出租人中途终止租赁合同，承租人主张30余万装潢损失获法院支持

发布日期：2011-02-21 作者：110网律师

出租人中途终止租赁合同，承租人主张30余万装潢损失获法院支持

前言：
合同一经签订，任何一方不得无故解除，否则，违约方应当承担赔偿损失等违约责任，损失赔偿额应相当于因违约给对方所造成的损失。

案情简介：
王某、周某、苏某三人合伙计划在浦东高桥地区经营洗浴中心，并为此积极寻找合适房屋作为洗浴中心场所。2007年6月，上海美仑美奂娱乐有限公司（下称“美仑美奂公司”）将浦东港城路855号房产一至四层（建筑面积2128平方米）挂牌租赁转让，王某三人听到消息后前往美仑美奂公司交涉房屋承租事宜。美仑美奂公司称港城路855号房屋系其向徐先生租赁所得，在美仑美奂公司法定代表人凌先生的介绍下，“房东”徐先生同意将港城路855号房产租赁王某等人经营洗浴中心之用。与此同时，美仑美奂公司法人凌先生极力向王某三人推荐转让其公司在经营期间对港城路855号房产添附的装潢及配套设施（主要指消防配套设施）。在得到 “房东”徐先生同意出租的承诺后，王某三人考虑到经营洗浴中心的实际需要，另行对租赁房产进行装潢及添附消防等配套设施需要大量人力物力，经考虑购买使用美仑美奂公司原有的装潢及配套设施更为合适。2007年7月3日，美仑美奂公司与王某三人签订《转让协议书》，美仑美奂公司将其在经营期间对港城路855号房产添附的装潢及配套设施作价人民币30万元转让王某三人，同时 “房东”徐先生作为见证人在《转让协议书》上签字。嗣后，王某三人共支付美仑美奂公司25万元。2007年7月28日，王某三人与徐先生签订《租赁协议》，徐先生将浦东港城路855号一至四层房产租赁王某三人经营洗浴中心，租期5年，自2007年9月1日至2012年8月30日止，同时给予装修期，同日王某三人支付徐先生租金10万元，之后，王某三人组织人力对租赁房产进行再装修，以备开业经营之需。装修进行到一半，2007年8月14日，徐先生书面告知王某三人终止租赁协议，并称港城路855号房产并不是其所有，而是中国化学工程第六建设公司所有，因中化六建公司不愿继续履行合同，造成双方之间的租赁合同无法履行因而解除合同。由于双方租赁合同无法继续履行，出租人徐先生对承租人王某三人转让过来的装潢、消防配套设施及部分装修等合计价值32万余元的损失在赔偿方面无法达成协议并发生争议。2008年6月，王某三人委托罗军民律师向浦东新区人民法院起诉，要求出租人徐先生赔偿王某三人因擅自解除租赁合同造成的损失322120元。

争议焦点：
被告徐先生代理律师称，被告徐先生将承包经营权转让给美仑美奂公司，美仑美奂公司再将房屋经营权转让给原告王某三人，被告徐先生只是表示同意。转让款由美仑美奂公司法人凌先生收取，原告王某三人要求被告徐先生承担装潢及消防设施转让款25万元毫无依据。原、被告签订的租赁合同有效，但原告未按照约定付足15万元租金，未按照合同约定合理使用房屋，破坏了房屋承重结构，被责令停止施工，其行为已经构成根本违约，根据租赁合同约定，被告有权解除合同。并且由于原告自己的过错，导致合同无法继续履行，故原告没有理由要求被告赔偿损失，请求法庭驳回原告诉请。

法院判决：
上海市浦东新区人民法院经两次开庭审理，认为原、被告签订的《租赁协议》系双方真实意思，于法不悖，合法有效，对于合同双方当事人具有法律约束力。但被告主张合同系因原告根本违约而解除。法院认为，被告在出具的《终止合同通知》上明确系“因和甲方上级部门在原租赁合同有争议，所以导致和乙方王永圣的租赁合同不能履行”，现被告未能提供充分证据证明被告系因原告根本违约而行使解除权，故现有证据不足以推翻《终止合同通知》上载明的合同终止原因。被告的主张本院难以采纳。双方的租赁合同因被告的原因而解除，原告有权要求被告赔偿损失。关于原告的损失范围：一、装修转让费25万元。被告在《转让协议书》上签名，且《租赁协议》上亦明确约定原告买断装修，故应当认定被告明知原告买断装修物的事实，现该部分装修物确实无法拆除搬移，应当认定为原告的损失，由被告予以赔偿。二、关于再装修的人口、材料费损失。因原告对房屋进行过一定的再装修，根据原告方证据及被告意见，本院酢情认定此项损失为1.5万元。据此，2008年10月9日，浦东新区人民法院根据《合同法》第97条、113条之规定，判决：被告徐杰于本判决生效之日起十日内赔偿原告王永圣、周应培、苏叶峰损失人民币265000元。

后记：
一审判决后，原、被告双方均未上诉，现该判决已经生效并已执行到位。由于本律师完美的诉讼策略及针对性的代理重点，原告王某三人通过诉讼获赔损失265000元，极大的维护了自己的合法权益。

走专业化道路，做专家型律师——
本案承办人：上海—罗军民律师

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