出租物在租赁前被抵押的，承租人没有优先购买权

发布日期：2010-10-10 作者：110网律师

案情：徐某在某地有一条两居室房屋。2007年6月，徐因生意需要，将该套房屋向银行抵押贷款。2007年9月，徐将该套房屋出租给王某。2009年6月，由于徐某未偿还银行贷款，银行行使抵押权，将该套房屋拍卖，被当地居民李某以20万元的价格竞得。王某得知消息后，向徐某表示自己愿以相同价格购买该房屋。徐某则认为该套房屋用于抵偿银行债务，银行已将标的房屋公开拍卖，不能满足王某的要求。王某向人民法院提起诉讼，请求保护自己对承租房屋的优先购买权。法庭审理中，王某提出，自己是争议房屋的承租人。根据《合同法》，出租人在出卖出租房屋时，应当在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。请求法院判令徐、李之间房屋买卖合同无效，并确认自己与徐某以相同价款的房屋买卖法律关系成立。徐某提出，出租房屋在出租前已设定银行贷款抵押。因自己未清偿贷款，该房屋被用于抵债。银行将房屋房屋拍卖给他人，与自己无关。
律师观点：本案中，承租人的优先购买权与银行作为抵押权人的优先受偿权之间发生了冲突。最高人民法院《关于适用<担保法>若干问题的解释》第66条规定：“抵押人将已设定抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”本案中，抵押人徐某发争议房屋为银行借款设定抵押后，又办理了相应的抵押登记手续，其抵押依法成立，作为抵押权人的银行享有对抵押物的优先受偿权。后因徐某不能清偿到期借款，以抵押物抵偿债务。至此，抵押权人已依法取得抵押物的所有权，亦即实现了其优先受偿权，后于此权设立的优先购买权因受偿权的实现而告消灭。银行在取得抵押物的所有权后拍卖，属依法行使所有权的行为，与债务人（即房屋出租人）无关，李某在拍卖中竞拍成功，其行为合法。综上，法院驳回了王某的诉讼请求。

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