办理房产的程序及费用

发布日期：2011-04-02 作者：张仕龙律师

房产证是证明产权归属，住建局根据《中华人民共和国房地产管理法》及相关法律法规而颁发的，证明产权人对该房屋享有所有权的权利凭证。办理房产证有两种方法，一种是委托开发商或代理公司办理，另一种是自己办理。现在就这两种办理方法及房产证办理过程中应当交纳的相关费用分别进行归纳阐述，供大家参考。
一， 购房者个人自行办理产权证：
    第一步：确定开发商已经进行初始登记，即完成大产权
    购房合同中应对开发商办理初始登记的时限加以约定，尤其是开发商办理初始登记的最后期限以及办理完毕后的及时通知义务等，明确不及时办理应当承担的赔偿责任。
    第二步：到管理部门领取房屋(地)所有权登记申请表
    可以事先向开发商询问，产权证应该在哪个部门办理，然后直接向该部门查询，以免跑冤枉路。如果要办两个证，有可能要跑两个部门，领两份不同的申请表。
    第三步：拿测绘图(表)
    由于测绘表是登记部门确定产权证上标注面积的重要依据，因此是必需的材料之一。
    第四步：填写表格、盖章、领取相关文件
    在前面询问相关部门时，一定要明确需领取哪些文件，一次领齐全，免去奔波之苦。
    第五步：缴纳公共维修基金、契税
    无论是小区收取还是由银行代收，都需要保留好缴纳凭证，这两笔款项的缴纳凭证是办理产权证的必需文件，一旦遗失会影响产权证的办理。
    第六步：提交申请材料
    材料主要包括以下几种：
    盖章的申请表
    房屋买卖合同
    签订预售合同的买卖双方关于房号、房屋实测面积和房价结算的确认书
    测绘图、房屋登记表、分户平面图两份
    专项维修资金专用收据
    契税完税或减免税凭证
    购房人身份证明(复印件核对原件)
    共有的提交共有协议
    银行的提前还贷证明
    不同地方的具体要求不同，一定要提前询问清楚。一定要保存好管理部门给的领取证书的通知书，并按照上面通知的时间领取产权证。
    第七步：按照规定时间领取产权证，缴纳印花税和产权登记费、工本费等
    仔细核对产权证的记载，尤其是面积、位置、权利人姓名、权属状态等重要信息。
    第八步：办理抵押登记
    有些贷款银行允许自己办理产权证并且不扣押产权证，只需办理抵押登记即可。这种情况下，办理手续需要提交的文件通常包括：
    房屋所有权证，共有的房屋还需提交共有权证、共有人同意抵押的书面意见
    国有土地使用证
    借款合同、抵押合同
    抵押人、抵押权人签署的房屋出租情况说明
    抵押权人为金融机构的，提交金融许可证、营业执照
    通常这个手续可以与领取产权证同时办理，可以提前准备好相关文件。不同地方的具体要求不同，一定要提前询问清楚。
    第九步：将产权证交给银行扣押
    如果贷款合同约定，需要将产权证交给贷款银行扣押。按理讲，办了第八步就可以不用再把产权证交给银行扣押了，但是有些银行不放心，往往还要扣押购房合同正本，以求“三保险”。
    二，委托开发商或代理公司办理：
    (一)开发商或代理公司代收代交契税、公共维修基金、印花税等税费的办理流程：
    第一步：签订委托协议
    委托代办的协议中应明确约定：(1)开发商应该于什么期限内办理产权证。如果是两证分离的地区，一定要注明土地使用权证和房屋所有权证。当然如果因为行政原因，本地暂时无法取得土地使用权证的，只能让步了。(2)开发商或代理公司应当于什么期限内提供缴纳相关税费的正式收缴凭证。(3)约定一旦因开发商原因导致不能如期办理或办证发生错误的情况时如何处理，最好明确约定“可以退房”或“不退房，但开发商应赔偿全部房款x%的赔偿金”等明确的违约处理方法。(4)约定如果贷款银行扣押产权证和购房合同的，购房人如何核验产权证，因为这种情况下购房者往往只能看一眼产权证。(5)约定办理抵押登记的事宜。有些银行不扣押产权证，仅办理抵押登记，抵押登记的手续是否由开发商办理以及如何办理等事宜也应当约定清楚。(6)约定代办费用的数额和缴纳方法，并要求提供正式的开发商盖章的收据。如果购房合同对此没有详细约定，请一定要在这份委托协议中争取加入这些条款。
    第二步：缴纳产权证代办费、公共维修基金、契税、印花税
    在交钱之前，需要了解一下这些税费的收缴标准，以便核实开发商计算是否正确；交钱之后，一定保留好收款凭证，并一定要求收款单位盖公章，不要收“白条”。
    第三步：按照约定时间领取产权证
    仔细核对证书的数量，如果约定取得两证，一定要核验是否齐全；仔细核对产权证的记载，尤其是面积、位置、权利人姓名、权属状态等重要信息，如与合同约定不符，要求开发商说明原因；核对“他项权利”一栏记载的抵押事项；索要缴纳税费的正式发票。
    (二)购房者自己缴纳契税、公共维修基金、印花税等税费的办理流程：
    第一步：签订委托协议
    第二步：缴纳产权证代办费
    第三步：自己到相关部门缴纳公共维修基金、契税
    保证及时缴纳公共维修基金和契税，根据法律规定，这两笔款项的缴纳凭证是办理产权证的必需文件，因此如果不能及时缴纳会影响获得产权证的时间。
    一定要保留好缴纳税费的正式收缴凭证，并及时交给开发商或代理公司，以便他们下一步的申请工作。
    第四步：按照约定时间领取产权证
三，办理房产证应当交纳的费用：
　　（一）、契税：1997年10月1日前签署合同的按 6% 收取
　　1999年7月30日前签署合同的按 3% 收取
　　1999年8月1日后签署合同的建筑面积在144/㎡(含本数)以下，且套内建筑面积在120/㎡(含本数)以下，且成交单价低于4600元/㎡，且小区容积率在1.0(含本数)以上，符合以上全部条件的按1.5%，有任何一条件不符则3%。
　（二）、劳务费：3元/㎡
　（三）、登记费：100㎡以下的按90元/宗收取
　　100-200㎡的按100元/宗收取
　　每增100㎡加收10元
　　（四）、测绘费：50㎡以下的按80元/宗收取
　　50-100㎡的按120元/宗收取
　　101-200㎡的按160元/宗收取
　　201-300㎡的按200元/宗收取
　　（五）、印花税：0.03%
　　备注：(1)印花税在办理完税证明(或办证证明)时缴纳;
　　(2)劳务费、登记费、测绘费在办理交易鉴证证明书时缴纳;
　　(3)以上收费标准只供参考，一切按政府部门最终收费为准

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