商品房合同房屋交付标准浅析

在商品房买卖合同纠纷案件中，常会对交付标准有不一致的理解，商品房买卖合同中验收标准的选项经常为“经验收合格”,对“经验收合格”概念的理解通常有两种意见，一种意见认为,“经验收合格”是指开发商组织的工程“竣工验收”合格，一种意见认为应该是指“综合竣工验收”合格。那么“竣工验收”和“综合竣工验收”有何不同？要理解“经验收合格”的概念，首先，应弄清什么是“竣工验收”，以及弄清楚国家有关法律法规针对的对象及其交付具备的要求。
一、商品房交付标准的“经验收合格”，是指经国家行政主管部门依法进行的“验收合格”。

1、建设单位组织的工程“竣工验收”合格，不是商品房交付标准的“经验收合格”。

有的意见认为,根据的是国务院颁布的《建设工程质量管理条例》，该条例第十六条规定 “建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”故只要经开发商组织了设计、施工等单位进行了竣工验收就可交付。但笔者认为，开发商组织设计、施工等单位的竣工验收合格不是商品房交付标准中的验收。理由如下：

首先，“建设工程”与“建筑工程”是两个概念。该条例总则第二条中明确了建设工程的含义——“本条例所称的建设工程，是指土木工程、建筑工程、线路管道、设备安装工程及装修工程”， 该验收对象是针对包括土木工程、建筑工程、线路管道等各种类型“建设工程”的验收，而“建筑工程”只是“建设工程”中的一类工程，故“建筑工程”的交付除必须符合建设工程交付的标准外，还应适用专门的《建筑法》等相关法律规定。

其次，《建设工程质量管理条例》主要是为了针对的是建设、施工等单位的工程质量管理方面进行的规定，在该条例各章节中详细地规定了建设、勘察、设计、施工、工程监理单位的质量责任和义务。严格规定了各方的责任与义务。调整的是建设单位（发包单位）与施工、设计、勘察等单位负责的工程质量责任关系。而且有时，在工程建设时，建设单位如果自己施工的，建设单位与施工单位还可以是同一公司。

再次，在《中华人民共和国建筑法》中对“建筑工程”的交付条件和标准有详细规定，该法第二条规定在中华人民共和国境内的建筑活动及其监督管理应当遵守该法，其第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不格的，不得交付使用。”其中明确规定了交付竣工验收的“建筑工程”，必须具备国家规定的其他竣工条件。

2、房地产开发企业将房地产开发项目交付，必须经国家行政主管部门组织的验收合格。

（1）房地产开发项目“竣工验收”合格与建设单位组织的工程“竣工验收”程序与验收单位完全不同。

作为房地产开发企业将其开发的商品房交付给买受人时应该达到何标准？根据《城市房地产开发经营管理条例》第二条规定“房地产开发经营是指房地产开发企业在……进行基础设施建设、房屋建设，……或者销售、出租商品房的行为。”第十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向……房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当……对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”第十八条规定 “住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收；……住宅小区等群体开发项目实行分期开发的，可以分期验收。”

根据以上规定，房地产开发项目负责验收的是房地产开发主管部门。其中有规划、消防、人防等有关部门对涉及公共安全及市政设施建设内容的验收。要证明验收合格必须有以上各部门的盖章。而建设单位组织的工程“竣工验收”合格，只是房地产开发企业向有关政府行政主管部门申请房地产开发项目“竣工验收”的必备条件之一（见《城市房地产开发经营管理条例》第十八条第三项）。而建设单位组织的工程“竣工验收”合格，盖章单位是施工、设计、监理等单位。

（2）经国家政府主管部门组织的验收，有“验收合格”、“综合验收合格”、“分期综合验收合格”三种标准。

这里，开发商向房地产开发主管部门提出的竣工申请，其中提及了三种概念：“验收合格”、“综合验收”、“分期综合验收”。根据该条例第十七条、第十八条规定，“住宅小区等群体房地产开发项目竣工”必须经“综合验收”方可交付，而“住宅小区等群体开发项目实行分期开发的”，应 经“分期验收”交付。不属住宅小区等群体开发项目商品房的则应经“验收合格”即可交付，但即使不属住宅小区的小规模商品房，其验收合格按第十七条规定是经房地产主管部门的验收合格，含消防、规划、人防等政府部门的验收。

（3）建设部在其颁布的《中华人民共和国建设部城市住宅小区竣工综合验收管理办法》中对综合验收手续和对象在进一步予以了明确。

该验收管理办法第二条“本办法适用于建设用地规模在2万平方米以上的新建住宅小区及组团”。第八条“住宅小区竣工综合验收应当按照以下程序进行……

（4）城市人民政府建设行政主管部门对综合验收报告进行审查。综合验收报告审查合格后，开发建设单位方可将房屋和有关设施办理交付使用手续……”由此，住宅小区的综合验收必须是2万平米以上的住宅小区，并由建设行政主管部门进行审查。

二、住宅小区商品房在合同约定的“经验收合格”选项如何理解和适用？

《商品房销售管理办法》第三十条规定：房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人，未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。故开发商应当“按照合同约定，将符合交付使用条件的”。

