连环房屋买卖 当心“连锁反应”

近几年房地产市场的火热，使得普通购房者对于投资房地产的热情也逐渐高涨，相关纠纷也是层出不穷。作为一名普通购房者，在面对自住或者较小的投资需求时，如何在房地产买卖的大潮中避开风险，立于不败之地？东城区人民法院受理过这样一起案件：
原告刘某委托丈夫李某从被告崔某处购买房屋，并以李某的名义与被告崔某签订了房屋买卖合同。当天，双方签订补充协议，按照约定，被告承诺在过户后90天内将在该房屋处的户口迁出，每逾一日须向买受人支付违约金100元，直至被告将户口从该房屋处迁出。此后，原告刘某以自己的名义与出卖人签订了存量房屋买卖合同（网签版）。之后刘某顺利将房产过户到自己名下。刘某见房屋交易成功，且房产价格上涨，再次将房屋转手卖给了第三人王某。但被告崔某未依约将户口自该房处迁出，影响了刘某向王某履约。

原告刘某起诉要求被告崔某支付违反户口迁移条款的违约金。被告则辩称，被告与原告刘某只订立了网签协议，房屋买卖合同和补充协议是和刘某之夫李某订立的，所以买卖合同特别是补充协议中关于违约金的条款不适用于原告。且涉案房屋中的户口也不是被告本人的，而是被告崔某的上家的。被告经努力无法让原房主迁出户口，主张赔偿承诺无法履行，相应的违约金条款应认定为无效。房屋的原所有权人正在东城区人民法院起诉本案被告，要求确认房屋买卖合同无效。真是一波未平一波又起。

经法院查明，网签的存量房屋买卖合同并非仅有“购房人”一处与房屋买卖合同不一致。原来，为了降低购买成本，原告夫妇听信中介劝说，所填网签购房价格远低于实际购买价格的数额，因而没有向相关部门缴足应纳税款。

法律风险与法官提示：

1.房屋若经多次转手，应特别注意户口等的连续状况，否则容易导致无法顺利迁移户口等问题。

本案中，原房屋所有权人的户口在涉案房屋处，被告崔某在前一次交易尚有瑕疵的情况下将房屋转手，并对户口迁移做了承诺。而最终由于原房屋产权人不配合而导致被告对原告的违约。

法官提示：购买经多次转手的房屋，应警惕前次交易对后续交易的影响，尤其是涉及户口等问题时应保持警惕。

根据我国合同法的相关规定,当事人应当按照约定遵守诚实信用原则，全面履行自己的义务。既然承诺了尽到迁出户口的义务，违反义务则需要依约承担违约责任。如此一来，法院判令被告支付违约金，被告就陷入了被动挨打的境地。

2.偷逃税款一旦被查处，不仅要追缴，还要受相应处罚。

本案原告少报房屋成交价格的行为属于偷逃税款行为，对于发现的这类情况，司法实践中，法官将向相关主管部门出具司法建议，要求相关部门核实事实后向买房人追缴税款，并对买房人作出罚款等处罚。这样的结果自然导致买房人得不偿失。

法官提示：切莫听信中介关于偷逃纳税义务的建议。

听信中介进行不规范的操作存在很大的风险，公民需要提高自身纳税意识和守法意识，自觉遵守法律法规。偷逃纳税义务，是“偷鸡不成蚀把米”的不智之举。

3.纸面协议与网签协议的签约人不同可能会招致极大风险。

夫妻之间具有一定的相互代理能力，本案中，在签订网签协议时被告明知网签协议人与买卖合同签约人不同，最终房屋产权也是落在刘某名下，所以刘某有权起诉请求赔偿。若非夫妻关系的签约人，这种变更显然存在极大风险。

法官提示：网签存量房屋交易合同与房屋买卖协议应保持一致，避免纠纷。

由于国家实行房屋买卖上网登记备案制度，实践中存在网签存量房屋交易合同与纸签的房屋买卖协议不一致的情况，一些交易双方甚至约定纸签协议效力优先于网签协议的效力。法律对此没有作出详细规定。这种做法没有法律依据，存在一定法律风险。

作者：黄琼蕙 王凯