黎惠颜与佛山市鸿骏物业管理有限公司租赁合同纠纷上诉案

广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
　　（2003）佛中法民一终字第43号
　　上诉人（原审被告）黎惠颜，女，汉族，1936年6月3日出生，住广东省佛山市卫国路134号301房。
　　委托代理人李蕾，广东通法律师事务所律师。
　　被上诉人（原审原告）佛山市鸿骏物业管理有限公司（以下简称鸿骏公司），住所地：佛山市禅城区澜石镇海滨东路5号。
　　法定代表人肖小文，经理。
　　委托代理人陈志坤，广东华法律师事务所律师。
　　上诉人黎惠颜因租赁合同纠纷一案，不服原广东省佛山市石湾区人民法院（2002）佛石法民一初字第40号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
　　原审判决认定：2000年4月6日，鸿骏公司与黎惠颜签订了租赁合同一份，约定鸿骏公司将座落于佛山市季华西路旁的华艺建筑装饰材料市场第11幢第7号铺位租赁给黎惠颜使用。铺位面积为57．20平方米，租赁期从2000年6月1日至2008年5月31日。2000年12月26日，双方又签订一份租赁合同，约定鸿骏公司将上述市场第10幢第2、4号铺位租赁给黎惠颜使用。铺位总面积为114．40平方米，租赁期从2001年1月1日至2008年12月 31日。两份租赁合同均约定第1、2年月租金为35元／平方米，第3、4、5年租金递增10％，第6、7、8年租金再递增10％，黎惠颜还须按每间铺每月交市场管理费40元。且黎惠颜在签订合同时，要先缴交三个季度租金，第四个季度的租金在第三个季度末20天前缴交，以后各个季度的缴交方法按此类推交至合同期满为止。合同签订后，鸿骏公司依约将上述铺位交付给黎惠颜使用，但黎惠颜未依约按时缴交租金，至鸿骏公司起诉时止，黎惠颜共拖欠鸿骏公司上述铺位 2002年度的租金64285元，市场管理费1520元。鸿骏公司为追讨欠租，曾于2002年6月26日向黎惠颜发出一份通知，通知内容为凡按合同规定交租的租户，在2002年度（2002年1月1日至2002年12月31日）内，免收3个月租金，其余9个月租金按原标准的70％计收；凡未按合同规定交租的租户，在2002年7月5日前按合同规定交齐欠租，亦可享受上述的租金优惠措施，对不在上述限期内清缴欠租的租户，一律视为违约，不再享有租金优惠，并将按合同规定通过法律途径进行处理。黎惠颜收到此份通知后，于2002年7月5日向鸿骏公司出具了一张中国建设银行的面额为41380．05元的支票，鸿骏公司亦向黎惠颜出具了两张收据，但因黎惠颜帐户余额不足，致该支票被退票，鸿骏公司遂向法院提起诉讼。黎惠颜在鸿骏公司起诉后，于2002年7月13日向鸿骏公司交纳现金41380．05元。鸿骏公司亦于当天再向黎惠颜出具一份收据。黎惠颜向鸿骏公司所租赁铺位的土地是经佛山市政府同意划拨给佛山市澜石房地产综合开发总公司使用，佛山市澜石房地产综合开发总公司在此基础上，自筹资金开办了佛山市华艺建筑装饰材料市场，并全权委托鸿骏公司进行市场管理，及由鸿骏公司代理签订有关的市场租赁合同、代收有关的租金和管理费用。
　　原审判决认为：鸿骏公司与黎惠颜所签订的两份租赁合同系双方真实意思表示，亦符合法律规定，合法有效。合同中的双方当事人均应遵照合同约定去履行各自的义务。黎惠颜未能依约按时缴纳租金，已构成违约。鸿骏公司据此要求黎惠颜支付欠租及管理费，并解除双方所签订的租赁合同合理合法，予以支持。至于黎惠颜所述已全额缴清欠租一节，因鸿骏公司在催讨欠租通知中虽明确有租金优惠举措，但同时亦明确只有在2002年7月5日前缴交欠租，才能享受租金优惠。而黎惠颜在此限期前只向鸿骏公司交纳了一张无法兑现的支票，并未如期缴交欠租，故黎惠颜并不能享受鸿骏公司所提出的租金优惠，黎惠颜在鸿骏公司起诉后所缴纳的只是部分欠租，虽应从鸿骏公司的请求中予以扣减，但尚欠的部分租金，黎惠颜仍应予以缴纳。而鸿骏公司请求中的水费及路灯分摊电费，因合同中并无约定，也无证据证实鸿骏公司代垫了此部分费用，故对鸿骏公司此部分诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，第二百二十七条的规定，判决：一、解除鸿骏公司与黎惠颜于2000年4月6日、2000年12月26日签订约两份租赁合同。二、黎惠颜于本判决发生法律效力之日起十日内将位于佛山市季华西路旁的“华艺建筑装饰材料市场”第10幢第2、4号、第11幢第7号的两个铺位退还给鸿骏公司管理。三、黎惠颜于本判决发生法律效力之日起十日内向鸿骏公司支付租金22904．95元及市场管理费1520元。四、驳回鸿骏公司的其它诉讼请求。一审受理费2496元，财产保全费682元，共3178元，由黎惠颜承担。
