新政新国八条出台，二手房不能过户能否解除合同

发布日期：2011-02-24 作者：110网律师

    新政新国八条出台，二手房不能过户能否解除合同
    风险提示：
    新国八条出台以后，使得一些尚未办理房产证得房屋无法过户，那么一方当事人可以依据情势变更原则解除合同。合同解除如对一方造成损失，那么受益方应该适当补偿，但是如果是因为受益方延迟履行义务导致收到新政影响，合同可以解除，但是必须对受害方进行赔偿
    2011年1月26日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(下称“新国八条”),新的限购政策史无前例，让人唏嘘不已。“新国八条”的第六条规定：合理引导住房需求。各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。如此严厉得限购政策一经的出台，对部分尚未履行完毕的以及日后的房产交易产生影响。
    根据北京市《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》自2011年2月17日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同）、持有本市有效暂住证在本市没有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有２套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有１套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。
    今天，笔者主要谈一下，新国八条的出台对于尚没有办理房产证的二手房交易的造成了哪些影响。首先，请大家来看一下这个真实案例：
    案情简介：
    王先生2007年从蔡女士手中以120万的购买了一套商品房，双方签订房屋买卖合同时，房屋刚刚交付使用，房产证尚未办理。双方约定，房屋自合同签订之日交付给王先生，蔡女士应该在取得房产证之日1个月内将房屋过户到王先生名下。2010年初，同楼其他业主陆续办理了房产证，可蔡女士长期国外出差无法及时回国办理房产证，王先生催促几次均没有结果。没有想到“新国八条”就像暴风骤雨一样来的如此猛烈，让好多像王先生一样类似的购房者猝不及防。因为王先生是一名外地商人，没有北京户籍，虽然在北京居住多年但是一直没有缴税或者社保记录，按照“新国八条”的精神，显然房子不能过户到自己的名下。情急之下，王先生找到了律师进行了相关的法律咨询。
    笔者认为，王先生遇到的法律问题很典型，因为尚未办理房产证的房屋交易在北京市很普遍，占据着二手房交易量的相当大的比例。今天，通过分析上述案例以及相关法律问题，希望对有类似遭遇的网友及朋友有些许的帮助：
    问题一：尚没有办理房产证的二手房买卖合同是否有效？
    解析：根据北京高院的最新文件，尚没有办理房产证不是合同无效的理由，北京各法院一般认定合同有效
    问题二：蔡女士和王先生是否可以要求解除合同？
    解析：蔡女士是否可以解除合同，问题的关键是要看蔡女士和王先生是否享有合同解除权。那本案当中蔡女士是否享有合同解除权呢？合同解除权包括约定解除权及法定解除权两种。
    《合同法》93条规定：【约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。那么在本案当中，双方对此没有约定，显然蔡女士解除合同并不符合约定解除权的构成要件。关于法定解除权，《合同法》94条进行了规定，另外如果案情能够使用“情势变更”原则，合同一方依然可以行使合同解除权。
    笔者认为房屋交易政策的变化属于情势变更，《合同法》的立法者考虑到不可抗力基本涵盖了情势变更，而且情势变更与商业风险难以区分，加之防止法官滥用，故未在《合同法》当中规定情势变更原则。但是《合同法》也未明文禁止适用该原则。因此，最高人民法院《合同法解释二》规定了情势变更原则。
    由于情势变更的发生，合同双方的公平有偿关系被破坏，合同的目的一经根本无法达到，在这种情况下，合同一方可以行使合同解除权。
    笔者认为，“新国八条”的出台属于情势变更的情形，对此，北京市海淀法院在2010年5月份审结一起房贷新政引发的买房纠纷，海淀法院以情势变更为由判决因新政无法贷款的买房人可以解除之前签订的房屋买卖合同。这是当初“新国十条”颁布后，北京市法院对涉及楼市新政第三套房买卖纠纷作出的首个判决，此判决在北京市地区具有指导意义，因为基层法院适用情势变更原则必须得到高院的允许。在本案当中，由于新政的出台使得争议房屋显然不能够再过户到王先生名下，合同已无法履行那么二手房买卖合同的目的就无法实现，对此，二手房买卖双方都可以以情势变更为解除房屋买卖合同。
问题三：如果房主即蔡女士以情势变更为由解除买卖合同，那么会出现什么法律结果？
    解析：因情势变更而解除合同的法律后果，即当事人一方因情势变更而解除合同的，受损害一方是否有权主张损害赔偿。笔者认为，一方根据情势变更原则而要求解除合同，消除了情势变更对自己造成的不利状态，但是也不能因为其主张情势变更解除合同而使对方当事人蒙受不合理得损害，如果一方当事人在因解除合同而给另一方当事人造成了新的损害，该结果本身就形成了新的显示公平得现象。所以，根据情势变更原则，如果以情势变更原则解除合同给对方当事人造成损害的应该做出适当补偿，但是一定要注意是补偿而不是赔偿，补偿的金额要远远少于赔偿。如果没有给对方造成损失的，则无需做出赔偿或者补偿。另外，还有有点需要大家注意，如果因为一方当事人的延迟履行而使得合同遭受情势变更的影响，则不能免除过错方的赔偿责任。
    本案当中，因为房屋是三年前购买的，争议房屋的价值已经今非昔比，如果合同解除最大的受益者肯定是蔡女士，相反王先生就是最大的受害者。
    蔡女士如果依据情势变更原则行使了合同解除权，对于王先生的损失蔡女士是适当补偿呢还是全额赔偿呢？在本案当中，2010年初，同楼其他业主都已经取得了房产证，蔡女士却怠于履行自己义务，迟迟没有办理房产证，这是造成本案诉争房屋不能过户主要原因，所以其要求解除房屋买卖合同虽然可以得到法院的允许但是不能免除责任，相反蔡女士应赔偿王先生的所有损失。

本文来自北京房地产律师网

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