商品房买卖合同补充协议示范文本(第三版之二)

第七条：关于规划、设计变更
未经买受人书面同意，出卖人不以任何理由变更规划部门批准的规划文件、设计审查机构经审查同意的设计资料。
对于预售的商品房，出卖人确需变更商品房所在地块及其上面建筑物或者构筑物，或者共用部位、共用设施设备的规划、设计，应当在报请变更前10日内征得已售商品房所在楼栋三分之二以上买受人书面同意；房屋交付买受人入住以后，出卖人因分期开发需要对住宅小区内的规划、设计进行变更的，应当在报请变更前10日内征得小区内已售商品房三分之二以上买受人书面同意。否则，买受人有权选择退房，出卖人须在买受人书面提出退房之日起10日内返还买受人全部房价款本息。不论买受人是否退房，出卖人均应当从买受人确定违约之日起10日内向买受人支付相当于房价款20％的违约金，并赔偿因变更给买受人造成的全部损失。
因不可归责于出卖人的原因，致使规划、设计发生变更的，适用《商品房买卖合同》第十条关于规划、设计变更的约定，但出卖人应当向本条前款所列买受人送达书面变更通知，并附规划批准部门、设计审查机构认可的变更资料(原件或者盖章认可的复印件)。由此经规划部门批准的规划变更，设计审查机构同意的设计变更，不影响出卖人对买受人承担的本条前款所订违约责任。至于规划批准部门、设计审查机构由于规划、设计变更给出卖人造成的损失，由出卖人另行解决。
第八条：关于商品房工程建设及其质量瑕疵、权利瑕疵
出卖人保证所售商品房在开发建设过程中不存在任何包括隐蔽工程在内的质量瑕疵或者权利瑕疵。工程具体实在，工期不迟延，按期交房。商品房主体结构质量合格，不影响买受人正常居住使用。
对于预售商品房的工程进度和施工质量情况，出卖人保证按照现行勘察、规划、设计、施工、监理相关规范要求，保质、保量、按期顺利进行，并保证每满90日向买受人书面告知一次工程进展情况。应买受人30人以上集体要求，出卖人应当自买受人书面提出要求之日起10日内组织买受人到施工现场察看工程进展情况。
出卖人违反本条约定，商品房主体结构质量不合格不能交付使用，或者交付使用后，房屋主体结构经检验确属不合格，或者因房屋质量问题严重影响买受人正常居住使用，或者工程存在重大质量瑕疵、重大权利瑕疵，买受人有权在知道或者应当知道上述情形之日起30日内要求退房，出卖人应当自买受人书面提出退房之日起10日内退还全部房价款本息。工期迟延满90日，或者出卖人满90日不书面告知工程进展情况，或者自买受人提出察看要求之日满90日出卖人不组织买受人到施工现场察看，买受人仍有权在期满30日内书面要求退房，出卖人应当自买受人书面提出退房之日起10日内退还全部房价款本息。不论买受人是否退房，出卖人均应当自买受人确定违约之日起10日内向买受人支付相当于房价款20％的违约金，并赔偿全部损失。
买受人未在本条约定的期限内行使权利，不影响买受人在法定期限内依法行使退房和要求支付违约金并赔偿损失的权利。
重大质量瑕疵是指所售商品房建设工程存在违反现行勘察、规划、设计、施工、监理相关规范(注：本补充协议所指的规范均不以强制规范为限)要求或者违反法律、法规和规章规定，致使严重影响买受人安全、舒适、顺利、正常居住使用的情形。
重大权利瑕疵是指所售商品房建设工程存在与他人共建共有纠纷、设定抵押、赠与、出租、转让、继承、司法查封、扣押、冻结等权利瑕疵，致使严重影响买受人安全、舒适、顺利、正常居住使用的情形。
第九条：关于商品房的环境影响因素
出卖人保证交付的商品房适合买受人健康、安全、舒适地居住，不存在违反现行有关规定、技术规范要求，影响买受人在通风、采光、通道、给排水等方面的便利及居住安全权、健康权、安宁权、隐私权、眺望权等方面的情形。商品房室内及周围50米以内不存在已经发生和预见可能发生超过相关规定、技术规范要求的空气污染、噪音(含交通噪音)污染、光污染、装修污染和建筑材料污染等环境污染因素以及重大危险因素(突发公共安全事件除外)。出卖人为保障买受人健康、安全、舒适居住而采取的合理措施不构成其根本免责理由。
因房屋自身(含室内环境)及其周围50米以内存在本条约定的情形，严重影响买受人健康、安全、舒适居住使用，买受人有权退房，出卖人应当在买受人书面提出退房之日起10日内返还买受人的全部房价款本息。不论买受人是否退房，出卖人均应当自买受人确定违约之日起10日内向买受人支付相当于房价款20％的违约金，并赔偿给买受人造成的全部损失。（未完待续）