过户时房屋被封，购房台胞怎么办？

　　买房的台胞洪先生急得像热锅上的蚂蚁，因为房子被查封，过户登记手续自然无法完成。“房子都在我手里了，名义上还没变过来而已，也就差手续办下来这一步。”
　　商报记者 | 陈怀安
　　




　　台商在厦门购房，已付清购房款，并已实际入住。就在台商与房主向有关单位办理房产过户手续时，房主却与他人发生债务纠纷，房子被法院查封了。
　　“我房子都快装修好了，你说冤枉不冤枉？”买房的台胞洪先生急得像热锅上的蚂蚁，因为房子被查封，过户登记手续自然无法完成。“房子都在我手里了，名义上还没变过来而已，也就差手续办下来这一步。”前几天，洪先生找上了律师请教：如今卖房人‘跑路’了，他该怎么办？
　　台胞洪先生从台湾来厦门有几年时间了，一直都没买房子，“因为这里的房价太贵，出不了手。”后来他打算在厦门常住，终于决定要买一套房子。
　　几个月前经人介绍，洪先生决定买下一处“便宜”的房产。几经磋商，2009年12月1日，洪先生与房主周先生签订了一份《房产买卖协议书》，约定周先生将坐落于思明区某小区的房屋出卖给洪先生。“对方表示急着将房子专卖，我看上这套房屋也是因为觉得相当实惠。”洪先生说，协议中还约定他必须在2009年12月2日付清购房款，而周先生则须同时交付房子。
　　洪先生第二天就一次性付清了全部购房款44万元人民币，周先生也在物业处将房屋、钥匙等交付给洪先生。洪先生已经实际上占有该房产，房屋的水电费已经由他缴纳。并且，洪先生于隔天便开始对该房产进行装修。目前房屋装修工程已近尾声。
　　同时，洪先生与周先生于2009年12月7日向厦门市国土资源与房产管理局提交了所有的材料，申请办理该房产的权属过户登记。厦门市国土资源与房产管理局也已收件。
　　然而，就在今年3月初，位于思明区某小区的该房屋突然被法院查封了。洪先生了解才得知，因房主周先生与他人的民事纠纷被法院采取财产保全措施，该所房屋也被查封了。进行一半的房屋过户登记手续，也因此无法完成。
　　洪先生非常焦急，通过各种途径却都无法联系上周先生。后经打听获悉，周先生因拖欠他人大量债务无力偿还，拿到洪先生支付的购房款后已逃匿到外地。洪先生现在不知道该如何是好，只好向法律专家求助：怎么办？
　　（文中人物系化名）
【案例点评】
北京市东元律师事务所厦门分所 陈华河：
　　本案中，争议房屋于2009年12月1日就已出售给了洪先生，洪先生也早已支付了全部购房款，并实际占有、使用（装修）该房屋，且过户登记手续目前正在厦门市国土资源与房产管理局办理过程中。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”
　　综上，我个人认为，该房屋应属于洪先生所有的财产，而非被保全人周先生的财产。虽然该房屋产权至今尚未过户完成至洪先生名下，但这并不影响该房屋实际已属于洪先生所有的客观事实。但是，由于本案的售房人周先生现已隐匿外地、无法直接处理与债权人的债务纠纷并确认房屋买卖的事实，因此，洪先生首先应向人民法院起诉，请求确认其与周先生签订的《房产买卖协议书》有效；其次，向实施保全措施的人民法院提出异议申请，请求法院解除对该房屋的查封、冻结；然后尽快完成房屋过户登记手续，以维护其合法财产权益。
　　通过本案，我们提醒广大买房人在买卖二手房过程中应当自己或聘请律师查核待售房屋的产权登记资料、售房人的信用状况、售房人的结婚登记等资料，并委托律师或公证处对签署的房屋买卖合同进行见证或公证，以免像本案的洪先生一样造成不必要的损失。咨询电话：13696916016