开发商擅自改变小区规划如何维权

发布日期：2010-04-20 作者：110网律师

近几天，又连续接到了几个当事人咨询开发商擅自改变商品房小区规划的咨询。针对开发商在住宅小区房地产项目开发过程中，在未征得已购商品房业主的同意下，改变小区的规划条件，是否构成侵权的案例，自我从事律师执业以来，已经大大小小的办理了几十起，觉得有必要总结出一份应对不良开发商的维权全攻略，以供广大购房者依法维权。本攻略包括什么是开发商擅自更改小区规划、维权的法律依据有哪些、需要收集哪些证据、开发商惯用的改变规划行为总结、业主如何追究开发商和有关机关的责任等几个方面。
    一、主要法律依据（一些地方的规范性文件未收录）
l 、《中华人民共和国宪法》
　　2 、《中华人民共和国民法通则》
　　3 、《中华人民共和国合同法》
　　4 、《中华人民共和国土地法》
　　5 、《中华人民共和国城市规划法》
　　6 、《中华人民共和国城市房地产管理法》
　　7 、《城市房地产开发经营管理条例》
8、《物业管理条例》
　　9 、《国务院批转关于行政审批制度改革工作实施意见的通知》
　　10 、《关于贯彻行政审批制度改革的五项原则需要把握的几个问题》
　　11 、《商品房销售管理办法》
　 12 、《市住宅小区与高层楼宇物业管理暂行办法》
　 13 、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等
二、必要的证据或材料
1 、建设用地规划许可。
　　2 、商品房小区地籍资料。
　　3 、建设工程规划许可证。
　　4 、商品房预售许可证
5 、综合验收合格证
　 6、红线拨地交接单。
　 7 、经规划局审批的规划设计方案、工程实施范围、相应的经济技术指标。　　（公建服务设施、居住小区用地平衡表、综合技术经济指标）　　
8 、调规图（如果有的话）。
9 、其他材料（如购房合同中的有关条款、商品房宣传资料等）
三、开发商惯用的改变小区规划的行为
1、开发商不按批准用途开发房地产。开发商根据上述依据受让国有土地后 , 其房地产开发行为必须依据《建设用地规划许可证》和《国有土地使用权证》规定的用地性质、规模及规划设计条件作设计方案 , 并按照国有土地出让合同约定的土地使用条件进行房地产开发 , 如果开发商开发该国有土地用于房地产经营 , 那么其开发经营行为还将受商品房买卖合同的制约 , 未征得购房人许可 , 开发商不得变更合同所约定的内容 , 即非经法定程序 , 开发商不得擅自改变规划设计要求 , 不得改变土地用途和性质。
　 2、未经业主同意 , 擅自改变原来规划的楼层高度（如将原规划的点式高层改变成板式高层）和房屋用途,破坏规划设计要求，致使原业主生活方便 , 或者采光、通风、宁静的环境、空气质量等受到破坏。《物业管理条例》规定 , 新建物业 , 主要以物业项目的规划总平面图和建设用地规划许可证为基础 , 体现物业管理区域的相对独立性、使用功能的配套性和管理的操作性。
  3、擅自改变承诺的容积率、绿化率等, 导致小区容积率增大、绿化率缩小、小区公建减少 , 原有规划景观破坏 , 致使业主无形中增加购房成本 , 拥有的绿地面积减少 , 人均公建面积减少。
　4 、开发商对大区公建改变性质，如开发商违反小区总规划设计平面图的《公建服务设施表》规定。大区公建一般是城市规划部门根据城市规划法律、法规关于城市建设应坚持适用、经济、方便生活和不破坏城市环境的前提下编制的 , 一旦生效 , 就具有法律效力 , 开发商必须根据合同约定和《暂行规定》的规定 , 完成大区公建的建设 , 并在业主委员会要求按工程造价购买时进行转让。
  5 、开发商违反规划设计变更告知义务。根据《商品房销售管理办法》第二十四条的规定 , 开发商应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后 , 开发商不得擅自变更规划、设计。如果改变规划出现当事入约定的影响商品房质量或者适用功能时 , 开发商应当书面通知买受人 , 否则   开发商应当违约责任。开发商在变更规划后 , 不在规定的时间书面通知业主 , 致使其违约行为不能得到及时制止 , 其损失应当由开发商自己承担。
三、涉及开发商擅自改变小区规划的法律意见
　　(一) 关于开发商违约的民事责任。开发商擅自调整规划 , 改变用地性质和房屋用途 , 致使规划范围内的锦宫新城小区容积率、绿化率、大区公建和小区配套设施发生变化的行为 , 对业主来说 , 造成了合同的根本违约 , 开发商应对其违约行为承担违约责任。
