商品房买卖合同纠纷 ----合同无效，卖方赔偿房屋差价案例

发布日期：2011-03-12 作者：110网律师

任律师 15810653833
案例:
甲与乙于2009年9月5日签订了购房合同，甲同意将夫妻共有有的一处房产130万的价格卖给乙方，并向乙方出示房产证和其夫同意卖房的短信。合同签订时，乙方先交纳5万元的定金，2009年9月15日前支付首付款20万元，9月30日前，再支付15万元，甲方还清贷款后，协助乙方办理房屋过户手续。合同签订后，乙方如约履行了自己的付款义务，帮助甲方还清贷款，并多次催促甲方办理过户手续，甲方以各种理由推脱，并多次从乙方处又收取将近50万的房款。乙方在多次催促无故的情况下，诉至法院，要求法院判决甲方履行合同，协助乙方办理过户手续。庭审中，法院查明，涉案房屋原为甲方与其前夫共同所有，二人于2008年已经协议离婚，涉案房屋归男方所有，而男方对于卖方一事声称其完全不知情，并坚持不同意卖房。作为卖方的甲方，明知其没有处分房屋的权利，隐瞒真相，导致合同无效，给乙方造成了数十万的损失。后经法院调解，甲方同意将已收取的购房款返还乙方，并且赔偿房屋差价100万。
案例分析：
本案成功获赔房屋差价的关键在于，甲方的行为已经涉嫌刑事犯罪。甲方在和乙方签订买卖合同时，向乙方出示的房产证确实登记有甲的名字，使乙方确认甲对房屋确有处分权，从而先后向其支付了数十万元的购房款。而实际上，甲方隐瞒了其已经离婚，并将涉案房屋处分给前夫的事实，具有明显的欺诈意图，并实际从乙方骗取了几十万的房款。我国刑法》第二百二十四条规定，以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额较大的，构成合同诈骗罪，依法可追究其刑事责任。本案中，甲的行为其实已经涉嫌合同诈骗，且数额特被巨大。如果甲不积极主张赔偿，乙完全可以向公安报案，追究其刑事责任。
当然本案获赔房屋差价具有其特殊性，实践中不常见。在实践中比较常见的有如下几种情况：
1、房屋系夫妻共有，夫妻一方全权出面处理房屋买卖事宜，买房基于相信其中一人有全权的代理权，而与其中一人签订合同，事后房屋涨价，卖方不想卖方，则由另一方出面，声称不知道卖房一事，另一方并没有取得其授权，主张认定合同无效。
这样的情况又分为一下几种情况：
1）房产证上登记的是夫妻二人的名字，其中一方出面办理，并且没有向买房出示另一方的授权，在这种情况下，买方相当然得认为出面的一面享有家事代理权，而与其一方签订合同，并支付房款。事后另一方主张合同无效。此种情况，笔者认为，买方是有一定的过错的，就我国目前的法律而言，并不承认夫妻间的家事代理权，夫妻一方代另一方处理事情，仍然是需要取得另一方的授权的，否则其就是无权处分。因此，这种情况，法院极有可能会认定合同无效，买方也就只能得到相应的赔偿了，对于房屋差价部分，笔者认为，这种情况的差价主张应予以支持；
2）房产证上只登记了一方的名字，登记名字的一方与买方签订买卖合同，买方交付部分房款后，卖方想违约，夫妻另一方出面主张合同无效的。因为我国的房产以登记为准，这种情况若另一方隐瞒房产产权情况，买方只能以登记为准，无法确定登记以外的其他产权人。因此，这种情况下，笔者认为，买房者可以反诉主张合同继续履行；
3）房产证上只登记了一方的名字，另一方出面与买方签订买卖房屋合同，这种情况，买方也往往会因为二人的夫妻关系，而忽略实际授权问题，最终也有可能惹来另一方主张合同无效的麻烦。
2、房屋属于家庭成员某一人所有，家庭中的其他成员出面办理卖方事宜，因为其与房主之间是近亲属（如，父子关系），买房者往往如意相信其已经取得了实际产权人的同意，故而与其签订合同，事后真正的产权人在站出来不同意卖房，主张认定合同无效。这种情况一旦出现，合同是必然会认定无效的，虽然房主与卖方是近亲属，但是相互之间并没有一种法定的代理权，买方也就只能主张赔偿了。
目前，房产买卖市场之所以会出现如此之多这样的案例，如要还是因为房产增值太快，诚信缺失。当然，这种情况的出现还涉及到家事代理权问题，尤其是夫妻间的家事代理权，夫妻间的家事代理权，在大陆法系的一些国家对此都有规定，并承认夫妻间的这种代理权。如我国台湾地区“民法”则规定：“夫妻于日常家务，互为代理人；夫妻之一方滥用前项代理权时，他方得限制之，但不得对抗善意第三人。”一方面使得夫妻之间不必凡是亲躬，降低生活成本，另一方面也可有利于保护善意的第三人，维护市场经济的稳定，在一定程度上避免上述买房违约情形的出现。但我国的法律目前还没有明文的规定，家事代理权并未能得以确立下来，只是笼统的规定了，夫妻间对于共同财产享有平等的处分权，使得类似纠纷不断。
因此，笔者认为，既然夫妻关系存续期间取得的财产，再无协议约定的情况下，属于夫妻共同所有，我们不妨承认夫妻间的代理权，这样既能有效保护夫妻间的合法权益，也保护了善意第三人的利益，有利于市场经济的稳定。

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