房地产项目转让之非诉维权范例

发布日期：2010-06-21 作者：110网律师

    案情提要：TT公司在房地产开发过程中遭遇资金瓶颈，恰逢HH公司进军武汉市场寻找项目。为解燃眉之急，TT协议将其JH项目转与HH公司继续开发。针对TT此前的大量遗留债权债务，两公司在协议中设置复杂的资金拆借路径。协议履行过程中，HH公司按约支付相应款项，但TT公司拖延办理相关手续，由此引发纠纷。
    本人接受HH公司委托，就其非诉讼解决与TT公司争议事项提供法律意见，最终协助圆满解决争议，项目得以顺利完成。以下即为法律意见书主要内容：

    一、本法律意见书所依据的材料（略）

    二、对本案基本事实的认定
    2009年6月2日，TT公司与HH武汉公司签订《TTJH项目转让合同书》。约定TT公司将其开发的JH项目部分在建项目连同相应土地使用权转让给HH武汉公司，HH武汉公司支付一定价款。
    （一）项目转让合同主要内容
    1、项目转让合同总价款暂定为11847.6万元，其中10347.6万元可以正式《建设工程规划许可证》核定面积进行调整。
    合同双方当事人分四阶段履行相应的责任和义务：
    第一阶段，签约后5日内，HH武汉公司支付首期款2000万元。
    第二阶段，HH武汉公司可以采取配合TT公司以第三方名义申请6000万元贷款，为其提供土地抵押的方式，置换解除TTJH项目的土地抵押权。前述贷款计入HH武汉公司应付价款总额，由HH武汉公司负责还本付息。
    第三阶段，JH项目土地抵押解除后，TT公司在15日内将项目转让范围内的《国有土地使用证》过户至HH武汉公司名下；HH武汉公司同时支付2347.6万元。
    第四阶段，TT公司将33#楼转移至HH武汉公司或其指定人名下后，HH武汉公司支付1500万元。
    2、项目移交：
    HH武汉公司支付首期款后5日内，TT公司将合同项下用地移交给HH武汉公司，双方签署《TTJH项目用地移交记录》文件；
    HH武汉公司支付首期款后10日内，TT公司移交合同项下相关文件资料（包括《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》等），双方签署《TTJH项目前期文件移交记录》
    3、违约责任：
    一般违约情况下，违约方应支付守约方每天1万元；
    一方擅自解除合同或致合同无法履行等重大违约情况下，违约方应支付5000万元违约金，并有权要求赔偿损失。
    4、在本合同有效期内，因国家政策、法律、法规等人力不可抗拒的因素，造成合同履行不能，双方互不承担违约责任。但履约方应在48小时内将相关情况书面通知另一方，且在15天内提交权威部门的证明及相关报告。
    5、双方争议提交武汉仲裁委员会仲裁。

    （二）项目转让合同履行情况
    经查，6月2日，HH武汉公司履行了首付款给付。即“代TT公司垫付武汉某信息产业股份有限公司（下称“G谷公司”）偿还中X银行武汉分行营业部的6000万元流动资金借款”，6月10日，TT公司向HH武汉公司返款4000万元。
    此后，HH武汉公司又在6月上旬以为G谷公司抵押担保方式向TT公司支付了6000万元转让费。TT公司原为QQ公司控股100%的股东。1月，TT公司将QQ公司80%股权转让给HH武汉公司。5月办理了工商变更登记，但法定代表人未变。5月26日，QQ公司作出董事会决议，以其土地使用权为G谷公司在中X银行的6000万贷款本息提供抵押担保。6月1日，QQ公司与中X银行签订《抵押合同》。
    另查明，G谷公司的大股东为TT公司，且两公司的法定代表人同为王某某。
    至今，TT公司未办理合同所涉用地及相关文件资料的移交手续。
其间，TT公司曾发函应其指派“联合项目开发部”的人选作出说明。
2009年6月上中旬（具体时间待查），HH武汉公司曾派人进驻合同所涉地块进行施工，但由于TT公司不予配合而退出。
    6月24日，HH武汉公司致函TT公司，指出其应在同月22日办理《国有土地使用证》的过户手续。27日，TT公司回函陈述未能按期进行土地分割过户的原因在于：政策规定应办理招拍挂导致延误；TT公司大股东（北京TT）尚未授权。