　　根据《合同法》第十二条 " 当事人订立合同 , 采取要约、承诺方式 ",第十五条 " 商业广告的内容符合要约规定的 , 视为要约。 " 及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条 " 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请 , 但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定 , 并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的 , 应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同 , 亦应当视为合同内容 ,当事入违反的 , 应当承担违约责任 " 之规定。本案中 , 业主与开发商是商品房买卖合同关系 , 双方的买卖行为除应受《士地法》、《房地产管理》约束外 , 还应受《民法通则》、《合同法》和最高人民法院的相关司法解释的约束。开发商根据《土地法》、《城市规划法》和《房地产管理法》的规定取得《建设用地规划许可证》、《国有土地使用权证》后，其对所取得的国有土地进行房地产开发必须依据规划、设计要求实施开发建设。如果开发商依经批准的新城小区规划总平面图 , 取得了相应的建设工程规划许可、施工许可和商品房预售许可 , 并为了实现销售依其制作的任何宣传资料、售楼书等向社会不特定对象发出要约时 ,该要约行为对开发商就具有约束力 , 一旦有不特定的法人、自然人根据其要约与开发商签订了商品房买卖合同时 , 即构成承诺 , 宣传资料、售楼书等均构成合同的附件 , 未经买卖双方许可 , 任何一方都不得擅自变更 , 否则 , 将对另一方造成严约 , 应承担违约责任。
　　　（二）可能涉及的行政责任部分《中华人民共和国宪法》作为我国的更本大法 , 其关于 " 公民的合法的私有财产不受侵犯 " 的条款 , 对在中华人民共和国范围内的任何人、单位和国家行政机关都有约束力 , 任何人、单位和国家行政机关都不得违反宪法的规定。公民的合法的私有财产表现在住宅物业方面的私有财产是住宅房屋所有权和土地使用权 , 房屋所有权和土地使用权应该理解为在规划红线范围内的住宅物业是指各类住宅及其配套的共用设施、设备和公共场地。不受侵犯是指公民的合法的私有财产不经法定程序 , 任何其它自然人、单位不得对公民的合法的私有住宅物业侵害 , 否则将承担相应的法律责任。
　　规划行政主管部门在编制城市规划 , 在依法行政 , 依法做出行政审批时除严格遵守城市规划方面的法律、法规外 , 还必须遵守上述关于保护公民的合法的私有住宅物业不受侵犯的强制性规定 , 否则 , 其行政行为对业主的权利造成侵害时 , 将承担赔偿责任。另 , 根据《关于行政审批制度改革工作的实施意见》(200l 年 10 月 18 日国发 (200l)33 号 ) 规定 , 行政审批制度改革应遵循合法、合理、效能、责任和监督原则 , 规划行政主管部门对开发商调整的规划方案的行政审批行为 , 直接涉及新城小区业主的合法权益 , 因此 , 规划行政主管部门在做出新城小区西区商住楼的建设工程规划许可的行政审批时应当遵循我国的立法体制和依法行政的要求 , 符合法定权限和法定程序 , 不得因自然人、法人和其它组织所在行政区域、行业、所有制等不同而增设歧视性条件 , 应当维护国家整体利益和人民根本利益 , 做到公平、公正、合理 , 发挥行政审批的应有功能 , 并且除法律、行政法规另有规定外 , 应当公布行政审批的内容、对象、条件、程序、时限。在开发商和业主事先未通过市场机制达成一致意见 , 并同意开发商调整规划前 , 行政机关不得提前介入 ,并在实施行政审批时 , 如果又未履行对开发商的监管职责 , 对开发商是否真正单独享有该规划范围内的士地使用权和配套设施、设备及配套公共建筑的所有权、是否在取得的建设用地规划许可确定的范围内活动进行有效监管 , 那么 , 规划行政主管部门应对开发商未经业主同意伪造材料骗取许可 , 超越许可范围活动的行为依法责令其限期改正或者中止、变更、回收、撤消该许可，并依法给予行政处罚。然而当业主就开发商违约擅自调整规划 , 改变新城小区的整体规划 , 侵害业主的合法的私有财产 , 破坏高尚社区的品质 , 改变士地性质向规划行政主管部门进行投诉和举报时 , 规划行政主管部门 , 却以在行政审批中没有义务告知业主为由拒绝依法及时核实、处理。因此业主有权依法对规划行政主管部门的行政审批违法行为申请行政复议和提起行政诉讼 , 保护业主的合法权益。
　　综上 , 小区业主对民事责任部分 , 可选择对开发商违反合同约定 , 追究其违约责任的方式 , 获得补偿。对规划行政主管部门违法行政 ,侵害业主权益的行政侵权行为 , 可通过申请行政复议和提起行政诉讼的方式获得救济。

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