定金与违约金
定金与违约金
基本案情:
李某通过中间人介绍,和房主刘某签订了二手房买卖合同,该套房屋的成交价格为人民币110万元。合同约定李某支付刘某定金6万元,并同时约定如果一方违约应当向另一方支付房屋总价款4%的违约金。合同签订后,李某只有2万元现金,刘某收取了李某2万元定金,李某写了一张欠条,内容为:“欠刘某房屋定金人民币4万元整,2009年1月25日付款。李某,2009年1月22日。”之后李某并未付定金,并称不打算购买此房。
刘某前来咨询,律师详解三种处理方案:
方案一,按欠条起诉,请求李某给付定金4万元。
律师点评:
《担保法》规定:定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限,定金合同从实际交付定金之日起生效。
根据该规定,定金合同是实践性的合同,只以实际交付的数额为定金数额,本案中李某实际只向刘某支付了2万元定金,该定金合同标的应为2万元,李某所写的定金欠条没有约束力,如用此方案起诉,法院应当驳回刘某的诉讼请求。-----败诉
方案二,适用定金罚则,2万元定金归刘某所有。
律师点评:
《合同法》规定,给付定金的一方不履行义务的无权要求返还定金,接受定金的一方不履行义务的应当双倍返还定金。
根据该规定,李某毁约,不履行房屋买卖合同,李某交付的定金无权要求刘某返还。-----胜诉,刘某白得2万元。
方案三,起诉李某违约,要求李某承担违约责任,向刘某支付违约金4万4千元。
《合同法》的规定:当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。
根据该规定违约金和定金只可选择适用其一。本案刘某和李某的合同中约定了总房款4%的违约金,所以刘某可以向李某主张支付违约金人民币4万4千元,即110万元的4%。该诉讼请求符合法律规定及合同约定,法院应当支持。-----胜诉,白得4万4千元
律师建议:
在此,律师团提醒各位朋友:
1、发生纠纷后一定向专业律师咨询,这样可以将自己的利益最大化。
2、定金欠条,无任何意义,法律不予保护。
3、同时约定定金和违约金条款,一旦对方违约,就多了一个选择,就可以选择定金或者违约金来追究对方责任,这样,更有利于保护自己的合法权益。
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