买二手房时当心看房单上的“备注”

　　买二手房时当心看房单上的“备注”

　　上海市读者郝女士来信说：三个月前的一天，我在一家房屋中介公司(下称“中介方”)看到一套二手房，比较满意。由于中介方开出的房价较高，又不肯降价，所以没有谈成。不久，我在另一家房屋置换公司看到了这套二手房(房屋权利人委托多家中介公司挂牌出售)，经讨价还价后，我买下了该房。可是中介方却因此请律师向我发函，称：“你背着中介方，私下与房屋权利人签订房屋买卖合同，属违约行为。

　　由于你已在看房单上签字，而看房单上明确约定，购房方(指看房者)私下与出售方(指房屋产权人)签订房屋买卖合同的，购房方应向中介方支付购买方和出售方双方的佣金。因此你必须在10日内，按约定向中介方支付佣金，否则本律师将代理中介方将此纠纷诉至法院”。那天在看房时，按中介方的要求，我确实曾填写过一份中介方事先印制好的、专供看房客户填写的“看房单”。该看房单是一份表格，填写的内容简单，如看房日期、房屋坐落、房屋价款以及购买与否等。表格的下方有2条“备注”，函中所称的“约定”，就是该备注的内容。由于备注字体很小，当时我也未曾细看，就在看房单上签了字。请问，我该怎么办？ 
 
　　专家观点

　　孙正杰律师亚太长城律师事务所

　　我认为郝女士没有义务按照看房单上“备注”的内容向中介方支付佣金，因为“备注”属格式条款，因其违法而无效，无效的格式条款对于郝女士没有拘束力。

　　所谓“格式条款”，《合同法》的解释———“是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”。而“看房单”上的“备注”条款，是中介方为了针对不特定的相对人(每一个要看房的人)而预先拟定的，同时又是中介方为了重复使用而预先印制的，因而不是中介方在与看房者反复协商的基础上制订出来的。对这种“备注”条款，看房者只能表示接受或者不接受，没有讨价还价的余地。因此，“备注”符合格式条款的特征。

　　格式条款不同于一般的合同条款。一般的合同条款都是由订立合同的双方当事人经反复磋商，讨价还价后议定的。格式条款却不一样，如上所述，它是由一方当事人 (通常为企业经营者)，为与不特定的多数人(通常为消费者)订约而事先拟定的，而且这些不特定的格式条款的相对人，对于条款的内容只能表示完全的同意或者拒绝，而不能协商。格式条款的缺点在于企业经营者往往利用其优越的经济地位，订立有利于其自己，而不利于对方的条款。相对人对此类条款通常不太注意，不知其存在；或者虽知其存在，但因条款大多为冗长、字体细小的文字，而不易阅读；或因其文义艰涩，而难以理解其真实意思；或者即使能理解其真意，知悉其是对己不利之条款，但也无讨价还价之余地。正因为格式条款有很多弊端，所以各国的法律均对格式条款作了种种的限制，以防止条款制作人滥用格式条款获取不正当利益，并保护合同相对人，尤其是消费者的合法权益。1993年的《消费者权益保护法》，最早对格式条款作出规定：“经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任”。1999年的《合同法》对格式条款作了许多限制性的规定，如规定了格式条款无效的各种情形，规定了对格式条款的三项特殊的解释原则等。 
 
　　关于格式条款无效的情形，我国《合同法》第40条规定：“格式条款具有本法第52条和第53条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。由于格式条款有其特殊性，因此法律在强调合同无效的一般规定的同时，还另外特设了几项格式条款无效的情形，这就是 “免除自己的责任”、“加重对方责任”和“排除对方主要权利”等三种情形。

　　2001年的《上海市合同格式条款监督条例》对上述三种情形，作了明确规定：

　　———“格式条款不得含有免除提供方下列责任的内容：一、造成消费者人身伤害的责任；二、因故意或者重大过失造成消费者财产损失的责任；三、对提供的商品或者服务依法应当承担的保证责任；四、因违约依法应当承担的违约责任；五、依法应当承担的其他责任”。

　　———“格式条款不得含有加重消费者下列责任的内容：一、违约金或者损害赔偿金超过合理数额；二、承担应当由提供方承担的经营风险责任；三、违反法律、法规加重消费者责任的其他内容”。

　　———“格式条款不得含有排除消费者下列主要权利的内容：一、依法变更或者解除合同；二、请求支付违约金或者请求损害赔偿；三、行使合同解释权；四、就合同争议提起诉讼的权利；五、消费者依法享有的其他主要权利”。 
 
　　“备注”作为格式条款，基于以下两个理由而应当属于无效条款：一是因加重对方责任而无效。“备注”规定购房方(指看房者)私下与出售方(指房屋产权人)签订房屋买卖合同的，购房方应向中介方支付购买方和出售方双方的佣金。看房者作为购买方，即使在居间人的媒介服务成功后，也只要支付购买方一方的佣金，而无须为出售方支付佣金。“备注”规定看房者私下签订买卖合同的，既要支付购买方的佣金，又要为出售方支付佣金，这是对看房者的惩罚。这种惩罚对方的条款就是典型的加重对方责任的条款。加重对方责任的格式条款是无效的条款。

　　二是因违法而无效。《合同法》第427条规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”。中介方未促成郝女士签订房屋买卖合同，就是居间未成功。中介方要求郝女士支付佣金，违反了我国《合同法》的上述规定。

　　顺便说一句，“备注”讲的是“私下与房屋权利人签订房屋买卖合同”，而你是通过一家房屋置换公司买下该房的，根本不存在“私下”的问题，“支付佣金”更是无从谈起。