最高人民法院民一庭庭长孙华璞就《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关问题答记者问

发布日期：2011-04-15 作者：王成律师

记者：《解释》除《民法通则》、《合同法》、《房地产管理法》、《担保法》以外，其他的法律根据是什么？
　　答：最高人民法院制定的这个司法解释，主要是解决因商品房买卖合同引发的各种纠纷，以规范房地产商的开发经营行为，保护商品房买受人的合法权益，促进房地产市场的健康发展。商品房买卖问题，横跨债权法、物权法两大法域，涉及众多的部门法律，法律关系非常复杂。制定这个司法解释时，在实体法方面，除《解释》中所列举的法律根据外，其他的法律依据还有全国人大常委会颁布的《建筑法》、《城市规划法》等法律，此外还参照了国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》等行政法规、最高人民法院制定的关于适用《民法通则》、《担保法》、《合同法》等司法解释以及建设部发布的《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》等规章。在程序法方面的法律根据主要是《民事诉讼法》和最高人民法院《关于适用（民事诉讼法）若干问题的意见》。
　　记者：《解释》第8条、第9条规定的惩罚性赔偿责任与《消费者权益保护法》（以下简称《消法》）第49条的双倍赔偿有何关系？
　　答：应当说《解释》规定的惩罚性赔偿责任与《消法》第49条的规定既有联系又有区别。二者的联系表现在：《消法》第49条的惩罚性赔偿原则是《解释》制定惩罚性赔偿责任的法律根据之一。传统的民法理论认为，合同领域中的赔偿责任重在填补损失，不在惩罚，因此，惩罚性赔偿只适用于侵权领域，不适用于合同纠纷。但是从我国《消法》第49条和《合同法》第113条的规定看，惩罚性赔偿已突破了传统理论，其适用范围从侵权领域扩大到合同领域，成为一种合同责任形式。依据《消法》第49条和《合同法》第113条确立的惩罚性赔偿原则精神，结合商品房买卖合同纠纷审判实践，针对合同履行过程中的恶意违约和合同订立时的欺诈行为，《解释》明确规定了适用惩罚性赔偿责任。这样，不仅有利于保护买受人的合法权益，而且有利于维护房地产市场的正常秩序，并且也有利于促进重合同、守信用的诚信体系的建立。
　　虽然《解释》中的惩罚性赔偿责任主要是依据《消法》第49条的规定制定的，但是，它在适用范围、条件及赔偿数额的确定标准与《消法》第49条确实有所不同，具体表现在以下三个方面：一是适用范围不同。《消法》第49条规定的惩罚性赔偿责任适用范围比较宽，只要经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，都可以适用惩罚性赔偿，而《解释》规定的惩罚性赔偿责任适用范围比较窄，仅适用于商品房买卖行为，并且适用的情形也有严格的限定。二是适用条件不同。《消法》第49条规定的惩罚性赔偿责任适用的条件是经营者提供给消费者的商品或者服务有欺诈行为，也就是说，消费者已经取得了商品或者得到了服务。而《解释》规定的惩罚性赔偿责任适用的条件是，出卖人在订立商品房买卖合同时或者在商品房买卖合同履行过程中严重违反诚实信用原则，欺诈或者恶意违约，致使买受人无法得到房屋，也就是说《解释》中的惩罚性赔偿责任并不以买受人是否为消费者，是否已取得商品房为条件。三是赔偿数额的确定标准不同。《消法》第49条规定的惩罚性赔偿数额是“消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍”，即以购买商品的价款或者服务费用为标准的“双倍赔偿”。而《解释》规定的惩罚性赔偿数额为不超过买受人已付购房款的一倍，即人民法院可根据当事人的过错程度等具体情况，在买受人已付购房款的一倍之内确定赔偿数额，最高赔偿数额为买受人已付购房款的一倍。
　　
记者：《解释》第8条规定的买受人无法取得房屋是指什么情况？
　　答：《解释》第8条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人或者又将该房屋出卖给第三人，导致买受人无法取得房屋的，可以适用惩罚性赔偿。这里的无法取得房屋是指两种情况：一是出卖人将房屋出卖给买受人后，未告知买受人又将该房屋抵押给第三人的，在因出卖人不履行对第三人的到期债务，第三人依法行使对该房屋的抵押权，致使买受人无法取得房屋的情况；二是出卖人“一房二卖”，并将房屋交付给后买受人，致使先买受人无法取得房屋的情况。
