佣金付不付　看是否促成交易

　　案例
　　A 交易促成应当付中介费
　　2007年8月一天，周女士与房产中介公司签订了“物业购买委托书”后，由房产中介公司带领周女士验看了位于本市广中路的一处房屋。经多次洽谈，次日房产中介公司与周女士签订了“房地产居间合同”，约定了房价及付款方式，成交价为100余万元。嗣后，房产中介公司、周女士、出售方朱先生，三方签订了《上海市房地产买卖合同》，并至交易中心办理产权过户手续，因各种原因，当日未完成过户手续。后其解除了《上海市房地产买卖合同》，房产中介将出售方产权证退还给朱先生。
　　事后，房产中介公司发现周女士与朱先生绕开其私下办理了诉争房屋产权过户手续。房产中介公司认为周女士的行为严重损害了其权益，故诉至法院，要求周女士支付中介费1万余元。
　　案件审理中，原告房产中介公司称，被告周女士与其签订了“物业购买委托书”，约定：被告周女士委托其就购买本市广中路上一房屋提供中介咨询服务。双方还同意在2007年8月31日前办理房屋过户手续，2007年7月30日之前办理房屋移交手续，任何一方逾期视为违约，违约方必须承担赔偿责任。合同还约定在签订房地产买卖合同时被告周女士向原告房产中介公司支付房屋转让价1％的中介咨询费及200元续代办费（贷款服务费另付）。如在六个月之内不通过原告房产中介公司而自行成交，视为居间人促成了合同，买卖双方应各以房价总额的1％向原告支付服务费用。此外，佣金确认书中还约定了被告朱先生委托原告购买的诉争房屋，经原告介绍已与出售方签订居间合同《上海市房地产买卖合同》，被告朱先生承诺将于交易时，支付原告中介服务费（按房屋成交价1％）计1万余元。如逾期支付，则需另承担每天万分之三的滞纳金，直至付清为止。在契税方面，其承认在工作上确有瑕疵，故要求周女士支付中介费1万元。
　　被告周女士称，在与出售方朱先生签订了《上海市房地产买卖合同》后，交易时，其得知原告房产中介公司介绍的税收的情节系虚假，事实上契税是3％而非1.5％。为此，其与房产中介公司发生争议。其与房产中介公司、朱先生约定解除全部合同，不再进行交易。且原告房产公司表示不要求其支付中介费。一审判决，被告周女士应支付原告房产中介公司中介费1万元。
　　评点
　　法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，被告周女士作为涉案房屋买受方，在原告房产中介公司的居间介绍下与出售方签订了《上海市房地产买卖合同》，虽因原告房产中介公司在居间服务时，将被告周女士应承担的契税3％说成1.5％，引起被告周女士与出售方朱先生的不满，致使双方解除了买卖合同，原告房产中介公司对此也无异议。但在解除买卖合同的当日，被告周女士与诉争房屋出售方又重新签订了《上海市房地产买卖合同》，约定的房价仍为143万元，在交易过程中，被告周女士支付的契税仍为3％，故被告周女士以原告房产中介公司的过错为由，拒绝承担居间报酬，无事实和法律依据，故法院不予支持。原告房产中介公司自感在居间服务过程中存在的瑕疵，故要求被告周女士支付中介费为1万元的诉讼请求，于法无悖。
　　B 未促成交易不得索取报酬
　　陈先生一直希望拥有一套舒适的住房。2007年6月的一天，他终于看中了一套房屋。经多方交谈、联系，与一家房地产经纪有限公司、陈先生及屋主万女士签订了《房地产买卖居间协议》，大家约定：陈先生委托房地产经纪有限公司居间购买万女士所有的16号601室房屋，陈先生为表示购买诚意，自愿向房地产经纪有限公司支付意向金2万元，由该公司转付给万女士。合同还约定协议签订后，如陈先生、万女士未能履行本协议，导致双方的《上海市房地产买卖合同》或类似合同无法签订的，违约方或合意解除协议方应向房地产经纪有限公司支付违约金，数额为本次交易中房地产经纪有限公司应收另两方总佣金之和，计人民币24200元。
　　协议签订后，陈先生向房地产经纪有限公司支付意向金2万元。嗣后，陈先生在看房过程中，闻到所欲购买房屋内有异味，即向万女士提出疑问，万女士表示该异味可能来自于周边化工厂，陈先生表示不愿购买16号601室房屋。为此，陈先生与万女士经协商，不履行房屋买卖事宜，陈先生自愿补偿万女士二个月租金6千元。万女士遂将由房地产经纪有限公司转交的陈先生支付的意向金2万元返还给房地产经纪有限公司。
