刘燕芬与顺成房产公司商品房预售合同纠纷上诉案

广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
　　（2003）佛中法民一终字第546号
　　上诉人（原审原告）刘燕芬，女，1973年3月12日出生，汉族，住佛山市顺德区勒流镇西华龙眼安巷6号。
　　委托代理人姚小冰，广东豪盛律师事务所律师。
　　委托代理人关慧莹，广东豪盛律师事务所律师助理。
　　上诉人（原审被告）顺德市顺成房产有限公司（下称顺成房产公司），住所地：佛山市顺德区大良镇南国东路顺成大厦。
　　法定代表人黄纪棠，董事长。
　　委托代理人沈庆，广东中信致诚律师事务所律师。
　　上诉人刘燕芬与上诉人顺成房产公司因商品房预售合同纠纷一案，不服原广东省顺德市人民法院（2002）顺法民初字第01639号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2003年3月27日和同年5月9日、20日询问了上诉人刘燕芬的委托代理人姚小冰、上诉人顺成房产公司的委托代理人沈庆。本案现已审理终结。
　　原判认定：2000年9月29日，原、被告签订《绿茵花园代建房内部认购合同》一份，合同约定：原告向被告购买其座落于顺德市大良区东乐路绿茵花园商住小区代建房76号地，房屋总价款1060000元。交楼时间为被告同意于2001年4月30日将代建房锁匙交付原告使用，并签署房屋交接单。违约责任为若被告不按期向原告交付所代建房锁匙时，每逾期一日，被告向原告支付总售价万分之五的罚金。交楼标准为（代建房）外墙贴高级瓷砖，室内墙身、天花板为水泥沙浆批荡、扫灰水，室内不设内间墙；窗户为高级铝合金窗，阳台配落地玻璃趟门；供水供电到门口，免收水电增容费；供气到户，免收小区管道燃气工程配套费；送可视对讲系统；配送马丁车库门；送不锈钢防盗网；管道燃气开户费、电话及公共电视工程配套费、开户费由原告自行缴付。签订合同后，原告向被告支付购房款 927500元。2000年11月21日，原、被告签订一份编号为0052166的《商品房购销合同》，与双方于2000年9月29日签订的《绿茵花园代建房内部认购合同》相比，《商品房购销合同》对原告购买的商品房地址、占地面积、建筑面积相同，不同的有：1、房屋的总价款改为 9275000元，改动房屋总价款的目的是为了少交税收；2、商品房交付的期限为2001年12月31日前；3、被告逾期交付商品房的违约责任为：除合同第九条规定的特殊情况外，被告如未按合同的规定把商品房交付原告使用，原告有权按已交的房价款向被告追究违约利息。按合同第九条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，利息按同期国家公布的银行固定资产贷款利率计算；逾期超过30日，被告按原告已付款的1%向原告支付违约金。合同继续履行。2001 年4月12日，因对诉争房屋的窗洞、门洞进行更改，原告同意交楼日期限延至2001年6月15日。2001年6月29日，原告向被告出示证明，确认因自行安装窗门而延误工期，将交楼日期推迟至2001年7月30日。2001年8月1日，被告向原告发出通知，要求原告于2001年8月1日至当月5日办理收楼手续。2001年8月6日，原告收到通知书。2001年8月19日，原告签订交楼书。因原告认为被告未能按双方所订之交楼标准将小区内的设施完善，未能向原告接通永久水、电、燃气、可视对讲系统等相关设施而与被告发生纠纷，经协商解决未果，遂于2002年6月20日向原审法院提起诉讼。
　　另查：被告于2000年11月27日取得建筑工程施工许可证、2001年9月28日商品房预售许可证、2000年8月取得国有土地使用证。被告于2001 年6月14日与设计单位、施工单位、监理单位对诉争房屋进行初步验收，2002年1月4日顺德市规划国土局对诉争房屋出具管理验收合格证。
