物业管理制度实务问题研究

【精品案例】

　　北京一商集团公司及其物业分公司（下称一商物业公司）与北京金座投资管理有限公司（下称金座公司）发生了物业管理协议纠纷，金座公司反诉要求解除物业管理协议，一商物业公司则请求判令金座公司支付所欠物业费并继续履行合同。

　　双方之物业管理法律关系源于1991年11月21日的一纸协议。其时，北京一商局建设开发筹备处房管科与宣武区服装公司签订了《玉林小区费用分摊及管理协议》，约定由一商局房管科对宣服公司位于玉林小区内的第2、20、31号楼共计42套住房提供供暖及公共设施服务。宣服公司按2734.17平方米的建筑面积向一商局房管科支付物业管理费，交费时间为每年6月1日至30日。并约定，宣服公司如因机构变更或产权移交其他单位，必须提前一个月书面通知一商房管科，由新的产权单位同一商房管科另签协议，否则，仍由宣服公司承担本协议的一切责任。合同签订后，宣服公司经改制重组后并入北京金座投资管理有限公司，一商房管科亦几经变动而转制为一商物业分公司。双方对各自继受原物业管理协议中之对应签约主体资格没有异议。

　　2008年，金座公司因拖欠07、08两年度的物业管理费而被一商集团公司及其物业分公司涉诉。审理中，金座公司以本案物业管理协议中所涉有关房屋产权人已发生变化为由而提起反诉，要求解除双方签订的“玉林住宅小区费用分摊及管理协议”。一商集团及其物业公司对金座公司的反诉请求持有异议。理由是，原属金座公司名下的42套房屋中尚有11套房屋的产权人未发生变化，金座公司至少应对该部分房产承担支付物业管理费的义务；

　　本案的一审法院北京宣武区人民法院支持了金座公司“解除合同”的诉讼请求，其主要理由是，在国家颁布实施房改政策后，金座公司出售了本案所涉合同中的房屋，致使房屋所有权人发生改变，根据我国法律规定的当事人权利义务对等原则，只有在当事人享受权利时方应承担继续履行合同的义务，鉴于该物业管理协议的实际履行主体已经发生变化，金座公司并非接受物业服务的一方，故应当解除合同。

　　本案上诉后，北京市二中院支持了一商集团及其物业公司的诉讼意见并认为，由于双方当事人在合同中约定了如果房屋产权发生变更时金座公司方面负有通知义务，由此推定金座公司负有促成新的产权单位与一商物业分公司重新签订物业管理协议的义务。在金座公司完全能够促成一商物业分公司与新的产权单位达成新协议的情形下，如果其能为而不为，按照双方合同约定由金座公司承担原合同的物业管理费用亦是公平合理的。因此，在权利、义务主体未发生变更的情况下，对金座公司要求解除物业管理协议的诉讼请求不应予以支持。

　　【法义精研】

　　本案争议焦点在于对18年前所签订的《玉林住宅小区费用分摊及管理协议》是否应当解除。笔者认为，对本案在公房管理体制下所产生的“管理协议”应当予以解除，并由有关新业主与物业服务企业在合同自愿的原则下按照物权法的规定重新设立“物业服务合同”法律关系为宜。维护原“管理协议”的履行效力将会造成该协议与绝大多数真实业主相脱节的状态。因此，北京宣武区人民法院的一审判决是适当而合法的，而北京二中院的终审结论显然不仅牵强，而且与现行的物权法“业主”制度构成冲突。
从“产权单位”到“业主”的立法变化

　　不可否认，在公房管理体制下以“产权单位”的名义对外设立有关物业管理关系自有其合理性，这也是本案“管理协议”产生的历史基础。其时，职工的住房是依赖“单位”这一保障体系的，无论从立法进程或是人们的认识理念中均尚无“物权”概念。一般而言，在公有制体系下的“产权人”概念就是“产权单位”。但是，在目前物权法体系下则无论从立法制度层面或是人们的权利意识方面均已进入了全新的、积极的认知状态，并产生了“业主”这一物权法法定权利主体称谓。尤其是经过房改后，许多房屋的“产权单位”已不再是原单位，而是变成了某个具体的自然人业主。“业主”这一约定俗成的词语现已正式转化为物权法的法定术语，并被赋予了广泛的权利。诸如，物权法第八十一条规定，“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”物权法第八十二条规定，“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”

　　根据本案实际情况，原“管理协议”所约定管理的42套房产中仅有11套仍归属于金座公司这一产权单位，另31套均由独立于金座公司的“业主”享有相应的物权。可见，原“管理协议”所约定的合同标的物中已有四分之三的房产与本案协议主体金座公司脱离了产权关系，故北京二中院支持对原“管理协议”全部履行效力予以维护的观点显然没有兼顾到这一客观实际状况，并且与物权法设定的“业主制度”相冲突。