商品房买卖合同使用的示范合同样本，依据建设部和工商行政管理局联合下发的（建住房[2000]200号）通知，签订商品房买卖合同必须参照其制定的示范合同文本样本签订合同。在该示范合同样本中合同第八条对交付期限的详细约定如下：“出卖人应当在xx年xx月xx日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第xx种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、xxxx。”故所有的商品房买卖合同交付标准都有以上约定，并约定了交付条件依照国家和地方人民政府有关规定。

笔者所接触的商品房案件中，即使属住宅小区的商品房，所有的商品房都无一例外的在交付条件中选择了“经验收合格”，应如何适用交付标准呢？有意见认为，根据合同法，合同只要经当事人合意，没有与国家禁止性强制规定相冲突就应以合同双方约定为准，理解为“经验收合格”即为单栋房屋工程验收合格。而有的意见认为，应按照国家法律规定进行经综合验收合格。

笔者认为，验收标准应按《城市房地产开发经营管理条例》规定，如果是属2万平方米以上的住宅小区的商品房，理应经综合验收交付。而2万平方米以下的则属验收合格标准，但该验收合格必须经房地产主管部门的验收，并经消防、规划、人防等有关部门验收。理由如下：

1、如前所述，商品房合同交付条件的条款中已明确约定了必须符合国家和地方政府有关规定，所以交付标准除约定选择的标准外，还必须同时符合国家和地方政府有关规定。《中华人民共和国房地产经营管理条例》、《江西省房地产经营管理条例》、《江西省建筑管理条例》等法律和地方政府对此都有明确相关规定（法条附后），住宅小区必须经综合验收交付，必须经有关政府部门的验收并备案。

2、商品房合同中第八条交付条件列出的五个选项，本身是为了供不同规模的商品房选择的。故这些选项是有不同适用对象的。而开发商利用买受人对法律法规及建筑术语的不了解，开发商事先选定对自己最有利的选项划勾，混淆了概念。因该条款属格式条款，根据《合同法》四十条规定，为免除自己一方义务加重对方责任的格式条款无效，且《合同法》第五十二条亦规定，违反国家强制性规定的合同条款无效。故该合同虽参照示范合同样本签订，但参照示范合同样本签订的合同同样存在格式条款。根据合同法第三十九条规定，未经当事人协商为反复使用事先拟定印制好的合同条款，亦属格式条款且有说明提示义务。故开发商将住宅小区商品房选择为“验收合格”约定应属无效。

3、退一步说，即使按交付条件是以“经验收合格”选项的交付标准来理解，不按《房地产开发经营管理条例》第十八条住宅小区的标准交付，而按住宅小区群体性以外的商品房标准交付，即按第十七条规定，也必须经政府房地产主管部门的验收才有效，即含有经消防、规划、人防等部门的验收。而开发商要提供这种经房地产主管部门的验收证据的，如果是2万平米住宅小区的只能是综合验收竣工备案表，而且商品房涉及公共安全内容，该条例属国务院颁布的行政法规，在第十七条已经使用了“不得……”，应属禁止性强行规定，合同约定不得与其抵触，否则无效。

4、另外根据《商品房销售管理办法》第三十四条规定“房地开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。”故交付商品房前必须完成测绘。而实际上，只有经过房地产主管部门验收合格的商品房才可以进行测绘。也就是说，住宅小区群体性开发项目必须经综合验收才可进行测绘，故住宅小区商品房交付前必须已综合验收。

5、根据《建设工程质量管理条例》第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。由此说明，建筑工程必须经规划、消防部门的验收才可备案交付。”以及根据《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》，商品房竣工验收实行的竣工验收备案制度。商品房具备交付条件的标志是开发商可以提供竣工验收备案表，有的法院根据政府的有关规定，认定达到标准验收合格的依据为能提供竣工验收备案表。但这里注意，竣工验收备案表有两种，一种是建设、监理、设计等单位的竣工验收备案，另一种是真正意义上达到交付买受人条件的竣工验收备案表，即为按照《建设部城市住宅小区竣工综合验收管理办法》和以上两个法律法规，必须经规划、消防、人防等政府相关部门盖章确认的验收备案表。也就是交付所谓的“二书一表”中的表。一般具备了该竣工验收备案表，开发商就能也应该提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，即“二书一表”中的二书。这样，才是真正达到的将商品房交付给买受人的标准。

三、司法建议

由于商品房合同涉及的法律和建筑建设方面的专业术语较多，普通消费者通常是不具备这些专业知识的，无法了解各种术语的含义，对参照示范合同样本的合同也较信任，选择合同条款时又无从辩别，而发生争议时，对交付标准易产生歧义。

建议有关职能部门能尽快出台新的商品房示范合同样本，将其中一些内容加以改进，如注明什么情形选择哪类标准，明确注明与国家和地方政府规定的条款抵触的为无效条款，以减少摩擦和纠纷，而开发商在约定交付时间时，亦应将各种可能导致延期情形考虑在内，尽量不要将交房时间定得过紧促，以免违约。

以上意见如有失偏颇之处，在此抛砖引玉，旨在探讨。

吉安市吉州区人民法院 龚虹英