如何签订二手房买卖合同

如何签订二手房买卖合同
河南京港律师事务所　孙德申律师
　　　前些天遇到一个案件，王某与张某签订一房屋买卖合同，王某以10万元的价格，购买了张某正在居住的一套房屋。王某付款后，没有办理产权转移登记,就搬到该房屋居住。居住了一段时间后，李某突然找上门来，称王某购买的房屋是自己的房屋，并且拿出了房屋所有权证书，房屋所有权证书上记载的房屋所有权人就是李某。原来张某是租用了李某的房屋，在租赁期间将自己出承租的李某的房屋未经李某同意出售给王某，并且收取了王某给付的10万元购房款。王某得知实情后，再去找张某已经找不到了。自己被张某骗走了10万元钱。　
　　这样的骗局在多个城市，多次出现。王某为什么被张某所骗？其中一个重要原因就是不懂得如何签订二手房买卖合同。如果当时王某在签订房屋买卖合同时掌握了一定的法律知识，如果自己不懂得如何签订合同，及时咨询了律师，请律师代为起草或者审查合同，王某就不至于上当受骗。为了大家了解签订房屋买卖合同中应当注意的问题，避免此类问题的再次发生，我想给大家谈谈如何签订二手房买卖合同的问题。　
　　一、应当与房屋的所有权人订立二手房买卖合同。
　　这好象不是个问题，有人会说，我买谁的房屋给谁钱，不是什么难事。其实不然，正如前面案例中的王某，他购买的是张某正在居住的房屋，而没有发现张某是该房屋的出承租人，而不是房屋所有权人，结果上当受骗。
　　确定房屋所有权人并不困难，你只需要让出售房屋的人出示其房屋所有权证书，房屋所有权证书上所记载的房屋所有权人就是房屋所有权人。你应当与房屋的所有权证书上所记载的房屋所有权人签订房屋买卖合同。不要与其他人签订房屋买卖合同。
　　同时，在签订房屋买卖合同时一定要将该房屋的出售人的基本情况写清楚，如果发生纠纷便于找到对方。
　　二、要查清所购买的房屋是否已经抵押给他人。
　　所谓房屋抵押就是为确保债权人的债权的实现，债务人或者其他人与债权人签订房屋抵押合同，并办理抵押登记，将自己的房屋抵押给债权人，如果债务到期后，债务人没有及时偿还，债权人有权用拍卖、变卖房屋所得到的价款实现自己的债权。
　　在抵押关系中涉及到三方当事人，即债权人（抵押权人）、债务人、抵押人。债权人与债务人是主合同关系，抵押人与抵押权人之间是抵押合同关系。债权人和抵押权人是同一人，而抵押人和债务的不一定是同一人。如果债务人将自己的房屋抵押给债权人，债务人与抵押人就是同一个人。如果债务人用第三人的房屋给自己所欠债务进行抵押，抵押人与债务人就不是同一人。
　　抵押权人所享有的抵押权是一种物权。物权具有对世的效力。如果你不欠别人钱，而你所购买的房屋在出售前已经抵押给他人了，即他人对该房屋享有抵押权，你购买了房屋以后，如果该房屋的抵押权人债权没有实现，即债务人没有偿还欠款，债权人是否有权要求处理该房屋来清偿债务人的债务呢？法律规定是可以的。因为刚才我已经告诉大家，抵押权人所享有的权利是一种物权，物权具有对世的效力，对任何人都是有效的。换句话说，任何人都有义务保障他人物权的实现。因此，即使房屋的所有权人已经变化，不影响抵押权人对房屋所享有的抵押权，抵押权人有权要求处理该房屋来清偿债务人的债务，实现自己的债权。就因为如此，如果他人对你所购买的房屋享有抵押权，你购买后，即使你不欠别人钱，抵押权人仍然有权处理该房屋来清偿债务人的债务。你所购买的房屋可能被他人拍卖、变卖的风险。因此，在购买房屋时一定要查清所购买的房屋是否已经抵押给他人就显得至关重要。
　　如何查清所购买的房屋是否已经抵押给他人呢？因为房屋抵押权的设立应当在房屋登记部门办理抵押登记。因此，可以到房屋登记部门查阅房屋登记档案，看看所购买的房屋是否已经抵押给他人了。
　　三、要明确约定办理房屋产权转移登记的期间
　　房屋产权转移以房屋产权登记部门的登记为准的，如果只支付了房款，搬到房屋居住，但是没有办理产权转移登记，还是没有取得房屋的所有权。因此，只有办理产权转移登记，购买者才是房屋的所有权人。
　　在房屋买卖合同中一定要明确约定办理房屋产权转移登记的由哪一方负责，费用由哪一方承担，何时办理房屋产权转移登记。这样，及时办理房屋产权转移登记就可以减少风险。
　　四、违约责任的约定一定要明确。
　　违约责任不明，在发生纠纷后，可能导致购买方要求对方承担责任的难度加大，因为民事诉讼是谁主张，谁举证。约定不明不利于购买人举证。不利于发生纠纷后，购买人权利的保护。
　　如果出售方不能保证自己是所出售的房屋的所有权人，给购买方造成损失，如何赔偿损失，即赔偿损失的范围，损失的数额，应当明确约定。
　　如果因出售方所出售的房屋上存在他人的抵押权，而给购买方造成损失的，应当承担赔偿责任。而赔偿责任如何承担，如何计算计算损失，何时赔偿损失，都应当在合同中明确约定。
　　如果出售方不能在约定的期限内办理或者履行协助义务，致使房屋的所有权证书不能在约定的期限内办理的，出售方应当承担的责任，要明确约定。
　　当然，签订房屋买卖合同中需要注意的问题还有许多，我只是给大家谈谈其中容易出现的问题。如果不明白，可以咨询律师，也可以聘请律师代为起草合同。将自己购买房屋的风险降低到最低限度。
河南京港律师事务所　孙德申律师
　　　　　　　　　　　　　　　　　　2010年11月3日