。被告到2008年9月22日工期仍未结束，原告依据《 合同法》之规定，请求依法解除商品房买卖合同 ,退回原告购房屋款24万元及利息,并支付合同违约金。

   【分歧】 由于本起楼花按揭购房买卖合同涉及按揭贷款、抵押担保、保证担保、委托代理、商品房回购等五种合同的法律关系，购房人原告姜某和麻某将某房地产开发公司诉至法院，请求解除购房合同，此时，审判人员明知原告与某农业银行办理楼花按揭合同，贷款8万，为此有四种意见：一是不将银行列为诉讼主体，即避开银行，单纯处理购房人与房产商之间的购房合同关系；二是将银行列为共同原告或共同被告参加诉讼；三是将银行列为有独立请求权的第三人参加诉讼；四是将银行列为无独立请求权的第三人参加诉讼，但只处理购房人与房地产买卖合同涉及的首期付款及购房人已向银行支付的部分贷款的纠纷，对尚未支付的剩余贷款不作处理，而由银行依据与购房人签订的按揭合同（借贷合同、房屋抵押合同）再行起诉购房人。

   【管析】 笔者同意第四种意见。因房产商迟延交付房屋时间达一百多天，购房人诉至法院，请求解除商品房买卖合同，银行的诉讼地位宜列为无独立请求权的第三人。其理由是:一、银行与本案处理结果有法律上的利害关系。所谓法律上的利害关系，是指由于第三人与原、被告在实体上的牵连，使得法院对原、被告间争议的实体处理会涉及到其利益。在楼花按揭合同关系中，购房人因房产商违约，起诉解除房屋买卖合同关系，如果法院支持购房人的诉讼请求，判决解除购房人与房产商签订的购房合同，必然影响购房人（按揭人）与银行（按揭权人）基于购房合同而签订的贷款合同及为担保贷款合同实现而签订的抵押担保合同的效力。房屋买卖合同解除后，房屋抵押合同因抵押人（购房人）对房屋的期待所有权消失而失去存在的根基，使得抵押权的实现落空，并最终影响到按揭权人银行的实体利益。因此，银行因与案件的处理结果有法律上的利害关系应参加诉讼。二、银行列为无独立请求权的第三人具有可行性。在楼花按揭房地产买卖合同中，因房产商违约，购房人诉至法院，银行虽依据处理结果与其有利害关系参加了诉讼，但因其不属于购房合同的当事人，不能列处原、被告地位。如列为有独立请求权的第三人，银行应主动参加诉讼。司法实践中，购房人和房产商一般不会将其发生纠纷的情况通知银行，银行无从得知购房人与房产商的房屋买卖纠纷已被法院受理，因而也就无法主动参加诉讼。因此，将银行列为有独立请求权的第三人，司法实践中缺乏可操作性。银行列为无独立请求权的第三人，由法院通知其参加诉讼或申请参加诉讼，有利于案件的彻底解决，最终符合诉讼效率与诉讼公正相统一的诉讼目标要求 。因此，银行应由法院通知以无独立请求权的第三人身份参加诉讼，其享有的实体权利是，接受由房产商支付由购房人尚欠的按揭贷款本金及利息。如本案该判决解除购房合同，房产商除应退还购房人首期付款18万外，还应转付购房人（按揭人）已向银行（按揭权人）支付的按揭款本金8万及利息，并由购房人（按揭人）可在房产商退还购房人的全部购房款中偿付尚欠银行（按揭权人）的剩余贷款本金及利息。曹茂幸