协议无特别约定 首层业主仍需交纳电梯维护费

一、案情
　　2006年4月田永购买了通州区某小区一层的一套三居室，建筑面积130平米。入住该小区的当日，田永与该小区的前期物业服务公司北京顺开物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》。该协议约定，物业公司为田永提供各项物业服务，田永应当按照每月每平方米1.84元的标准交纳物业服务费用，交费期限为每年的4月18日前。同时，该协议对物业费所包含的内容做了明确约定，包括管理费用、物业共用部位维修费用、小区公共设施设备日常运行和维护费用、电梯运营费用等。同年田永交纳了2006年至2007年的物业服务费用。2008年，物业公司多次向田永催要物业费，田永均以各种理由推脱不交纳。2009年11月物业公司诉至法院，要求判令田永立即支付拖欠的物业管理费共计人民币7387.63元、滞纳金1775.80元并承担本案的全部诉讼费用。

　　被告田永辩称，我家住在小区一层，小区没有地下室，我根本用不着电梯，也从未用过电梯。电梯应当属于小区的公用设施，其费用应由全体业主公摊，我在买房的时候已经支付了小区公摊部位的价款，现在我又不使用电梯，就不应当再支付电梯的日常运营维护费用了。物业费中包含有电梯运营费用，因此我不应当交纳该笔费用。

　　二、审理结果

　　北京市通州区人民法院经审理认为，电梯系全体业主的共有部分，业主在对共有部分享有权利的同时，应承担相应的义务，不得以放弃权利而不履行义务。田永与北京顺开物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》第六条中明确约定物业服务费用中包含了电梯运营费，该协议未就首层业主是否免交或者减交电梯运营费用等事项进行约定。故本院对田永首层业主不应当交纳电梯运营费的意见，不予支持，判决被告田永给付原告物业公司2007年5月1日至2009年12月31日的物业费共计七千三百八十七元六角三分；驳回原告物业公司的其他诉讼请求。

　　三、评析

　　本案的争议焦点在于首层业主能否拒交电梯运营维护费用。笔者认为本案中首层业主仍需交纳电梯运营维护费用，具体分析如下：

　　（一）电梯属于小区公用部分

　　根据《物权法》的规定，业主对小区共有部分享有共同参与和共同管理的权利，同时应当承担相应的义务。但该法没有具体规定共有部分中的共有设备设施。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对“共有部分”做了明确规定，即除法律、行政法规规定的共有部分以外，建筑事物的基础、承重结构等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分均应属于共有部分。另外，建设部和财政部联合颁发的行政规章《住宅专项维修基金管理办法》第三条规定，业主共有的附属设施设备一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井等。综观以上规定，笔者认为，业主专有部分以外的部分均应属于共有部分，本案中双方诉争的电梯是全体业主的公用设备，属于小区公用部分。

　　（二）业主应交纳电梯运营费用的法律依据

　　《物权法》第八十条规定，建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定。物业公司与田永之间签订了《前期物业管理服务协议》，该协议是约束双方权利义务的重要依据。要判断首层业主是否应交纳电梯运营维护费用，首先要看该协议是否对此做出了约定。根据协议约定，物业公司提供的服务包括附属公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；《北京市住宅物业管理服务标准》中也规定了物业服务的范围包括电梯养护。《物业管理条例》中规定，物业服务企业依据与业主签订的物业服务合同收取物业费。物业公司与田永之间签订的《前期物业管理服务协议》第六条明确约定物业费中包含了电梯运营维护费用。另一方面，该协议并未约定首层业主可以减免电梯运营维护费用。因此，物业公司提供物业服务后，田永应当交纳包括电梯运营维护费用在内的物业费。

　　《物权法》第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。结合本案，电梯属于全体业主共有，使用电梯是小区每一位业主的权利，业主不得以不使用电梯为由，不履行自己缴纳电梯运营维护费用的义务。

　　综上所述，在考虑首层业主是否应当交纳电梯运行维护费用时，首先应当看其与物业公司签订的物业服务合同中是否对这个问题进行了约定，如果合同中已经明确约定首层业主不必交纳电梯运营维护费用，那么业主就可以不交纳该项费用；如果合同中没有对这个问题进行约定，根据法律规定，首层业主应当交纳电梯运行维护费用。 

杜鹏