业主车位权利之争

近年来，随着京城私家车不断增多，小区业主对停车位需求大幅增长，而许多小区在规划阶段对停车位的需求明显估计不足，建好的车位不能满足业主的实际需要，导致车位纠纷频发。而与此有关的法律问题，也成为百姓关注的热点。
小区车位应当首先满足业主需要

张先生最近购置了辆车，在向物业申请租赁小区车位时，被告知小区车位已经租完。但张先生发现，他所在的小区把部分小区车位“外卖”给附近其他小区住户。张先生认为，作为本小区的住户，他享有泊车的权利，物业不能将车位 “外卖”，造成有车族的小区业主有家难归。小区虽然准许业主把车停于区内的步道上，但张生生认为，车位 “外卖”无形中还是加剧了停车紧张的局面，如果物业没有妥善处理好车位 “外卖”现象，那么由此引发的问题还会层出不穷。

解析:《物权法》第74条第74条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”对于“首先满足业主的需要”的理解，小区内的业主购买车位的优先权是绝对的，而不是同等价格下的优先购买权。故物业公司不能随意将小区内规划的车位出租或外卖。

对于车位价格，原则上首先要考虑市场定价，其次要考虑广大业主的优先购买的权利诉求。原则上应该体现一个业主购买一个车位的精神。此外，也提醒开发商在整体规划时，应认真细致地充分做好车位的规划工作，前瞻性地解决停车难题。

新划车位应当征得业主同意

张小姐居住于某小区，刚入住时小区绿化很不错。后随着小区二期、三期的开发，小区住户越来越多，小区车辆也日益增多，因而，小区内停车位也在一年比一年扩张。近日，张小姐得知其住房前面的草坪又要被改成停车位。张小姐觉得若该草坪作为停车位，噪音、污染等对张小姐及附近住户影响很大，故张小姐主动找开发商及物业公司，提出该草坪地块不能作为停车位。但开发商及物业未给张小姐明确答复，最终，该草坪仍被改成了停车位。

解析：《物权法》第74条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”在停车位扩张建与不建争执中，应当把握以下两点：如果扩建的停车位，属于小区原先设计规划用于停车位的，允许扩建该停车位；但如果不是设计规划用于停车位而改建停车位的，即属新建停车位的，由于涉及占用小区公共用地，应当征求全体业主意见，由业主决定是否同意改建、扩建停车位。因而，上述案例中，张小姐应当查明该草坪地块是否属于开发商在小区设计规划中用于停车位的，若是，那么张小姐只能认可改建；若否，张小姐有权要求停止改建。

车位归属的方式

某小区有2400户业主，地面车位250多个，地下车库分为两层，地下一层是车库，地下二层是人防工程（用作了车库），共有1200个停车位。因开发商突然公告要求对地面车位不再按月收费，而是按时收费，并且调高地下车库停车费，故业主与开发商发生冲突，起诉要求确认车库的产权。

解析：《物权法》第74条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”这个条款讲的是，纳入规划的车位归属有4种可能：一是买卖，而是赠与，三是租赁，四是其他方式约定。无论地上车位（库）还是地下车位（库），是否可销售的惟一标准是能否办理产权证（或有无预售许可证）。根据有关规定，产权证可以单独核发也可以和购买商品房合同合并核发房屋所有权证。对于租赁方式，根据《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”

利用人防设施建设的停车库只能供平时利用，原则上不得出售。 根据北京市的相关规定，凡建设费用列入商品房综合开发成本，按规划统一开发建设的防空地下室，均列入北京市公共人防工程，作为国家的人防设备设施。开发建设单位不得随便出售，应一律由所在区、县政府实行统一管理和开发利用。公共人防工程一般由区人防办公室实行统一管理和开发。

法官提醒：

1、注意区分小区车位类别

车位分为地上车位和地下车位。地上车位分为利用道路、绿地划定的车位和车库建筑两种情况；地下车位分为普通地下室车位和人防工程用于地下停车两种情况。此外，现在不少新型小区内车位还包括机械型车位，就是那种可以上下移动的车位，这种车位可以出租或整体出售，但不能分割出售。

2、能否转让车位依据两点

在购买小区车位之前如何确定开发商是否有权转让车库（位）呢？首先要看开发商是否具备 “五证” （国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、商品房销售许可证）；其次，要看车库 （位）是否分摊了土地使用面积。未分摊土地使用面积的，土地的成本由全体业主承担，该车库 （位）归开发商所有在法律上难以成立；车库 （位）分摊了土地使用面积，开发商又有合法手续，该车库 （位）自然应归开发商所有，其转让、出租自然是合法的了。

3、出现车位纠纷及时维权

现在很多房地产开发商都采用小区开发项目公司运作模式，项目施工、销售等周期完成后，该公司便不存在了。而此间，开发商有可能将一些不具备转让权或出让条件的车位，转让或出售给业主。因此，提醒业主务必在购买小区车位之前查明车位的权属情况，与开发商明确权利义务，并保留相关证据，以便于纠纷解决。

作者：余积军