    三、对本案相关法律关系的分析
    本案中，HH武汉公司与TT公司签订的项目转让合同合法有效，双方应依约履行其合同义务，否则应当承担相应的违约责任。
    （一）2009年6月2日签约当天，HH武汉公司转账6000万元给TT公司；6月10日，TT公司返款4000万元给HH武汉公司。由此可以认定：HH武汉公司已支付首期款2000万元。
    （二）TT公司未按合同约定期限（5日内和10日内）移交用地及相关文件资料，构成违约。
    HH武汉公司虽然曾经进场施工，但由于文件资料的欠缺而未能实际行使权利。
    （三）TT公司未能解除JH项目的土地抵押权，构成违约。
    本案抵押权解除的一个重要条件是6000万贷款得以清偿，而TT公司却两次未还款至今未能解除土地抵押权。其中一次为利用HH武汉公司的6000万借款，另一次为利用G谷公司的6000万贷款。显然，未还款进而导致JH项目土地抵押权不能解除的原因及过错在于TT公司，TT公司在合理期限内未能办理土地抵押权解封手续应承担相关责任。
    （四）TT公司未能办理合同项下《国有土地使用证》过户手续，应属违约。

    四、对本案中QQ公司的抵押关系的认定
    1、一方面，对于6000万元的担保决定权，QQ公司章程是否规定由董事会或股东会决定还需进一步调查。如果章程规定应由股东会决定，则董事会决议无效。另一方面，由于作出抵押担保决定的董事会成员实际上已丧失董事资格。
    因此，TT公司董事长以所谓的“董事会决议”为根据，以公司土地使用权为他人提供担保违反法律规定，应对由此给HH武汉公司造成的损失承担赔偿责任。
    2、中X银行因抵押权而产生的利益应当受到法律保护。
    如果抵押合同有效，且已办理他项权证，中X银行当然可依法行使其抵押权；如果其抵押合同因违法而无效，由于中X银行不知情，则QQ公司和G谷公司亦应对其损失承担连带责任。
    3、从时间看，抵押合同签约时间为2009年6月1日，在项目转让合同签约时间（6月2日）之前，相关公司和个人可能据此否认抵押系对项目转让合同的履行，即否认HH武汉公司已提供抵押以解除JH项目土地抵押权。由此，将可能带来对HH武汉公司不利的后果。
    综合考虑，宜认可抵押合同及抵押权的成立。但必须强调此抵押系HH武汉公司所操作的，应TT公司指示的第三方（G谷公司）贷款需要，目的是取得新贷进而还清旧贷，以解除JH项目土地抵押权。

    五、TT公司提出的理由不能成立
    按照武汉市《关于加强土地资产经营管理实施方案的通知》（武政[2002]55号）规定“出让土地的首次转让，均进入市土地有形市场公开进行”。已有的国家法律及武汉市相关规定本应在TT公司的知情及考虑范围之内，本案所涉土地使用权转让也无需进行招拍挂，其第一个理由根本不成立。且根据合同约定，因为政策原因造成履行迟延的，应在48小时内书面通知对方，且在15日内提供权威证明和报告。但TT公司直到6月27日（超过20多天）方才在给HH武汉公司的回函中谈及此事，显然不能免除其违约责任。
    其未获大股东（北京TT）同意的陈述，属企业内部协调问题，不得对抗HH武汉公司，亦不能免除其违约责任。

    六、对贵公司维权的建议
    由于本案涉及金额巨大，TT公司存在多项违约，诚信严重缺失。贵公司宜从两方面进行综合应对。
    （一）律师协助，强势谈判，力求和解。
    在现有材料基础上确定大体思路，要求TT公司履行合同：限期移交合同项下用地和相关文件资料，解除合同所涉土地的抵押权，办理《国有土地使用证》的分割过户手续。
    鉴于对双方其他项目的合作基础的维护，贵公司在谈判过程中可采取有理、有利、有节的强势战略，争取达到双赢的结果。
    （二）在协商调处中积极作好仲裁准备，财产保全至为关键。
    1、进行工商等调查，确定TT公司的主体身份，了解其股东、债权债务及资产构成等整体情况。
    2、进行工商等调查，明确QQ公司、G谷公司的股东组成、董事会组成及章程等相关信息。
    3、进行土地、房地产、规划等查询，核实本案所涉土地权属现状、用地及施工规划、房屋预售等相关情况。
    4、作好仲裁及保全的法律文书及担保财产准备。
    5、在申请仲裁前，可先行催告TT公司在合同期限内履行其主要义务，视情况决定请求继续履行合同或解除合同。

    七、特别说明：
    1、做好本案应对处理的保密工作。
    2、加紧对《JYH后续用地项目股权合作协议书》的签订、履行及风险情况进行核实处理。（吴新平律师）

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