出售二手房三——选择交易方式

对于卖方来讲，除非卖给自己的亲朋好友可以选择自行交易，否则，委托中介进行交易是最方便和省心的方式。与中介公司签订委托代理合同，并把钥匙交给中介公司后，中介公司会全权负责发布售房信息、看房等一切事务，而且当前中介市场二手房交易，通常是由买方来支付中介费用的，因此对于卖方来讲，应首选委托交易的方式。首先，必须选择一家安全放心的中介公司。中介公司的优势在于具备大量的房产信息、专业的政策把握能力和良好的交易渠道。这些优势都是普通人无法具备的。目前，一些不法中介利用自己与客户之间的信息不对称的优势大赚昧心钱，使得很多普通的二手房租、售双方蒙受了巨大的损失。那么，应该怎样鉴别房产中介公司的好与坏呢？怎样才能找到一家可以令人放心的中介公司为我们服务呢，其实很简单，只要按照以下几点进行鉴别就可以了。

(l)资质审查。好的中介公司应该具有长期固定的办公地点和合法的营业资质。我们可以通过进店观察和确定其营业执照上是否具有房产中介资质来鉴别该中介公司的合法性。

(2)实力审查。尽量选择实力雄厚的房产中介公司为自己进行服务。可以通过营业执照上的注册资金和该公司拥有的门店数日来确定其公司实力的强弱；

(3)口碑审查。口碑对任何公司都是十分重要的无形资产。拥有良好口碑的房产中介公司一定有独特的服务特色和不错的信誉度。

(4)形象审查。对门店的装修和人员的素质进行观察，好的中介公司都比较注意形象。无论是店面形象还是员工形象都应该是整齐、得体的。

(5)员工素质审查。不要小看中介员工进客户家之前穿上鞋套、不在业主家中大声说话和抽烟这些小细节。一个注重服务细节的中介公司往往是我们最好的选择。

(6)工作划分精细程度的审查。优秀的中介公司分工较细，一般都有自己独立的签约地点或交易大厅。在二手房买卖交易的前期由一个专门的房地产经纪人从事接收客户意向、房产推荐、带客户看房、收取定金、草签协议、验房、交房等工作。而后期的签订房地产买卖正式合同、网签、办理过户、贷款、领取房产证等手续则交由专门的部门来完成。这样使得整个交易更加透明和令人放心，能确保交易的安全性。

现在大多数二手房的销售都是通过中介公司完成的。在委托中介公司时要记住一个原则：只找信誉好、口碑佳的大型中介公司进行委托，这是房产可以安全交易的关键。

另外，通常要与中介公司签订《委托代理协议》。找到一家好的中介公司就要与其签署委托代理协议。委托代理协议应注明该房屋的具体地址、门牌号、房屋基本状况、委托房价、委托期限以及卖方对买方的要求（如付款方式）等，并加盖中介公司的印章表示认可。推荐使用“独家代理”的形式把房产委托于指定的中介公司进行销售。这样可以避免多家中介公可同时打扰房主的正常生活的现象。如果采用 “限时销售”的方式则更能保护卖主的利益。当然在二手房交易供不应求、房地产价格涨幅较快的时候，卖方也可把房屋委托给多家中介公司代理出售，而且不与中介公司签订代理合同，这样卖方就可以任意选择“出高价”者成交，这种情况下要注意不要在中介公司留下相关材料，且不要轻易签字，另外要防止中介公司恶意网签。

卖家在委托中介时，还应注意，协议中要明确房屋的出售价格，卖方应注意区分“净到手价”、“出售价”及“合同价”等概念。钥匙交给中介公司管理的，还要对房屋内的设施及物品进行清点确认。另外，这份委托协议卖方一定要留一份有中介公司盖章的原件，因为有些中介采用复写纸签订委托合同，一式几份，卖家在首页上的签字会复印到另外几份上。因此，卖方应注意到合同的空白处有可能会被误视作你授权由中介填写，需明确自己是否有此意愿。

中介公司为防止买卖双方签订居间合同后不愿签订买卖合同，往往会在居间合同中约定“发生这种情况时，买卖双方需付违约金给中介公司”，对此应特别注意。另外，对于卖方来讲，在与中介公司签订的合同里要注意明确中介费用的承担方而且注意不要把房产证、身份证等证件的原件在中介公司留存。

北京岳成律师事务所