　　原判认为：原、被告分别签订的《绿茵花园代建房内部认购合同》和《商品房购销合同》从合同内容上并无违反法律规定，且从形式上又符合合同成立的要件，虽《商品房购销合同》降低房屋总售价有规避国家税收的行为，该行为应予批评，但并不影响合同其他条款内容的合法性。原、被告双方分别签订的二份合同有效，依法受法律保护。原、被告双方应按合同约定履行各自的权利和义务。双方在履行中，曾对房屋延期交付达成了协议，这是当事人自行对合同交楼时间的变更和补充，符合协商一致的原则。在双方约定的交楼期间，被告虽履行了向原告发出通知收楼，原告并已作签收，但从被告提供的材料均无法反映其所交付的房屋符合法定交付使用的强制性条件和双方约定的交付条件，且该房于2002年1月4日才通过规划管理验收合格证，虽然被告向原告发出了通知书，但也不应认定其按合同约定履行了交楼义务，由此产生的纠纷，被告理应承担未按合同期限交楼的违约责任。原告要求被告履行交楼的主张合理依法，予以支持。原告请求被告以每日按售价万分之五计算违约金至实际交付日止的主张，虽双方在《绿茵花园代建房内部认购合同》对违约责任作了明确的规定，但在履行中，双方又签订《商品房购销合同》约定违约金按原告已付款的1%计算，故应由被告按1%计付违约金给原告，超出部分不予支持。被告辩称已按合同约定向原告交楼，不存在违约的主张，被告虽向原告发出收楼通知书，但从证据上均无法反映所交楼房符合法定和双方约定的交付条件，故对被告辩解，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、中华人民共和国建设部令第78号第五条的规定，判决如下：一、被告顺德市顺成房产有限公司应于本判决发生法律效力之日起60日内把经验收合格并符合合同约定交楼标准的商品房交付给原告刘燕芬。二、被告顺德市顺成房产有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告刘燕芬支付违约金9275元。三、驳回原告刘燕芬的其他诉讼请求。案件受理费4690 元，由原告负担4000元，被告负担690元。
　　宣判后，刘燕芬不服，上诉称：一、原审法院将2000年11月21日上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》认定为有效是完全错误的。1、双方签订《商品房购销合同》的目的就是为了减少税收，这是损害国家利益，严重违反国家有关税收法律法规的行为，因此，双方签订《商品房购销合同》是一份无效合同。2、刘燕芬与顺成房产公司签订《商品房购销合同》的行为是无效的民事行为。刘燕芬与顺成房产公司签订《内部认购合同》后，由于双方出于要办理银行抵押贷款及履行过户手续的需要而签订《商品房购销合同》，该合同并非双方的真实意思表示，包括商品房售价的降低；交楼日期的变更；违约责任。根据《民法通则》第五十五条规定“民事法律行为应当具备下列条件：……意思表示真实；不违反法律或者社会公共利益”。但该合同不但违反国家的有关税收法律，而且并不是双方的真实意思表示。所以，双方签订的《商品房购销合同》的行为是无效的民事行为，没有法律约束力。二、《商品房购销合同》是一份不公平而且是可撤销的合同。该合同第八条规定，如乙方（刘燕芬）不能按期付款，超过30天后，甲方（顺成房产公司）有权终止合同，所交款项不予退回，并有权将该商品房另行处理；第十条规定 “如甲方不能按期交楼，甲方应按乙方已付款的1％向乙方支付违约金”。上述规定，显示出《商品房购销合同》是一份不公平的合同。根据《合同法》第一章第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”。第三章第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：……（二）在订立合同时显失公平的。所以，《商品房购销合同》是一份可撤销的合同。而且刘燕芬与顺成房产公司都是一直按《内部认购合同》的有关条款去履行，包括付款及交楼时间、交楼标准等。双方都是以《内部认购合同》的内容为真实意思表示。但原审法院认定《商品房购销合同》是一份有效的合同；刘燕芬是至今才知道《商品房购销合同》的上述违约责任部分是显失公平的。因此现要求上级法院对该部分合同予以撤销。三、原审法院以《商品房购销合同》约定的已付款的1％计算违约金给刘燕芬是错误的。原审法院并没有认真审查《商品房购销合同》第十条规定“如甲方未按期限交付商品房；乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息。计算方法从约定交付期限第二天至实际交付之日止利息按同期国家公布银行固定资产贷款利率计算”。