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二手房买卖过程中应注意的法律问题

发布日期:2010-02-02    作者:胡丽琴律师
 二手房买卖过程中应注意的法律问题
              广东尚典律师事务所律师    邹朝贵  胡丽琴
 
     在一手房价格的居高不下的形势之下,二手房市场因其价格优势而购房者备受青睐。然而在二手房的买卖过程中出现的一系列法律问题又不得不引起人们的重视。本文主要针对二手房买卖过程中应当注意的一些法律问题进行分析并提出防范的措施,希望对各位朋友有所帮助。
一、谨慎选择房产中介,防范交易风险
在二手房买卖过程中,很多购房者都是通过房产中介来操作。由于国内房产中介机构鱼龙混杂,有的房产中介不具备代理资格、有的中介超越代理权限,有的中介虚假承诺,从而侵害购房者的合法权益。因此,购房者一定要选好合法的中介机构,验证中介机构的合法代理身份。一个合法的中介需要齐备“两证”,即营业执照和资质证书,从业人员也须具备经纪资格证书。
同时,在与房产中介打交道的过程中,还要注意防范风险:一是防止业主与中介串通,骗取购房者佣金或者定金后,编造种种理由致使交易不成;二是防止定金欺诈,要在中介合同(承诺书)中明确定金条款。比较常见的情形是,有的房产中介明知道房屋权属不清或者房屋质量有问题,仍然向购房者介绍,最后导致房屋买卖无法交易,然后就以购房者“单方违反合同(承诺书)”为由拒不退还定金;三是要防止中介吃差价,中介以低于与购房人谈妥的购买房屋,从中收取房屋买卖双方不知晓的差价,损害买卖双方的利益。
因此购房者在签订合同、交纳佣金或定金之前要仔细阅读中介合同,注意其中的模糊用语,合同中要对房屋的明确情况,中介不成、退还收费和押金等进行详细约定,并妥善保存相应的凭据。
二、查清房屋真实情况,把握买卖合同条款
1、注意房产权属是否真实完整。要查验房产证的正本,注意注意卖房人是否与房产证上的权属人为同一个人,最好到房管部门查询产权证的真实性;
2、查看房屋是否为共有财产。如果房屋是共有财产,在未经其他共有人允许的情况下而由一方单独出卖,这样的购房合同是可撤销的合同。在实际中最常见的情况就是房屋为夫妻共同财产,夫妻一方在另一方不知情的情况下卖掉房屋,另一方主张因不知情而申请撤销合同,这对买房者来说是很大的损失。
3、确认出卖房屋是否存在银行贷款,以及是否已经付清银行贷款。如果尚未付清银行贷款,银行对该房屋享有抵押权,通常房地产开发商也银贷款承担连带责任。根据我国法律规定,处分该抵押房屋应该征得银行的同意,否则该房屋买卖行为是无效的,银行可以追究购房人以及开发商的责任。通常的处理方法是卖房人先将银行贷款还清,将设在房屋上的抵押权解除,同时解除与开发商的担保合同关系,然后买房人再向银行贷款支付剩余房款,办理产权过户手续。
4、查看房屋买卖是否存在优先购买权的情况。我国合同法规定,房屋承租人对出租房屋具有优先购买权。如果该房产已经出租,则需要买房者提供该房屋的承租方出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。而且,因房屋承租人承租在先,虽然房主已经发生变更,但承租人有权继续租赁该出卖房屋,这对为了自己居住而买房的购房者来说会造成较大影响。
5、要查看房屋是否存在抵押的情形。前述提及到,抵押人在处分抵押物时须征得抵押权人同意,否则转让行为无效。因此应该查清楚该房屋是否还处在银行以外的其他抵押人。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下,此房产方可进行买卖。
    在签订购房合同时,应当把以上所述需查清的房屋的真实情况在购房合同中明确说明,确保房屋能干净、顺利的交到购房者手中。
同时,购房合同除了对房屋的面积、质量、权利保证、房屋价款、交房以及违约责任等重要条款作出明确的约定之外,还要注意以下细节方面的约定,避免日后起纠纷:一是确保合同写明的卖方情况应与房产证上的权属人情况一致;二是对结构、户型和物业管理,公共配套等问题进行详细约定,三是要对房屋的物业管理费以及水、电、煤气等费用是否已经交清作出明确说明;四是对房屋是否包装修,装修的程度如何作出约定;五是应把例如空调、电视、热水器等附送设备的处置明确的写进合同。
                                
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