　　陈先生遂要求房地产经纪有限公司返还意向金2万元，因未果，诉至法院要求房地产经纪有限公司返还意向金2万元。该案法院作出判决：由房地产经纪有限公司返还陈先生2万元。但房地产经纪有限公司认为，陈先生擅自解除居间合同，不再购买16号601室房屋，而该行为又得到万女士的认可，陈先生、万女士的行为损害了房地产经纪有限公司的利益，故要求陈先生、万女士按《房地产居间合同》第十条的约定向房地产经纪有限公司支付24200元的违约金。
　　法院一审判决，原告某房地产经纪有限公司要求被告陈先生、万女士支付违约金24200元的诉讼请求，不予支持。
　　评点
　　法院认为，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。被告陈先生委托原告购买被告万女士所有的上海市某路16号601室房屋，所签订的居间合同，是双方当事人真实意思表示，合法有效。被告陈先生主张原告违反规定，由没有经纪人资质的人员签订合同的行为，应由有关行政部门处理，但并不影响合同效力，故被告陈先生主张原告在合同上签名的经纪人没有经纪资质，违反有关法律规定，系无效合同，理由不足，法院不予采信。
　　被告陈先生与被告万女士在签订居间合同后，对于系争房屋被告陈先生与被告万女士均确认存有异议，双方就被告陈先生不购买房屋事宜所达成的一致，于法无悖。原告房地产经纪有限公司、被告签订的《房地产买卖居间合同》是格式合同，其中第十条的内容，是原告房地产经纪有限公司在未与委托人反复协商的前提下而预先拟订的，可认定该条款系格式条款。该格式条款剥夺了房屋买卖双方进一步协商的权利，意味着房屋买卖必须成交，否则委托人即应承担违约责任，支付本次交易中被告应收另两方总佣金之和计人民币24200的违约金。原告房地产经纪有限公司通过该条款使自己处于无论居间行为成功与否均可获得相应报酬的有利地位，与民事合同当事人应当遵循自愿、公平原则确定各方权利和义务的法律规定相悖，不受法律保护。故原告房地产经纪有限公司要求被告支付违约金的请求，依法不予支持。
　　提醒
　　买卖二手房切勿“急吼吼”
　　购房对于大多数老百姓来讲，是件很重要的事。所谓先安居后乐业，老百姓能够买一套称心如意的住房也是美事一桩。那么，如何避免购房过程中的不必要麻烦呢？
　　首先，要选好、选准适合自己的房屋，避免悔约纠纷的发生。在购买二手房时，要保持一颗平常心，切勿“急吼吼”。在签约或下定金之前，一定要尽可能多地了解住房周边的环境情况（学校、医院、超市等），房产的产权性质、有无抵押（可到房产交易中心查询）等情况。
　　签约主体要合格，共有房产要取得共有人的书面同意。出卖方应为房产证上登记的所有权人。如果是共有的房产，合同上不仅要将共有人均列为出卖方，而且要有房屋共有人的亲自签名。如果房屋共有人委托其他人办理，则应有经公证的授权委托书。在操作过程中，要防止合同因未经共有人同意出卖而无效。对于夫妻双方共有的房产，虽然房产证上只列了夫或妻一方的名字，但在出卖时一般也应征得另一方的书面同意。
　　其次，要仔细阅读，认真审视条文内容。二手房转让合同一般为中介公司的格式合同，尽管每家公司的条文内容不尽相同，但都倾向于保护中介公司的自身利益。因此，对合同条文一定要仔细阅读、认真审查，不懂的条文内容要提出来，意思隐晦、表述不清的要另附条文作出相应解释。如果觉得自己判断能力有限，可聘请专业人士为自己把关。
　　合同中应约定房屋过户的价格，并要特别注明如房屋中介公司隐瞒事实吃差价而导致交易不能进行，中介公司应承担双倍赔偿定金和赔偿其他损失的责任。需要注意的是，在房屋合同没有成交前，中介公司无权收取中介费用，当然中介公司可以收取交通费、复印费等相关费用。明确房价款总额和付款方式。明确履行的先后顺序；交房方式和日期；明确中介公司的责任；防止中介公司吃“差价”。
　　此外，注意区分“定金”与“订金”，确保购房定金的安全。“定金”具有定约性质和担保作用，其与“订金”和“预付款”具有不同的性质。如果没有合同明确约定，“订金”或“预付款”则不具有双倍返还功能。而“定金”却不同，收受定金的一方不履行合同的，应双倍返还定金。交付定金的一方不履行合同的，无权要求返还定金。