浅谈房屋买卖及租赁过程中的居间人

发布日期：2010-01-04 作者：110网律师

河北张克锋律师事务所应廊坊广播电台的邀请，指派我作为律师嘉宾坐客《陪我去看房》节目直播间，为听众解答有关房屋买卖及租赁过程中所遇到的法律问题。
通过节目，使我了解到在房屋买卖及租赁过程中，大多数人对房屋中介服务机构的认识与理解存在误区。房屋作为商品在市场上流通，由于市场机制的不完善，为防止存在合同欺诈行为，供求双方会选择房屋中介机构来促成房屋买卖合同、租赁合同的成立，以实现买房、卖房、租房的意愿。但是，由于中介服务行为混乱无序，侵害当事人权益、欺诈消费者事件等时有发生，所以选择中介机构以及与其订立中介合同尤其重要。以下从法律角度为大家浅谈一下房屋中介服务机构的法律地位及权利义务，仅供大家参考。
一、如何选择房屋中介机构
我国《城市房地产管理法》第58条对中介服务机构的设置进行了规范，规定房地产中介服务机构应当具备下列条件：（1）有自己的名称和组织机构；（2）有固定的服务场所；（3）有必要的财产和经费；（4）有足够数量的专业人员；（5）法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。
因此，在房屋买卖及租赁过程中，无论是供求双方的哪一方作为委托人时，应选择依法设立的房屋中介机构，首先审查该中介机构的相关法律手续：是否有营业执照；如有营业执照，是否与其名称、经营场所相符合；是否存在非法转让、借用资质等行为。其次审查中介机构的相关服务人员是否有具有相应资质等。
如在房屋买卖过程中，当事人对中介服务机构的合法性无法进行审查或者不知如何审查的，可以聘请律师进行商务调查或者提供陪购服务。
二、如何与房屋中介机构订立合同
房屋中介机构在法律上称为居间人，与其订立的合同称为居间合同，居间合同中的另一方称为委托人，即涵盖买方、卖方、出租方、承租方。
所谓居间合同，是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者是提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。在订立居间合同的时，提醒读者注意，居间合同分为两类：
（一）报告居间合同
报告居间是指居间人为委托人寻找、寻觅并指示可以与委托人建立合同关系的人。目前，很多中介机构是以报告居间作为生存手段。
例如：在房屋租赁过程中，中介机构为承租方提供房屋出租人的信息，无论承租方是否与出租方成立了房屋租赁合同，承租方按照约定仍需支付报酬的服务。此类居间服务，不以成立房屋租赁合同为目的，只是为委托人提供可能订立房屋租赁合同的相关信息后，即收取报酬。
（二）媒介居间合同
媒介居间是指居间人在委托人和第三人之间互寻、介绍和撮合，不但报告订立合同的机会还周旋于委托人与第三人之间，促成双方订立合同。
例如：在房屋买卖过程中，中介机构不仅为买方提供了房屋出卖人的信息，而且还周旋于买方与卖方之间，促成买卖双方成立房屋买卖合同后，收取报酬，如果买卖双方未能成立的，中介机构不得要求支付报酬的服务。
因此，在与中介机构订立居间合同时，一定要区分上述两种居间服务，明确双方的权利义务，避免产生无谓的纠纷。
三、中介机构的法定义务
俗语讲：“受人之托，忠人之事”，作为居间人的中介机构应按照合同约定向委托人提供居间服务，而且还应当如实的向委托人报告有关订立合同的相关事项，不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假的情况来损害委托人的利益，否则应承担赔偿损失的法律责任。如果居间人与他人之间存在恶意串通的行为，造成委托人损失的，则与他人承担连带赔偿责任。
四、居间合同中的无效条款
在实践中，中介机构向委托人提供的是格式合同文本，有的居间合同的内容包含在房屋买卖、租赁合同中，无论是单独的居间合同还是房屋买卖、租赁合同中的居间内容，都应符合法律的规定，否则属于无效条款。
例如：约定“因委托人自身原因（或买卖双方的任何一方）导致房屋买卖未能最终完成或《买卖合同》无法签订的，由违约方向中介公司承担违约金N万元，作为提供居间服务的补偿”等类似条款，都属无效条款。
依据法律规定，供求双方有权自主决定是否履行或解除双方间的买卖意向或租赁意向，他人不得干涉。中介机构作为居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；未促成合同成立的，中介机构不得要求支付报酬。即使是由于委托人的原因未能达成买卖合同或租赁合同，委托人既无需支付报酬，也不用承担责任。
综上所述，希望读者能够在法律上对房屋买卖及租赁过程中的居间人有个全新的认识及理解，也希望房屋中介机构在为委托人提供居间服务时，能够完全履行谨慎注意义务，对委托人与第三人之间的合同标的即房屋进行必要的审核，否则其将承担连带赔偿责任。

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