根据上述规定，顺成房产公司应向刘燕芬支付违约金，但原审法院没有按上述约定来判决是一个严重错误。四、原审法院判决顺成房产公司只支付已付款的1％违约金给刘燕芬明显低于刘燕芬由此造成的损失。刘燕芬为了购买上述商品房向银行贷下资金，每月要负担沉重的利息，其支付了大部份的购房款给顺成房产公司而得不到约定的商品房，该购房款的利息损失是较大的。根据《合同法》第七章第一百一十四条第二项规定“约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”。顺成房产公司如只按已付款的1％计算违约金给刘燕芬明显不能补偿其由此而造成的损失。故现刘燕芬正式要求二审法院对违约金予以增加，应以《内部认购合同》约定的违约责任计算方法或按同期贷款利率计算违约金。综上所述，刘燕芬希望二审法院撤销原判第二、三项；改判顺成房产公司每日以总售价万分之五计付违约金给刘燕芬；本案一、二审诉讼费由顺成房产公司承担。
　　刘燕芬在二审诉讼期间提供以下新证据：1、原顺德市建设局复函1份，证明顺成房产公司还没有办理绿茵花园一期商品房工程竣工验收备案手续。2、原顺德市规划国土局复函2份，证明必须办理工程竣工验收备案手续，方能办理商品房权属登记；如系采取欺骗手段获得权属登记的，将撤销其权属登记事项。3、通知1份，证明顺成房产公司还没有办理绿茵花园一期商品房质量验收及相关手续。4、申请1份，证明顺成房产公司自己认可并于2003年2月收到佛山市顺德区规划国土局的行政处罚方案，且缴交了相关罚款，并承认房屋安全质量还没有进行验收。5、原顺德市规划国土局2003年1月13日出具的复函1份，证明如果是顺成房产公司非法取得绿茵花园一期商品房的权属登记证明，该局依法将予以撤销。6、会议纪要1份，证明顺成房产公司的代表在召开业主会议时仍承认绿茵花园一期商品房还存在许多问题，约定的配套设施至今还有未落实的，并承认《内部认购合同》是双方的真实意思表示。7、原顺德市规划国土局2003年1月28日出具的复函1份，证明顺成房产公司绿茵花园一期商品房未办理竣工验收备案手续，顺成房产公司骗取房地产证，补办质量鉴定，其行为应当受到查处。8、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表1份，证明顺成房产公司向规划国土部门提供虚假备案表，骗取商品房权属证明书及房产证，顺成房产公司是将有主管领导签名的最后一页粘贴上去然后复印到备案表的。9、原顺德区建设局2003年2月13日出具的《关于绿茵花园一期商品房有关问题的答复》1份，证明绿茵花园一期商品房未经建设局竣工验收备案，顺成房产公司是通过不正当手段进行确权登记，应按有关规定查处。10、佛山市顺德区规划国土局顺规土行字[2003]1号《关于撤销“绿茵花园”商品房确权登记的决定1份，证明该局已决定撤销顺成公司“绿茵花园”商品房确权登记，注销原核发的权属证明书。
　　经质证，顺成房产公司对刘燕芬提供的新证据1、2、3、4的真实性没有异议，但认为没有办理工程竣工验收备案手续，不能证明顺成房产公司的工程没有验收；顺成房产公司已经填写了备案表，已经放在国土所，没有把原件放到国土局；顺成房产公司所建造的工程已经规划、质量验收；顺德区规划国土局的复函是一些部门复函，并不是行政决定，这些复函均是业主向有关部门投诉有关部门作出的答复而已，并不起到撤销权属证明书或其他证书的效力；顺成房产公司对顺德区规划国土局的行政处罚交付罚款，只能证明顺成房产公司采取了配合态度，并不能证明顺成房产公司的商品房没有符合竣工验收的条件，而且设计、施工、监理等单位的验收报告和证明已证明了顺成房产公司办理竣工验收的事实。对证据5，真实性没有异议，但认为与本案无关；对证据6，真实性没有异议，认为会议纪要只是顺成房产公司的代表与部分业主会谈的过程的一些话题记录，并不能代表顺成房产公司对外或对本案的当事人的承诺。对证据7，真实性没有异议，但认为顺德区规划国土局现仍维持权属确认。对证据8，真实性没有异议，认为备案表不是骗取的。对证据9，真实性没有异议，认为顺德区规划国土局最终的结论是责成顺成房产公司补办手续，并不能改变绿茵花园一期商品房工程已经竣工验收的事实。对证据10，认为佛山市顺德区规划国土局房地产权发证科又已于2003年4月23日已恢复了 “绿茵花园”商品房权属证明书及同意备案。