　　
记者：《解释》第9条规定的惩罚性赔偿的适用条件？
　　答：《解释》第9条规定的惩罚性赔偿主要是为制裁、遏制出卖人的欺诈行为，第8条则是针对恶意违约行为所作的规定。根据《解释》第9条规定，在出卖人具有所列的三种欺诈情形之一，导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除的条件下，买受人可以请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。根据《合同法》第56条和第91条规定，无效和被撤销的合同自始没有法律约束力，合同解除后当事人之间的合同权利义务终止。所以，在合同被确认无效、被撤销或者合同解除后，买受人也就不可能再取得合同中约定的房屋，只有在合同被确认为无效、被撤销或者解除的情况下，买受人依据该条规定提出的出卖人承担惩罚性赔偿责任的诉讼请求才有可能得到支持。
　　
记者：《解释》第14条为何将面积误差比定为3％，而不是2％或者4％？
　　答：《解释》将面积误差比确定为3％，是参照建设部及与其他7部委联合发布的《关于整顿和规范房地产秩序》、《商品房销售管理办法》规定制定的。面积误差比是指交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符部分的百分比。3％的标准，是建设主管部门结合我国房地产建筑工程的实际情况，在总结建设管理工作经验的基础上确定的。
　　
记者：《解释》第8条、第9条的惩罚性赔偿不以得到房屋为条件，而《解释》第14条第（2）项后句规定的惩罚性赔偿则是在取得房屋的情况下适用的，这是否可以认为是直接适用了《消法》第49条的规定？
　　答：《解释》第14条第（2）项后句规定的惩罚性赔偿在构成要件上与第8条和第9条有所区别，但是不能据此得出该条适用了《消法》第49条规定。因为，第一，在制定该条规定时，实际上是把这种情形作为一种恶意违约的特殊情况处理的，而没有考虑直接适用《消法》第49条规定。因为，开发商往往是通过加大公摊面积、减少居住面积、故意减少房屋面积或者故意增加房屋面积等手段，来实现其利益的最大化。不论是减少了面积，还是加大了面积，都违反了合同的约定，严重损害了买受人的合法权益。为了促使出卖人全面履行合同，切实维护买受人的合法权益，《解释》规定这种在面积上恶意违约的行为，也应当适用惩罚性赔偿责任。第二，该条规定的惩罚性赔偿与《消法》第49条规定的惩罚性赔偿的责任不同。《消法》第49条规定的惩罚性赔偿是按照消费者购买商品价款的一倍赔偿，而本条规定的惩罚性赔偿责任是仅就超出3％的部分承担惩罚性赔偿责任，这与《消法》第49条规定的惩罚性赔偿是不同的。因此，不能仅根据以取得房屋为条件，就认为该条直接适用了《消法》第49条的规定。
　　
记者：《解释》第15条规定了三种期限，这三种期限有什么区别？
　　答：《解释》第15条分为两款，分别是对《合同法》第94条第（3）项、第95条第2款做出的补充性解释。虽然，从形式上看《解释》第15条规定了三种期限，但实际上这三种期限可以分为两类，一类是催告履行合同义务的期限，另一类是行使解除权的期限，这两类期限是不同的。
　　《解释》第15条第1款规定的是催告履行合同义务的合理期限。《合同法》第94条第（3）项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方当事人可以解除合同。但《合同法》没有对“合理期限”做出具体规定，《解释》第15条第1款将这个“合理期限”规定为3个月。也就是说，催告违约方履行合同义务的期限为3个月，这3个月的期限从催告违约方履行合同义务的次日起开始起算。
　　《解释》第15条第2款规定的是行使解除权的合理期限。《合同法》第95条第2款规定，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的，经对方催告后在合理期限内不行使解除权的，该权利消灭。但是，对解除权行使的合理期限《合同法》也未做出具体规定。为督促解除权人及时行使权利，尽快结束双方权利义务关系不确定的状态，《解释》第15条第2款规定了解除权行使的合理期限。一是经催告后解除权行使的合理期限。解除权发生以后，在违约方催告解除权人行使解除权的情况下，解除权人应当在对方当事人催告后的次日起3个月内行使解除权，期限届满未行使的，解除权消灭。二是违约方不催告解除权人行使解除权的期限。在违约方不催告解除权人行使解除权的情况下，解除权人应当在解除权发生之日起1年内行使。也就是说在解除权发生之后，如果违约方没有催告，解除权人在解除权发生之日起1年的期间内也没有行使解除权的，解除权消灭。
