开发商如何办理商品房预售许可证

　　一、办理商品房预售许可证应提交的材料
　　1．办理商品房预售许可证申请表
　　2．企业法人营业执照
　　3．开发企业资质等级证书
　　4．国有土地使用证；经济适用住房项目提交《北京市城镇建设用地批准书》
　　5．已交清全部出让金证明(国有土地使用权出让或转让合同及地价款交纳情况核实函)；经济适用住房项目提交市物价局、市建委关于经济适用住房销售价格的批准文件
　　6．市或区(县)规划管理部门核发的建设工程规划许可证及附件、附总平面图
　　7．市或区(县)建设管理部门核发的建设工程施工许可证
　　8．工程施工合同(复印第一部分)
　　9．房地产开发企业开户银行出具的按申请预售的商品房计算，投入开发建设资金达到投资总额25％以上的证明材料
　　10．商品房预售方案
　　11．预售商品房的分层平面图
　　12．属于绿化隔离地区内的项目提供市绿化管理部门认可机构出具的确认商品房范围的证明文件
　　二、办理商品房预售许可证的流程
　　1．登录北京市房地产交易管理系统(WWW.BJFDC．GOV．CN)，注册新用户；
　　2．至北京市建设委员会房地产测绘服务大厅(东城区青年沟路 4号)，在北京市房地产交易管理系统转化成楼盘表；
 　　到测绘服务大厅生成楼盘表时需提供：
　　1)房屋测绘技术报告书文本原件、电子文档各一份
　　2)该项目全套电子图
　　3)施工图审查合格通知书
　　4)共用面积分摊说明及配套的分摊彩图
　　5)建设工程规划许可证及其附件、附图
　　6)人防部门批准或备案的人防建设方案
　　7)关于使用审验合格图纸进行测绘的承诺
　　3．登录北京市房地产交易管理系统，在申请预售项目已转化的楼盘表中确认本项目拟预售房屋，在网上点击预售证申请栏目，在线填写申请预售商品房的相关信息，提交成功后下载打印预售商品房申请表和商品房预售方案，并加盖本单位印章。
　　4．房地产开发企业持加盖本单位印章(骑缝章)的预售商品房申请表和商品房预售方案，以及办理商品房预售许可证其他材料到市建委办理预售许可证：
　　三、北京市国土资源和房屋管理局《关于加强商品房预售许可证管理有关问题的通知》的有关规定
　　1．只有持国有土地使用证，才可申请预售许可证。
　　2．《北京市国有土地使用权出让合同》约定的相应楼栋的出让建筑面积小于《建设工程规划许可证》，需变更出让合同调整相应部分的地价款后方可申请预售；
 　　3．2004年7月1日前签订《北京市国有土地使用权出让合同》的，扣除出让合同定金后，申请预售范围部分已交地价款不足整栋楼的，须补足后方可申请预售许可证。
　　四、北京市国土资源和房屋管理局《关于加强国有土地使用权出让及土地证颁发管理有关问题的通知》的有关规定。
　　1．2004年7月1日后，不再颁发临时国有土地使用证。
　　2．以单栋建筑为单位，交清地价款的可申请核发该栋楼相应分摊用地的国有土地使用证。多栋楼签订出让合同的，受让方在同时交纳出让合同定金、按单栋楼计算的地价款及相关税费后，可申请核发已交清地价款的有关整栋楼相应分摊用地的国有土地使用证。
　　3．对单栋和多栋的划分，以《建设工程规划许可证》为准。
　　五、北京市建设委员会《关于规范商品房预售方案和房屋测绘技术报告书等有关问题的通知》的有关规定。
　　1．建筑名称须按规划部门的批准文件申报，没有建筑名称的，须向地名行政主管部门核准建筑名称；
　　2．楼号按建设工程规划许可证标明的楼号申报；
　　3．预售项目楼盘表中有关规划楼层、不可售部分(如人防、自行车库、非经营配套等)按建设工程规划许可证等批准材料申报；
 　　4．每套房屋的装修标准、使用用途、结构、交付使用期限等按相关规定和拟售情况申报；
　　5．房屋预测面积、楼号、房号的数据均应与房屋测绘技术报告书的相关内容一致；
　　6．预售单位的确定：住宅、公寓按“套”建立预售单位；商业、工业和办公等按“层”或每层中按“单元”建立预售单位；车位按“个”建立预售单位(不能提供每个车位预测面积的，可按整层提供车位预测面积及该层车位总个数)；
　　7．申请预售商品房建筑面积总和＝一栋楼内申请预售的所有商品房预测建筑面积总和≤该栋楼规划可售面积总和≤该栋楼出让面积总和
　　1)每建筑楼栋(所有地下相连通的建筑视为一个建筑楼栋)的总预测建筑面积≤建设工程规划许可证中批准该建筑楼栋的总建筑而积；
　　2)预售房屋建筑面积总和≤该楼栋规划可售面积；规划可售面积＝规划建筑面积扣减人防、自行车库、非经营配套等部位的面积；
　　3)凡土地出让合同约定或房屋规划用途为别墅的商品房项目，其每个规划许可证中各楼栋总预测面积不得超过该规划许可证各楼栋的总建筑面积。
　　8．房屋测绘技术报告书应由开发企业委托有房产测绘资质的机构出具，测绘机构应按有资质的施工图审查机构审查合格的施工图进行面积预测。房地产开发企业应提供合法、准确的施工图；未按审查合格的施工图进行商品房面积预测的，由开发企业和测绘机构共同承担连带责任。
 　　9．房地产开发企业取得商品房预售许可证后，房屋测绘技术报告书和下列分摊情况将在北京市房屋土地测绘信息网(www.bjfdcch.com.cn)上进行公示：
　　1)被分摊的共用部位的名称、用途、所在位置、面积；
　　2)参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、所在位置、面积、分摊系数；
　　3)不分摊的共用部位。
　　10．商品房项目取得预售证后，预售方案相关内容不得随意更改。
　　1)规划设计条件变化的，需提供规划行政主管部门的批准文件，已审查过的施工图主要内容包括结构形式、户型、空间尺寸、朝向、面积等进行修改的，提供审查机构的审查变更说明和重新测绘的房屋测绘技术报告书；
　　2)在不违反原规划设计条件的前提下，办公、商业等分割出售的须重新提供房屋测绘技术报告书。