　　顺成房产公司上诉称：1、讼争房屋已经通过房地产行政主管部门验收，符合法定交付条件。讼争房屋竣工后，已由顺成房产公司组织设计单位、施工单位、工程监理单位验收合格并依法取得由房地产行政主管部门顺德市规划国土局发出的顺德市商品房权属证明书》和顺德市建设工程规划管理验收合格证》，可以办理房地产权证（绿茵花园第一期的个别业主已经领取了房地产权证），完全符合交付的法定条件，2、讼争房屋已经具备约定的交付使用条件，且顺成房产公司已发给刘燕芬书面通知，通知刘燕芬收楼。所以，顺成房产公司已经依约定履行了房屋交付义务，不应承担支付违约金的责任。
　　顺成房产公司在二审诉讼期间提交以下新证据：1、房地产权证1份，证明李德强是绿茵花园122幢别墅业主之一，其所购买的房屋已经办理了房地产权证（产权证号：粤房地证字第C1118609号）。2、佛山市顺德区商品房权属证明书及商品房销（预）售计划表各1份，证明佛山市顺德区规划国土局于2003年4 月23日已恢复了顺成公司的“绿茵花园”商品房权属证明书及对“绿茵花园”部分商品房销（预）售计划表同意备案。3、房屋鉴定报告5份，证明“绿茵花园” 商品房已进行鉴定，评定等级为可靠性I级。4、佛山市中级人民法院驳回申请再审通知书6份，证明谈丽芳等6人以所购买的“绿茵花园”不符合法定和约定交付条件及未办理竣工备案手续为由申请再审被佛山市中级人民法院驳回。5、特快专递详情单及同意鉴定回执9份，证明顺成房产公司已通知上诉人对其所购商品房进行房屋鉴定。6、业主迁户口、有线电视、报装燃气、用水证明单及户主签名表9份，证明上诉人已经收楼，并且装修入住。
　　经质证，刘燕芬对顺成房产公司提供的证据1，认为不能证明顺成房产公司的商品房已经达到法定的交付条件，且产权人为李德强，并不是本案当事人，与本案无关；而且该产权证的取得是不合法的。对证据2，认为商品房权属证明书及商品房销（预）售计划表并不是“绿茵花园”商品房的全部，这是顺成房产公司为了应诉而炮制的，而且佛山市顺德区规划国土局在商品房权属证明书中要求顺成公司提供《房屋鉴定报告》原件，而顺成房产公司没有提供。对证据3，认为顺成房产公司是在讼争的商品房竣工之后才验收，如果是在竣工前验收，没有意见，保顺公司在竣工后验收，则需回避，同时，保顺公司是顺成房产公司工程的监理单位，其不能作为本案讼争商品房的鉴定单位，其作为鉴定单位所作出的鉴定报告是不公正的，该鉴定报告不能认定讼争商品房已达到验收合格的标准。对证据4，认为这是另一案件的当事人以未办理竣工验收手续，商品房不符合法定和约定交付条件为由申请再审而被佛山市中级人民法院驳回的，与本案不同，现刘燕芬提供的证据证实讼争的商品房还没有验收合格，现阶段顺成房产公司还在办理讼争商品房的质量验收手续，故该驳回申请再审通知书是在没有审理清楚的情况下作出的。对证据5、6的真实性没有异议。
　　经审查，对原审判决认定的事实，本院予以确认。
　　另查明：顺成房产公司与顺德市电力工业总公司签订《临时供电合同》及附件a各一份，约定了供电部门向绿茵花园商住楼供电。2002年4月18日，顺德市供水总公司供水工程公司出具证明，供水单位已于2001年2月前向绿茵花园一期别墅提供用水。2002年7月5日，顺德市燃料石油化工有限公司作出说明，绿茵花园别墅地的燃气管网部份已完成，已通过公司内部验收合格；但因整体工程中商住楼部份尚未完工，未能进行总体验收，管道系统暂不能供气；已办理用气手续并缴纳屋内工程款的业主，供气公司已提供专用钢瓶给业主通气使用。2002年4月18日，顺德市大良区立林电子有限公司出具说明已完成绿茵花园智能化小区管理系统工作，具体进户线已安装到每户街门柱脚。2001年5月30日，该工程经有关部门初步验收，认为工程质量综合评定合格。2002年4月27日，有关单位确认《工程初验报告》等同于正式工程验收报告。2002年1月4日，顺德市规划国土局发出建设工程规划管理验收合格证。同年7月12日，顺德市规划国土局房地产权科发出《顺德市商品房权属证明书》，确认《绿茵花园》122套商品房权属为顺成房产公司所有，并以顺预许字20000130号登记在案。 2003年3月29日，讼争的商品房由顺德市保顺工程建设监理有限公司作出《房屋鉴定报告》，评定等级为可靠性1级。同年4月23日，佛山市顺德区规划国土局在撤销被上诉人的商品房证明书后又恢复了其商品房权属证明书，并同意讼争商品房销（预）售计划表的备案。