　　
记者：《解释》第15条第2款规定了两种解除权行使的期限。这两种期限应当从何时起算？
　　答：《解释》第15条第2款规定了“3个月”和“1年”两种解除权行使的期限，这两种解除权行使的期限起算日是不同的。
　　解除权行使的3个月合理期限是从违约方催告解除权人行使解除权之次日起算。1年的解除权行使期限则是从解除权发生之日起开始起算。解除权的行使期限为除斥期间，不发生中止、中断、延长的问题，属于不变期间。
　　
记者：《解释》为何没有把经济适用房纳入其调整范围？
　　答：经济适用房是政府为照顾无住房的中低收入居民而组织建设的具有福利性和保障性住房。之所以没有将其纳入到《解释》调整的范畴，主要是基于以下三点考虑。一是经济适用房是政府组织建设的。商品房是房地产开发经营企业为了出售而建设的，商品房的建设者以营利为目的，是一种商人行为。而经济适用房则是政府组织建设的，其目的是保障中低收入群体有房居住，具有福利性和保障性。根据《国务院关于深化住房制度改革的决定》、《国家安居工程实施方案》、《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》》等有关住房制度政策的规定，各级政府在组织建设经济适用房时，都给予了许多特殊的政策支持，如经济适用房的用地一般实行无偿划拨。二是经济适用房不能自由买卖。商品房是面向社会公开出售的，任何人都可以购买，而经济适用房则不能在市场上公开出售。首先，经济适用房不是社会上任何人都可以购买的，而是面向特定群体，并由政府按照一定的规定分配购买的，如政府对经济适用房的购买实行申请、审批制度。其次，买受人转让此类房屋时，也有许多限制性规定，如经济适用房上市出售，应缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。因此，经济适用房不是具有完整意义上的商品房。三是经济适用房的价格不是由市场决定的。商品房的价格是由市场决定的，而经济适用房的价格则是由政府决定的。根据国务院关于经济适用房的有关政策，经济适用房的销售价格，实行政府指导价，按保本微利原则确定，其利润控制在3％以下。鉴于经济适用房与商品房有许多不同特点，如果按照商品房的处理原则解决经济适用房买卖中发生的纠纷，不仅有违公平原则，而且也不利于经济适用房的开发建设。基于以上考虑，没有把经济适用房纳入到《解释》调整的范畴，如果因买卖经济适用房发生纠纷，应当依据有关法律规定和国家有关住房政策进行规范调整。
　　
记者：法律一般“不溯及既往”，为何《解释》具有溯及力？
　　答：《解释》不存在是否溯及既往的问题。因为，是否具有溯及既往，是指新法律颁布施行后，对其生效前发生的事件和行为是否适用新法律调整的问题，如果适用新法律调整，即具有溯及力；如果不适用，即不具有溯及力。国家不应要求公民和法人遵守尚不存在的行为规则，所以，在法律没有特别规定的情况下，处理新法律施行前的纠纷应当以行为发生时的法律为根据，新法律一般没有溯及既往的效力。但是，在处理新法和旧法的关系时，新法也可以明文规定对其生效前发生的法律关系具有溯及力。司法解释只是对已经生效法律如何适用的解释，而不是新的法律，原则上不存在是否溯及既往的问题。现行法律的时间效力不能因司法解释的出台而改变。因本《解释》是对审理《城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同并由此发生的纠纷案件适用法律所作的解释，故《解释》第28条确定《解释》的时间适用效力以《城市房地产管理法》的施行为标准。也就是说，凡是《城市房地产管理法》施行以前发生的商品房买卖合同纠纷案件，应当适用当时的法律、法规和司法解释；凡是《城市房地产管理法》施行后发生的商品房买卖合同纠纷案件适用该司法解释处理。因此，即使《解释》规定对《解释》施行前的商品房买卖合同纠纷案件可以适用该《解释》处理，也并不涉及是否溯及既往的问题。

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