城镇房屋租赁法律风险防范指南

　　在我国经济高速发展和住房制度改革日益深化的推动下，房屋租赁经营方式日益普遍，房屋租赁业迅猛发展，涌现出许多新情况、新问题，并形成诉讼进入司法领域。

　　本文拟就房屋租赁过程中产生的法律风险予以粗浅讨论。

　　一 、房屋租赁所涉及的法律

　　1、1999年颁布实施的《中华人民共和国合同法》租赁合同分则。

　　2、2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。

　　二、房屋租赁是出租人将房屋交付承租人占有、使用、收益，承租人支付租金的合同。

　　房屋租赁出租人转移的只是使用权，而并非所有权。

　　三、无效的房屋租赁合同

　　1、出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

　　判断标准是建设工程规划许可证，而非房产证书（没有产权的房屋出租并非一定无效）。

　　2、未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，超过批准使用期限的临时建筑为违法建筑。

　　3、未经出租人同意的转租合同（承租人与次承租人）无效。租赁合同（出租人与承租人）仍然有效，但承租人未经出租人同意而转租的，出租人可以解除租赁合同。

　　4、经出租人同意承租人转租的，转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同。

　　房屋租赁合同未按照法律或者行政法规规定办理登记备案手续的，不能认定该合同无效。但当事人约定以办理登记手续为租赁合同生效条件的除外。租赁合同无效的承租人应当参照合同约定的租金支付房屋占有使用费。

　　四、房屋租赁期限

　　1、租赁期限最长不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。

　　2、租赁期限在6个月以上的，应当签订书面合同。当事人没有签订书面合同的视为不定期租赁合同，双方都可以随时解除租赁关系。

　　3、租赁期间届满，承租人继续使用租赁房屋，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效（租金等条款），但租赁期限为不定期。

　　五、承租人延付或者拒付租金的情况

　　1、承租人延付或者拒付租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除租赁合同。

　　2、承租人延付获拒付租金，出租人起诉的诉讼时效只有一年。

　　六、出租人的合同解除权

　　合同解除权是指法律赋予出租人依据单方意思就能使生效的租赁合同的权利义务归于消灭，不再约束双方当事人的权利。

　　1、没有约定租赁期限或约定不明的。

　　2、承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失。

　　3、承租人延付或者拒付租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不知福的，出租人可以解除租赁合同。

　　4、承租人未经出租人同意而擅自转租的。

　　5、不定期租赁合同中。

　　七、装饰与装修

　　承租人在装饰装修过程中，装饰装修材料通过人工会和房产本身发生结合。依据结合的紧密程度不同，分为附和与未附和。

　　附和是指两个不同所有权的物之间相结合，非毁损不能分离，而发生的所有权变动的法律事实。即两个所有权变成一个所有权。例如：瓷砖与地面分为不同的人所有，他人未经许可将地面铺上瓷砖，瓷砖与地面紧密结合，附和成一体，瓷砖的所有权由房产所有权吸收，瓷砖的所有权属于房产所有人。

　　1、承租人擅自进行装饰装修所产生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

　　未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。

　　2、承租人经同意装饰装修，区分情况适用不同的处理原则；

　　①承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。

　　即出租人事先同意承租人装修，但双方没有就合同期满后该装修如何处理达成一致，法律规定该装修（附和部分）无偿归出租人所有。

　　未形成附合的装饰装修物，承租人作为所有权人享有处分权。

　　②承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

　　已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

　　③承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

　　因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；

　　因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；

　　因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；

　　八、承租人转租

　　1、承租人经出租人同意转租的，转租合法有效。

　　2、承租人未经出租人同意而擅自转租的，转租合同无效。出租人可以解除与承租人之间的租赁合同。

　　3、出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

　　九、所有权变动不破租赁

　　所有权变动不破租赁，是指在租赁合同履行期限内，出租人将房屋出卖、赠与、抵押候拍卖等后，所有权所发生的变动不影响承租人依据原租赁协议对该房屋继续承租。

　　1、租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。

　　2、但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

　　①房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；

　　②房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

　　十、承租人的优先购买权

　　出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

　　1、出租人出卖租赁房屋时，应当通知承租人。

　　2、出租人出卖租赁房屋时，未在合理期限内通知承租人，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。

　　3、承租人以出租人没有履行通知义务为由，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

　　4、具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

　　①房屋共有人行使优先购买权的；

　　②出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的

　　③出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；

　　④第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

　　十一、承租人为个体工商户的法律问题

　　1、个体工商户本身不具有民事主体资格，不能作为签订租赁合同的主体，也不能作为诉讼主体。

　　租赁合同“乙方”应当是个体工商户营业执照上登记的业主（自然人），不能将个体工商户营业执照上登记的商号作为“乙方”。

　　2、承租人租赁房屋用于以个体工商户从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。

 【作者简介】
齐精智，陕西诺尔律师事务所律师，致力于中小企业（西安）专项法律服务。