　　本院认为：刘燕芬与顺成房产公司签订的《绿茵花园代建房内部认购合同》和《商品房购销合同》是双方当事人在协商一致的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，因而是有效的合同。因《绿茵花园代建房内部认购合同》签订在《商品房购销合同》和刘燕芬出具的《证明》之前，故应认为双方当事人对《绿茵花园代建房内部认购合同》相应条款进行了变更，所以对于逾期交付讼争房屋的违约责任条款，应按《商品房购销合同》和刘燕芬出具的《证明》约定的条款处理，即从交付期限的第二天至交付之日止，按已交付的购房款以同期国家公布的银行固定资产贷款利率计付违约金；逾期超过30天，则按购房者累计已付款的1％支付违约金。讼争商品房的交付期限由2001年4月30日变更为2001年7月30日。由于刘燕芬已出具书面材料同意按《绿茵花园代建房内部认购合同》约定的总价及付款方式付款，并且刘燕芬亦按照《绿茵花园代建房内部认购合同》约定的条款来实际履行，因而讼争商品房的总价款及付款方式应按《绿茵花园代建房内部认购合同》约定的条款执行；应当指出双方当事人为减少办证费用而故意在《商品房购销合同》中将讼争商品房的价款压低的行为，属于损害国家利益的行为，应予以严厉谴责。对于讼争房屋是否具备法定交付和约定交付条件的问题，因顺成房产公司依法取得了国有土地使用证、建筑工程规划许可证和商品房预售许可证，已符合商品房预售条件，同时，讼争房屋属于单门独院的低层建筑，各项设施也已完工并经过相应单位验收，在2001年6月，讼争商品房已由建设单位即顺成房产公司组织设计单位、施工单位和工程监理单位进行验收，顺成房产公司并依法取得了房地产行政主管部门即原顺德市规划国土局颁发的《顺德市建设工程规划管理验收合格证》和《顺德市商品房权属证明书》，而且与讼争商品房同属绿茵花园一期项目的部分业主也已领取了房产证，讼争的商品房由顺德市保顺工程建设监理有限公司作出《房屋鉴定报告》，评定等级为可靠性1级，佛山市顺德区规划国土局在撤销“绿茵花园”商品房确权登记及注销权属证明书后已恢复了“绿茵花园”的商品房权属证明书。因此，刘燕芬是能够办理讼争商品房的《房屋所有权证书》的，故可确认讼争房屋自2001年6月起已具备法定交付和约定交付条件。顺成房产公司上诉主张讼争的商品房已具备法定交付和约定交付条件的理由成立，本院予以采纳。原审判决认定讼争的商品房不符合具备法定交付和约定交付条件不当，本院予以纠正。讼争的商品房顺成房产公司已于2001年8月19日以挂号信的形式通知刘燕芬收楼，因而应确认刘燕芬已于2001年8月 19日收到了其认购的商品房，顺成房产公司已履行了商品房交付义务。据此，刘燕芬上诉主张要求顺成房产公司再交付商品房的理由不能成立，本院不予支持。原审判决由顺成房产公司向刘燕芬交付讼争的商品房不当，本院予以纠正。顺成房产公司没有在约定的期限内交楼，已构成违约，依法应由顺成房产公司从2001年 7月31日起至2001年8月19日止按刘燕芬已交付的购房款927500元以同期国家公布的银行固定资产贷款利率计付违约金给刘燕芬。顺成房产公司上诉主张不应计付违约金给刘燕芬理由不能成立，本院不予支持。原审判决对违约金的计付不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项的规定，判决如下：
　　一、维持原广东省顺德市人民法院（2002）顺法民初字第01639号民事判决第三项。
　　二、撤销原广东省顺德市人民法院（2002）顺法民初字第01639号民事判决第一、二项。
　　三、顺德市顺成房产有限公司应于本判决送达之日起10日内向刘燕芬支付购房款927500元的违约金（从2001年7月31日起至2001年8月19日止，按国家同期公布的银行固定资产贷款利率计付）。若逾期给付，则加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　一、二审案件受理费各4690元，合计9380元，由刘燕芬承担8000元，顺成房产公司承担1380元。
　　本判决为终审判决。
　　审 判 长 陈秀武
　　代理审判员 谭洪生
　　代理审判员 吴健南
　　二○○三年五月二十七日
　　书 记 员 邱 雪 碧