房屋转租后次承租人的优先购买权问题(转)

未经出租人同意，承租人不得转租房屋。合法转租后，次承租人与出租人之间是否具备合同关系？次承租人是否享有优先购买权？合同相对性能否否定次承租人的优先购买权？享有优先购买权的承租人能否请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效？张志胜律师在本文中将重点阐释上述问题。
案情介绍
甲公司与乙公司签订房屋租赁合同，约定甲公司将其所有的某房屋出租给乙公司，乙公司将该房屋转租给丙公司。丙公司办理营业执照时，请求甲公司出具房产证复印件并加盖公章。丙公司租赁期满后，三方均未对此作出新的约定和处理。后，甲公司与李某签订房屋买卖合同，拟将该房屋出售给李某。2006年，丙公司以侵害其优先购买权为由提起诉讼，请求确认甲公司与李某之间的买卖合同无效并要求行使优先购买权。一审法院认为，丙公司与乙公司转租未经出租人同意，属于非法转让，因而丙公司并非合法承租人不享有优先购买权，驳回丙公司诉讼请求。丙公司不服，提起上诉。二审法院认为，甲公司知道并同意转租，丙公司系合法承租人，享有优先购买权，判决甲公司与李某签订的买卖合同无效。丙公司提起再审，请求判决甲公司按照其与李某签订合同的条件将房屋出售给丙公司，2008年，再审法院驳回丙公司再审请求。
律师评析
1、承租人优先购买权的概念及性质
承租人优先购买权是指，出租人在出售租赁房屋时，承租人在同等条件下享有优先购买的权利。优先购买权是一种请求权，行使优先购买权需要尊重出租人的所有权。2008年12月24日之前，承租人优先购买权可以否决出租人与第三人的房屋买卖行为之效力，正因为如此，许多学者主张，承租人优先购买权系形成权，承租人单方即可决定优先购买权的产生、行使及权利后果。甚至，有人认为该优先权是绝对权，张志胜律师认为，该类观点值得商榷。
2、承租人优先购买权法律规定的演变
承租人优先购买权最早出现在1988年1月26日生效的司法解释，即《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）》第118条：出租人出卖房屋出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。1999年3月15日《中华人民共和国合同法》施行，其中第230条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。至此，承租人优先购买权第一次上升到法律（狭义）高度，形成一项法律制度。2007年3月16日，《中华人民共和国物权法》施行，其中第9条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有固定的除外。显然，原民通意见中有关承租人请求宣告出租人与第三人买卖无效的规定与物权法该条关于不动产转让的规定相冲突，物权法效力高于司法解释。2008年12月24日，最高人民法院在《关于废止2007年底以前发布的有关司法解释（第七批）的决定》第24条明确废止了民通意见第118条的规定，至此，承租人无权以优先购买权为由请求法院宣告出租人与第三人房屋买卖无效。2009年6月22日，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》实施，、第二十一条规定：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。此规定十分清晰的规定了对承租人优先购买权的限制。
3、次承租人的优先购买权问题
次承租人作为承租人，实际使用租赁房屋，享有优先购买权，这是不用争论的。次承租人享有优先购买权应当以合法转租为前提，如果转租非法，则，其不具备承租人身份，因而不能享有优先购买权。合同相对性不能否决次承租人优先购买权：合同相对性所包含的主体相对性、内容相对性及责任相对性，均围绕着“权利义务在合同主体范围内产生、变更或消灭”这个核心，但是，法律允许对合同相对性有所突破，次承租人的优先购买权就是其中一种，次承租人优先购买权是对合同相对性中主体相对性的突破，表面上看，其依据是次承租人与出租人之间并无合同关系，但是，承租人与次承租人之间同等的租用权利和信赖利益受到法律保护。因此，次承租人优先购买权并非基于合同相对性取得，而是基于其使用租赁房屋的现状以及公平和效率原则取得。实际上，次承租人的优先购买权是对出租人自由选择买受人的必要限制，从出租人所有权和次承租人承租权比较角度出发，这种限制更加符合公平原则。
4、次承租人不能直接要求按出租人与第三人的交易条件购买出租房屋
在2008年12月24日之前，许多承租人在请求法院宣告出租人与第三人房屋买卖无效之后，继续请求以出租人与第三方约定的交易条件购买出租房屋，司法实际一般不支持该类请求。2008年12月24日之后，因为承租人无权请求宣告出租人与第三人房屋买卖无效，因而，同等条件下直接购买的请求失去了基础。2009年6月22日后，承租人只能请求判决出租人承担违约责任。
针对2008年内12月24日之前的请求，法院不支持承租人请求直接以第三人交易条件购买出租房屋是有道理的：出租人侵害承租人优先购买权，法院实施救济后之多只能恢复到侵害未发生的状态，即未出售时的状态；如果以与第三人的交易条件迫使出租人出售，剥夺了出租人自由交易的权利，则，实际上使得承租人拥有了比受到侵害之前更优越的权利。
本案启示
1、转租需合法而为
法律对转租采取限制主义，转租需经过出租人同意，不论出租人采取何种方式表达同意转租这个意思表示，次承租人及承租人一定要取得相关证据，证明出租人知悉并同意转租。合法转租后，承租人对次承租人的行为向出租人负责。非法转租，出租人可以解除合同。
2、承租人优先购买权受到严格限制
从可以直接请求确认出租人与第三人房屋买卖无效到只能请求行使优先购买权及请求赔偿的权利之转化，承租人及次承租人的优先购买权已经受到严格限制，其权能大幅缩水。而现实中，承租人对于损害赔偿负有举证责任，即，若要获得赔偿，则首先必须证明损害的存在以及损害的具体数额。因此，承租人保存好装修费用票据等证据显得尤为重要。
3、承租人优先购买权难以实现
承租人优先购买权是建立在出租人诚信的基础上的，出租人严格履行通知义务，承租人可行使优先权；若出租人不告知，承租人优先购买权等于被剥夺，虽然可以请求赔偿，但是，赔偿并不等于优先购买。