房屋整体出售部分承租人不享有优先购买权？

【案情】
原告梁某是被告罗山县某单位职工，2005年开始租赁被告两间门面房中的一间使用。2008年8月，被告通知梁某卖房事宜，梁因出价太低而未购买成房屋。同年10月，被告以7.2万元将两间门面房整体卖给第三人万某。梁某得知此事后认为，其一直租赁使用被告的门面房，而被告没有经过其同意即将房屋卖给他人，侵犯了自己的优先购买权，遂起诉至法院，要求确认被告与第三人的买卖合同无效，自己享有优先购买权。

【分歧】

本案在审理过程中，出现两种观点：

一种观点认为，被告在将出租房屋以7.2万元的价格整体出卖给第三人时，未充分征求原告的意见，剥夺了原告同等条件下的优先购买权，原告的诉求应当支持。

第二种观点认为，原告是部分承租人，不享有房屋整体出售的优先购买权，原告的诉求应当驳回。

【评析】

笔者赞同第二种观点，出租房屋整体出售，部分承租人不享有优先购买权，理由如下:

1、承租人优先购买权本质上是一种债权债务关系。承租人优先购买权是对房屋所有权人行使所有权的一种必要限制，其实现必须依赖于房屋出租人出卖出租房屋的行为。所以，承租人优先购买权是依照法律规定，在出租人与承租人之间产生的特定的权利义务关系，它是从房屋租赁权中派生出的一种权利，是基于房屋租赁合同而产生的一种债权。

2、物权具有优于债权的效力。物权是绝对权，对世权，债权是相对权、对人权，物权具有优于债权的效力，这是民法的一般原则。房屋所有权显然属于物权，既然优先购买权本质上是一种债权，那么，当同一标的物上物权与债权并存时，物权当然就有优先于债权的效力。所以，在法律上，对所有权人的所有权保护应当重于对承租人优先购买权的保护。本案中，当在争议标的上出现了两种完全相冲突的权益无法同时得到同等保护时，就应当从着重保护所有权的价值取向出发进行裁判。

3、出租房屋整体出售部分承租人不享有优先购买权。《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”根据此规定，承租人优先购买权，必须以“同等条件”为前提，这就表示，承租人的购房条件除必须符合物权人的售房条件外，还要与其他购房人的购房条件相同或更优越，承租人的优先购买权才能实现。而部分承租人要求对自己承租的部分房屋享有优先购买权，显然不符合出租人整体出售房屋这一条件；部分承租人要求对整体出租房屋享有优先购买权，也必然会侵害其他部分承租人及第三人的利益，这也与有关保护财产流动的稳定，有效发挥财产效用的法律精神相违。

综上所述，被告的房屋所有权(物权)优于原告的承租人优先购买权(债权)，在被告整体出售出租房屋时，部分承租人不享有优先购买权，本案应依法驳回原告的诉讼请求。

罗山县人民法院 董王超