　　合同解除的通知义务与法院的释明义务

　　北京二中院对金座公司反诉请求主张予以驳回的主要理由是金座公司未履行合同解除的通知义务以及对有关房屋产权变动状况的通知义务。

　　根据我国的合同法制度、证据规则及有关司法解释，合同解除有合意解除、单方通知解除和司法强制解除之分。应该说，“通知”并不是合同解除的必备条件，尤其是在进入司法程序后，有关要求解除合同的“诉讼请求”显然具有“通知”的功能，此时不宜再以行使解除权的一方未履行“通知”义务为由而在程序上直接驳回其解除权请求，而是应当认可这种特殊通知的程序效力，并转而审查其有关解除权请求是否能够在实体上成立。这一点有类于金融资产处置案件中对有关债权转让可以进行当庭“通知”的认可制度。根据有关司法解释，当债务人以债权人向有关资产管理公司转让债权而未向债务人“通知”为抗辩事由的，人民法院应当责令有关债权人当庭向债务人“通知”。因此，司法实践中是认可这种特殊情形下的“通知”效力的。

　　人民法院在审理有关合同效力、合同解除等方面的纠纷时负有向有关当事人“释明”的义务。虽然，有的理论中将其称之为“释明权”，但严格而言与其说这是法官的权力倒不如说是其义务。例如，“民事证据规定”第三十五条即有关于因当事人主张的合同效力与人民法院的认定不一致的，法院应当向有关当事人进行释明，以便其调整诉讼请求的规定。否则，如果法院未履行这一释明责任的，显然在程序上将会对当事人的诉讼请求权、举证权及其他诉讼权利构成损害。同样，在合同解除纠纷案中，法院对行使解除权的一方亦负有相应的释明责任，以指导其正确行使解除权并由双方合理完成各自的证明责任，这对提高双方的诉讼效率及构建和谐诉讼法律关系是极为必要的。

　　就本案而言，当金座公司以产权变动为由而主张物业管理协议应解除时，宣武区法院应当及时给以释明指导，要求金座公司对有关产权变动及新的业主情况给一商物业公司进行通知，并进而审查该解除请求是否符合实质性条件。上诉法院北京二中院要改变一审的裁判主文，必须再次履行释明义务。因为，二中院的改判实际上等于确认了物业协议的有效性及其履行效力，在合同效力方面构成了法院的判断与当事人的判断向冲突的局面，对此，按照民事《证据规定》第35条的规定，法院应当继续给以释明，要求金座公司将有关产权变动的事实向一商公司进行“通知”，以使当事人能够适时的调整诉讼请求，而不是机械地以“未通知”为由而继续维持本不应被继续全部履行的物业管理协议。

　　无终止期限合同的解除制度

　　本案“管理协议”签订时，原签约主体一商房管科与宣武区服装公司对该物业管理协议只约定了“始期”而未约定“终期”。也就是说，本案的物业管理协议本身是不定期协议。对于无终止期限的合同任何一方均享有随时解除权，但应当给对方以必要的善后时间。

　　上述“善后”事宜中是否应将签订新的物业服务合同作为解除原“管理协议”的前置条件，这是一个值得研究的问题。对金座公司反诉请求主张驳回的认知路径，显然是将金座公司促成新业主与一商物业公司签订新的物业管理协议作为其解除原“管理协议”的必备条件，但这中认知显然没有明确的合同根据和法律依据，没有考虑到每一份物业管理合同的独立性；没有考虑到“业主”法律地位的独立性；没有考虑到业主对物业服务者享有选择上的自主性等物权法法律规则。

　　在实践中，如果业主将自己的房屋转让，就同时转让了其建筑物区分所有权所包含的房屋的专有权、公共部分的共有权和管理权，其作为业主大会的一员没有必要就其自己的管理权的转让通知由业主大会选定的物业管理人，新的权利人在取得权利后自然会去主张自己的权利。即便新业主未与物业服务者签订管理协议，但只要其接受了物业服务，则形成了事实上的物业服务和管理法律关系，有关物业服务企业的正当权益不会受到损害。

　　笔者认为，产生于18年前的一纸“管理协议”实际上是一种不定期的“前期物业管理合同”，在物权法施行后应当按照物权法之物业服务制度来重新由业主与物业服务者自行设定新的物业服务合同法律关系，不应当对原“管理协议”的全部履行效力再予以强制维护。

　　北京二中院的终审裁判应该说在实体处理上是不具有适当性的。 　

  【作者简介】
 师安宁，北京大成律师事务所高级合伙人。