　　宣判后，黎惠颜不服，向本院提出上诉称：一审法院判决解除黎惠颜与鸿骏公司所签的两份《租赁合同》错误，具体的事实和理由如下：一、一审法院认为“至于黎惠颜所述已全额缴清欠租一节，因鸿骏公司在催讨欠租通知中虽明确有租金优惠举措，但同时亦明确只有在2002年7月5日前缴交欠租，才能享受租金优惠。而黎惠颜在此限期前只向鸿骏公司交纳了一张无法兑现的支票，并未如期缴交欠租，故黎惠颜并不能享受鸿骏公司所提出的租金优惠”，黎惠颜对此不予认同。因为黎惠颜于2002年7月5日己向鸿骏公司缴交了两间铺位的租金，而鸿骏公司收到了黎惠颜的支票后，向黎惠颜出具了租金交至2001年9月30日的收据。至于后来黎惠颜发现支票由于余额不足无法兑现时，立即以现金方式向鸿骏公司缴交了租金，而鸿骏公司对此也予以接受。因此可见，虽然黎惠颜在2002年7月5日前向鸿骏公司支付的是无法兑现的支票，但之后黎惠颜再次向鸿骏公司以现金方式缴交租金时，鸿骏公司同意接受，即表示黎惠颜提出了新的要约，鸿骏公司也对新的要约表示承诺。那也即是说双方对黎惠颜迟交租金达成了新的意思表示，鸿骏公司对黎惠颜的行为予以默认。如果鸿骏公司不同意黎惠颜迟交租金，理应不予收取黎惠颜迟交的租金，但鸿骏公司并未对黎惠颜的租金予以拒绝，相反却催促黎惠颜赶快缴交租金。所以，一审法院认定黎惠颜不享有租金优惠与当事人的真实意思表示不符。二、产生本次诉讼的真正原因，是由于黎惠颜在长期的承租过程中，无法从鸿骏公司处取得正式的收款发票。对于鸿骏公司这一偷税的行为，黎惠颜多次提出异议，但鸿骏公司均置之不理，鸿骏公司偷漏税行为，既给国家税收带来损失，也给包括黎惠颜在内的广大承租人的正常作帐带来困难。黎惠颜在向鸿骏公司多次口头异议全无效果的情况下，表示如鸿骏公司继续偷税的话，黎惠颜将向有关税务机关举报。因此在这种情况下鸿骏公司才坚决提出要与黎惠颜解除合同关系。综上，一审法院判令解除双方所签的租赁合同确属错误，故请求：1、撤销一审判决，依据本案事实予以改判继续履行双方所签的两份《租赁合同》；2、一、二审诉讼费用由鸿骏公司承担。
　　被上诉人鸿骏公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。理由有：1、黎惠颜认为其与鸿骏公司达成的新的要约和承诺，双方对其已就迟交租金达成意思表示，鸿骏公司对此不认同。在鸿骏公司的催讨通知书中，规定了缴交租金的期限，黎惠颜在约定期限内缴交租金，才能享受租金的优惠，迟于这个期限的，鸿骏公司有权收回出租的商铺，但黎惠颜在这期间只是向鸿骏公司开出一张无法兑现的支票，不能认为黎惠颜在此期间内交租并享受租金优惠。2、对于鸿骏公司是否开发票，这并不是人民法院的审理范围，黎惠颜可以向有关的税务部门提出。综上，黎惠颜的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
　　上诉人黎惠颜在二审期间向本院提供了其在2002年9月25日向鸿骏公司出具的一份函，证明鸿骏公司拒收其交纳2002年10－12月份的租金。鸿骏公司质证认为这是黎惠颜单方制作，且其没有收到该函件。
　　被上诉人鸿骏公司在二审期间没有向本院提供新的证据。
　　经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。
　　本院认为：对于上诉人黎惠颜在2002年7月5日向被上诉人鸿骏公司开具无法兑现的支票用以交租能否享受鸿骏公司所承诺的租金优惠的问题。鸿骏公司对华艺租户所作租金优惠的目的是为了加强租金的上缴管理并尽快收取欠租，由于黎惠颜在2002年7月5日只是向鸿骏公司开具无法兑现的支票，并无实际如期缴交租金，显然鸿骏公司实现不了实行租金优惠的目的。虽然黎惠颜在其后向鸿骏公司以现金方式缴交部分租金，鸿骏公司接受并出具收据，但鸿骏公司并未明确表示黎惠颜仍能享受租金优惠，因为收取租金是鸿骏公司的权利，不能认为鸿骏公司的该行为是默认同意黎惠颜仍享受租金优惠。故黎惠颜认为其应享有租金优惠的上诉理由不成立，本院不予支持。黎惠颜因违反租赁合同的约定，鸿骏公司根据合同约定请求黎惠颜缴纳欠租与解除合同符合法律规定，本院予以支持。
　　对于黎惠颜在上诉状提到鸿骏公司不开具收款发票的问题，不属本案的审查范围，黎惠颜可以向税务主管部门提出并申请处理。
　　综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　本案二审受理费2496元，由上诉人黎惠颜负担。
　　本判决为终审判决。
　　审 判 长 吴 建 兴
　　审 判 员 陈 秀 武
　　代理审判员 吴 健 南
　　二○○三年二月十九日
　　书 记 员 邱 雪 碧